奧運選手村＆消費稅增加將帶動新成屋與中古屋的價格調整！？

2019年不動產市場觀測①

東京都分售型公寓大廈市場

奧運選手村＆消費稅增加將帶動新成屋與中古屋的價格調整！？　

 

從日本銀行來看，雖然使商業信心趨於停滯的指數正在增加，但2019年1月，可望記錄下戰後最長的經濟擴張期。目前的經濟正處於逐步擴大的趨勢。不動產市場也處於穩定。伴隨著飆升的土地價格，購買分售型公寓大廈的土地變得困難，公寓大廈的價格也很高，而新增案件的供應量似乎有受到抑制，但熱門的物件和中古公寓大廈交易量仍然穩固。

 

商業用不動產方面，辦公大樓的空置率為2％左右，幾乎是滿房狀態。然而，公寓大廈市場的兩極化擴大，以及庫存明顯增加，因此2019年10月，消費稅率將提高到10％。大約一年半後，將舉辦東京奧運和帕運會。前幾天也已確定要在大阪舉行世界博覽會。在日本國內陸續登場的各式活動之中，接下來要探討的是，2019年不動產市場的動向。這一次，我們的目標是首都圈的分售型公寓大廈。

 

■中古簽約數量有超越新成屋的趨勢

市場進一步朝兩極化發展

 

東京都內的公寓大廈價格，在確定舉行東京奧運之後，以奧運會場所在地東京灣為中心的區域，上漲了30％以上，且價格仍然持續上漲中。提供不動產資訊服務的Mercury公司（東京都新宿區），調查了過去10年公寓大廈價格的中央値發現，東京23區在2009年是4790萬日圓，到了2018年，變成6489萬日圓，上升35％。2015年突破6000萬日圓的水準。受到新成屋價格上漲的影響，中古公寓大廈的價格也有所上漲。

 

都市未來綜合研究所指出，中古屋的平均成交價格，在過去10年內，從價格最低的時期到2018年上半年為止，東京23區高達1300萬日圓，與新成屋的價差為700萬日圓。由此可見，選擇中古公寓大廈的人數有所增加。實際上，從去年和前年來看，中古屋的簽約數量超過新成屋，出現了逆轉的現象，而且很多人認為，這種逆轉的高漲價格，短期之內還會持續下去。

 

不動產協會表示，由於低利率水平與雙薪家庭帶來的雙倍收入，銷售價格雖高，消費者仍然願意追隨這樣的房價水準。需求度保持在巧妙的平衡點。不過，兩極化的發展還會再進一步持續。在此時期，開發商不會去開發無利可圖的公寓大廈，預計這項趨勢仍將持續下去。

 

■東京灣岸的新成屋行情達每坪350萬日圓

HARUMI FLAG的售價受矚目

 

在這種情況下，在解讀2019年以後的公寓大廈市況時，有2個關鍵字。包括明年10月消費稅率提高到10％，以及2020年的東京奧運和帕運會的選手村。

 

作為「晴海五丁目西地區第一類市區再開發事業」（HARUMIFLAG＝晴海選手村），所推動的東京奧運選手村，在奧運結束之後，將作為分售型公寓大廈和出租公寓大廈提供市場需求。分售型案件將於2019年3月下旬公佈售價，預定從5月下旬開始發售。

 

這是由三井不動產住宅、三菱地所住宅、住友不動產、東急不動產等11家大型不動產企業聯合進行的專案。在總共5632戶的房屋之中，分售型的有4145戶，租賃的有1487戶，以地上14～18層與地下1層的建築為主，而地上50層與地下1層建築的摩天大樓，也將在奧運結束之後開始建造。

 

晴海與豐洲等東京灣岸一帶的新成屋公寓大廈的價格範圍，每坪單價平均達到350萬日圓。以個別案件來看，超過400萬日圓水準的戶別也不少。這一帶以靠近市中心和銀座等地為賣點，而對於HARUMI FLAG的銷售預測，也成為一個熱門的話題。專有面積的中心區域為85㎡。有觀點認為，或許可以設計成供應大量5000萬日圓水準的房屋案件，也有人認為，或許會有許多人是以投資目的來購買。

 

東京都的新建公寓大廈供給方面，2018年預測約3.6萬戶，2019年除了選手村以外，能夠推出多少新案，成為關鍵所在。許多市場相關人士表示，雖然預估和今年是同樣的水準，但視情況而定，也有機會達到4萬戶。

 

 

■趕在消費稅調漲之前的搶購需求有限

政府也正在加強擴大貸款減稅等措施

 

另一個關鍵詞，則是趕在消費稅調漲之前的搶購需求，也可能影響供應數量。然而，也有許多人認為，上次從2013年的5％調漲為8％時，也未出現搶購需求。這是因為房價已經很高了。政府正在擴大住宅貸款減稅措施，將目前的減稅期限，從10年延長至13年，導入環保點數制度等措施，努力抑制房價的反彈。

 

以購買階層而言，高收入者、中上階級雙薪夫妻、以及有父母資助的族群備受關注。儘管很難理解這種情況，但是若不推出摩天大樓與大規模公寓等差別化物件，就很難供應給市場，這樣的狀況也進一步擴大了二極化的差距。

 

中古公寓大廈與新成屋之間有很高的連動性。似乎有些搶購的需求出現。儘管已經接近上限，但預計價格將保持穩定。但是，這得取決於選手村在中古市場中的價值性。無論好壞，受到它的餘波影響之下，新成屋與中古屋明年的售價都將重新調整，也就是即將邁入價格調整的階段。

 

今後的住宅貸款利率動向，也很值得關注。儘管目前仍然處於較低水準，但是固定利率有可能會緩慢上升。由於日本央行逐漸減少購買政府債券，可能會帶動利率上升。

 

繼東京奧運之後，已確定大阪萬博會將於2025年舉行。作為帶動經濟的措施備受期待，關西地區也紛紛表示，樂於見到訪日旅客需求加速成長。在以高齡社會和健康為關鍵字的局勢之中，以萬博為契機，開始著手打造密集城市和智慧城市，人們對於都市活絡化發展期望值也越來越高。

 

對於不動產市場而言，流入關西地區的投資金額增加，不只是帶動實際需求而已，也可望提高不動產的價值。然而，有觀點指出，在東京奧運之後，建築成本將會下降，形成一個反動的力量，未來直到2025年為止，建築成本可能會持續下降。

 

下回，針對2019年的觀察，將以商業用不動產市場和大阪為中心，來評估關西地區的市場展望。