不動產價格居高不下的投資效益是否減弱？

二次大戰後最長的景氣成長期今後走向是否依然強勢

「應關注金融廳對不動產融資審核的動向」

 

不動產價格居高不下，是因為經濟環境改善及長期的大規模金融寬鬆政策，讓多餘的資金持續流入不動產，其中投資熱錢更大量流入大都市圈。在目前的狀況下購買不動產，一般認為會買在高點而難以獲得投資效益，但從目前的不動產市場來看，買方態度依然十分積極。

 

美國不動產大型服務公司Jones Lang Lasalle（JLL）預測，對重視股利收入（=income gain）（租金收入）的投資者而言，採行長期低利率政策的日本是個充滿吸引力的市場環境，日本的不動產投資市場將持續擴大，對日投資金額預估2018年一整年將達4.3兆～4.5兆日圓，較前一年度最多增加1成。

 

今年在以500億～1500億日圓成交的芝公園大樓與新日石大樓等大型買賣帶動下，一般稱為軍艦大樓、在外資之間頻繁買賣的芝公園大樓，已由亞洲SPC（Special Purpose Company）賣給關電不動產開發等的SPC。

 

除了這類商用不動產的交易之外，住宅價格也明顯上揚。根據東京KANTEI調查顯示，首都圈中古公寓大廈價格7月時為3834萬日圓，超越5月打破年初最高價格的紀錄。東京都平均價格為4879萬日圓，即將來到5000萬日圓大關；東京23區為5376萬日圓，維持在3月以來5300萬日圓大關的後半段，價格水準居高不下。而都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）的平均價格則再度逆轉上揚到7545萬日圓。

 

如此強勢的房產價格也波及到近畿圏（關西地區），近畿方面平均從2月份起維持上升的趨勢，大阪也重新回到1998年的2400萬日圓大關。大阪市的價格也更新了最近5月才創下的紀錄，達到3028萬日圓。大阪市中心6區（福島、西、天王寺、浪速、北、中央）為3970萬日圓，直逼4000萬日圓大關。

 

政府致力刺激新建建築與中古住宅的流通活力，在國土交通省2019年度的概算要求中，可見到為了刺激現有住宅流通、裝潢改造市場的活力，編列了71億日圓，較前一年度增加35%。在國土交通省的稅制修法需求中，對於買進後脫手的特例措施進行擴充（不動產取得稅），以及抑制空屋發生的特例措施進行擴充與延長（所得稅等），加強推動中古住宅流通的政策態度不變。

 

 

 

■各家不動產業者陸續投入東京城東地區

江東區因住吉～豊洲地下鐵延伸備受矚目

 

從民主黨政權下台，自民黨的安倍政權誕生以後，日本政府採行了名為安倍經濟學的經濟政策，加上2020年奧運決定在東京舉辦，讓企業逐漸恢復活力。由於日本央行採行金融寬鬆政策與負利率帶動經濟，已不見雷曼兄弟風暴所帶來的後遺症，長期維持史上最低利率水準有助於貸款的狀況影響極大。尤其是在低利率的造福之下，不少公司與投資客加速公寓大廈或出租公寓的開發腳步。

 

然而，過去熱門的東京城南、城西地區的不動產價格已經漲到頂點，世田谷區的新建公寓大樓1坪價格高達350萬日圓，而這樣的漲勢也導致土地取得不易。

 

在上述情況下，即將成為東京奧運、帕運主會場之一的江東區，出現了另一個可望帶動當地房產活力的新聞，也就是江東區內的住吉站。東京都在6月29日發表了將延伸東京地下鐵有樂町線的計畫「豐洲～住吉」（8號線）納入2018年度事業計畫中，讓江東區立即受到關注。這項計畫的構想是在住吉站（半藏門線．都營地下鐵線）與東陽町站（東西線）之間增設車站，路線延長約5.2km。

 

在住吉站周邊步行10分鐘距離的範圍內，早已是公寓大廈的開發熱潮。這股熱潮始於地下鐵路線延長計畫發表以前，與這次地下鐵延伸計畫並無關連。而熱潮的起因是各開發商重新調整地點，由於開發商察覺到此地搭電車只要10分鐘即可抵達東京都心的大手町、丸之內，交通便利，但江東區地價卻比東京的城南、城西地區便宜，過去一直未受青睞。本次地下鐵延伸計畫能讓大家更加體會到這一點，當地居民對住吉站周邊今後房產升值的看法多所期待，目前有不少新建的公寓大廈每坪單價已接近300萬日圓。

 

在從車站步行3～4分鐘的地點，大成有樂不動產正在開發分售型公寓大樓「OBER住吉Master Terrace」（總戸數70戸），預定明年12月上旬竣工。中間開發商MORIMOTO也將把原為老舊透天住宅的地區開發成出租公寓大廈。名鐵不動產將在距離車站步行7分鐘的地點，推動公司創業60週年紀念計畫之一的「MEITSU深川住吉」（444戶）建案，預定於2020年3月中旬完工。該建案乃大規模開發地上15層樓建築、總面積40,601m2的公寓大廈，同時也將興建3層樓建築的公共大樓，除了設置會議室、會客室、兒童空間、宴會空間之外，也計畫與TSUTAYA（鳶屋）合作設立藏書1萬冊的圖書館。

 

除了住吉地區以外，投資客也聚集在具有再開發等能帶動地方景氣的地區，著眼點為即使物件價格較高，但未來能維持資產價值，甚至資產價值具有上升潛力的房產。

 

 

■不看宏觀環境，從微觀角度進行判斷。

不動產的購買依地區特性決定

 

其中，有一位投資客並不在意居高不下的價格，他表示「購買物件的時期不是看宏觀的環境，必須自行彙整各個不動產的特色及該地區的資訊等等，根據微觀的角度判斷。買賣是個人對個人的行為，市場上隨時都有想要出售及買進的人」。他指出若太過執著於不動產的宏觀性指標，就永遠買不到不動產。投資客會檢視人口遷入遷出等的流動狀態，同時掌握該地區的公共服務與商業設施的充實程度。

 

不過，還是有利空題材一點一滴地出現。9月4日媒體報導日本金融廳開始研議將針對全國的地方銀行，調查不動產融資總額及其審查制度。這項做法的目的是為了解決SURUGA銀行對分享房屋投資的不當融資問題，並掌握其他地方銀行的狀況。日本政府將處理這些於不具商業價值的場所，亦即利用轉租、二房東的做法不合理地大量供應的情形。

 

估計金融廳對地方銀行的調查主要將鎖定非實際需求的收租用公寓放款，今後對於收租用不動產的融資態度毫無疑問將會緊縮，這也使收租用不動產價格崩盤的可能性有所升高。

 

話雖如此，市場不太認為這項措施會影響到實際需求的融資，導致貸款不易、不動產整體價格下跌的情形發生。就像造成倫敦與雪梨在奧運活動後不動產價格依然維持在高水準變動的原因一樣，日本也面臨著大阪萬國博覽會（2025）的舉行、磁浮中央新幹線的開通以及東京流入人口的情形，近來已可預見二次大戰後最長的景氣成長期來臨。