投資金流入西日本

大阪與福岡的公寓大廈需求旺盛

價格低於東京，轉而來到價格上升的時機點　

 

受到房地產交易的市場規模及流動性、低利率的影響，資金一度往東京集中，但目前不僅是聚焦於東京而已，轉往西日本的資金流入也正在加速當中。不願受制於東京都內飆升的房地產價格，因此有越來越多大量投資金流入大阪和福岡地區，其原動力在於，以大阪而言，梅田、阿倍野和難波的主要車站周邊再開發案件規模相當大，而在福岡地區，九州大學舊址開發案和福岡市主導的「天神Big Bang」都市開發計劃，吸引了投資金的流入。隨之而來的是，分售型公寓大廈正在迅速普及與擴大。對於海外個人投資人而言，在日本購買公寓大廈的機會也跟著增加。

 

取代東京的存在感　大阪的公寓大廈普及率迅速擴大

 

綜觀近畿地區，去年的公寓大廈供給戶數有增加趨勢。根據不動產經濟研究所的數據顯示，2018年的銷售戶數，比去年增加7.1％，達到2萬958戶。雖然2019年銷售的戶數，比去年減少4.6％，但預計仍可維持2萬多戶的規模，持續累積庫存數量。

 

從不動產調查公司東京KANTEI的資料來看，大阪府2018年新建分售型公寓大廈的戶數為1萬4064戶，比去年增加7.0％。分售型公寓大廈占家庭總戶數的比例，亦即公寓大廈在該地區的普及率，大阪市為28.04％，福岡市為29.69％，緊跟在東京23區的31.57％之後。豐富的公寓大廈庫存量，令人印象深刻。

 

以行政區域別來看，東京都千代田區的公寓大廈化率最高，達到85.10％，但是大阪市中央區也有72.43％，僅次於東京都中央區(79.56%)和港區(75.21%)，排名第四。東京和大阪的中心區域，大部分的住宅都屬於公寓大廈，展現驚人的數字，不僅是集中於再開發案的摩天大樓而已，大阪市區內，針對投資人推出的小面積公寓大廈和套房的普及，也帶動了公寓大廈整體的市占率。

 

例如，東京3000多萬日元新建的套房，在大阪市是2000多萬日元，感覺比較便宜。相對於土地成本占了販售價格6～7成的東京，大阪只要4成左右，但此差價也會反映在增加的折舊部分，有越來越多的個人投資人關注到這一點。

 

順便一提，根據該公司的調查，近畿地區的套房，1000多萬日元的比例，從2015年的10.6％一路上升，目前已經來到23.9％，相當於2.3倍。因此，2000多萬日元物件的市占率，也從2015年的16.8％，縮小到11.9％。

 

換句話說，越來越多人認為，大阪有更多的投資良機，以取代價格明顯飆升的東京。由於大阪世界博覽會的定案，這股風潮更是緊追在東京之後。大阪地區的庫存戶數，在過去5年期間增加最多，已達到1萬6668戶。

 

大阪的熱門地區，在於高收入族群聚集的住吉區，靠近阿倍野區的帝塚山，眾所皆知是高級住宅區，在市場上較易維持公寓大廈的資產價值。而在天王寺區，則有許多學校和學生聚集，形成文教區，租賃需求旺盛。

 

除了陸續推動的開發事業之外，另一項吸引不動產投資人的要素，還有預計在2023年開業，從北梅田站直達關西國際機場的路線，可望提升便利性，預期將進一步帶動訪日遊客人數。

 

 

以天神與九州大學舊址開發案作為引爆點

分售型公寓大廈的價位將突破上億元

 

另一方面，福岡市正在推動「天神Big Bang」計劃，到2024年為止的10年期間內，將持續改建30棟民宅大樓。試算出來的建設投資效果為2900億日元，每年的經濟連鎖反應效果則為8500億日元。藉由提升作為亞洲基地的作用和功能，從國內外地區吸引投資金。由於國家戰略特區的放鬆管制，因此天神周圍地區出現開發熱潮。

 

福岡市中心與地下鐵延伸計劃的博多站周邊地區，再開發案件備受關注，訪日遊客的入境旅遊需求，支撐著商店和旅館等的租金與入住率。許多當地的不動產業者表示，確實感受到不動產基金的資金，推動了市場景氣。

 

在這種情況下，公寓大廈市場也很熱絡。從西日本不動產流通機構（西日本REINS）最近的12月份數據來看，福岡縣中古公寓大廈的簽約件數為330件，比去年大幅增加4.7％，這已經是連續第8個月的增加。

 

福岡縣住宅用地建物交易業協會表示，隨著人口的增加，除了在福岡市中心的需求增加之外，東京千早等JR與西鐵沿線，也受到市場需求的波及，而帶動地價上漲。以東京KANTEI針對特別區與直轄市所調查的公寓大廈化率來看，福岡市為29.69％，幾乎占了30％左右。根據該公司的調查顯示，新建公寓大廈價格，平均為3300多萬日元的水準，每坪價格沒有達到200萬日元的水準，與東京的價格相比，價格仍然顯得便宜許多。

 

然而，福岡的價格目前已經達到強烈上升的時機點。其主要因素為運用九州大學箱崎校區的舊址。透過開發九州大學的舊址，預期將帶動市區發展，提高市場價格。除了新建案之外，西日本REINS在最近的12月資料中也顯示，中古公寓大廈價格來到1846萬日元，比去年同期大幅上升7.2％。

 

JR九州在六本松開發的分售型公寓大廈總數為351戶。雖然以顛覆過去當地水準的高價位推出，仍然全部售空。之後開發和完工的公寓大廈價格，也轉為上升。在天神地區，某大型開發建商正在進行與地鐵站直接連通的地上40層摩天大樓工程，其最高價格預定將成為九州首次破億的物件。據說還可能高達2億～3億日元，成為當地的目光焦點。

 

看準去年秋天開幕，與福岡巨蛋相鄰的大型商業設施「MARK IS福岡MOMOCHI」商機，別家大型不動產業者也計劃，在其周邊地區，將正在開發中的28層摩天大樓（584戶），以將近1億日元的價格出售。

 

當地不動產公司認為，購買這些公寓大廈者的屬性，除了經營者階層等當地富裕階層之外，還有越來越多的東京富裕階層需要購買第二間房屋、以及來自亞洲地區的個人投資人。2019年，可能是資金需求轉變成西高東低的關鍵一年。