都會區中資產價值保值性高的區域

根據2017年的試算值，新建分售型公寓大廈在10年後

－表參道地區漲幅將達到逼近8000萬日圓的水準－

 

在日本，購買分售型公寓大廈時，重視資產性的傾向越來越強烈。換句話說就是，新建案完工後在過了10年、20年，能夠以相對於當初購買價格的多少比例售出？或是，要出租的話能夠維持在多少租金的水準？尤其是東京這種大都市，由於較為容易維持資產價值，因此特別受到投資人的喜愛。基於這種資產性的觀點，我們試著探討都會區主要區域的不動產價值。

 

 

●住宅和公司接近市中心，由於交通便利而獲好評

轉售價格第1名是馬喰橫山站區域
 

東京Kantei依照每個車站區域的10年屋齡左右的公寓大廈的「轉售價格」，計算並公布其資產價值。根據該報告指出，2017年度，在都會區內轉售價格最高的是，都營新宿線的「馬喰橫山站」155.2％。第2名是橫濱高速鐵路港未來線的「港未來站」（148.2％），第3名是京成押上線的「京成曳舟站」（145.3％）。換句話說，在這前3名車站附近購買的公寓大廈，目前的市場流通價格，和當初新建完工時相比，馬喰橫山站的漲幅超過5成以上，港未來則是5成左右，而京成曳舟也達到了4成5以上。

 

在轉售價格第1名的馬喰橫山站附近，大約10年前的分售型公寓大廈的每坪單價是223萬日圓。這是比JR山手線內側更便宜的水準，反映出近來通勤便利的公寓大廈相當熱門，也就是說，市中心交通便利的優點，足以作為避免資產價值下滑的一項評估條件。

 

第4名起依序是JR京濱東北線的「東神奈川站」（145.0％）、東京地下鐵有樂町線的「豐洲站」線（144.2％）、都營地下鐵新宿線的「岩本町站」（144.0％）、百合海鷗號列車線「台場海濱公園站」（137.7％）、JR山手線的「品川站」（137.2%）、東京地下鐵銀座線的「表參道站」（136.2%）、東京地下鐵東西線的「門前仲町站」（134.9％）排名前10名。千代田區的岩本町和江東區的門前仲町，與前3名車站相同的理由，提高了轉售價格的評估值。

 

基本上進入排行榜的區域，大多是位於都心的表參道和六本木等JR山手線地區南側，具有高度的品牌特性，但就連10年前被低估的區域，這次也重新獲得修正而變得醒目。

 

●資本收益＋收入增加的評定

資產價值頂端集中在「表參道」等都心區域

 

但是，如果反映租金收入於轉售價格的話，評定資產價值時，所謂都心黃金地段的區域車站，則占了前10名。第1名是表參道站、第2名是神谷町站、第3名是原宿站，其次是目黑、白金台、九段下、麻布十番、代官山、青山一丁目、半藏門各站。

 

以表參道站來說，新建完工時的每坪單價為398.7萬日圓，相對之下，在中古房屋市場流通時，已經上漲到每坪542.9萬日圓。以每月租金來看，新建完工時的每坪租金為2萬510日圓，而10年後的租金則下滑至1萬6798日圓，但是以10年期間經過租賃營運之後，於2017年售出的情況，來試算其利潤，上昇到7797萬日圓。「銷售收入＋10年的租金收入」的運用投報率為9.24％，逼近10％的水準。

 

縱觀過去10年的租金趨勢，都心區的下滑幅度比郊區更大。原因是，新建時的租金行情設定在過高的水準，與10年後的租金設定之間差距拉大。由於郊區很難設定偏高的租金水準，因此隨著時間過去，租金的下滑幅度反而有限。

 

此外，以新建完工時的價格區別來看，轉售價格名列前茅的車站地區，每坪單價高居300萬日圓以上的高價位區塊，有許多站點都集中在都心區。千代田區的番町區域和港區的3A地區（赤坂、青山、麻布）、白金區域等高級住宅街，都是屈指可數的知名區域。順帶一提的是，六本木雖然以租賃運用加上出售利潤的轉售價格，進入了前30名，但是新成屋每坪729.4萬日圓的價格，到了中古房屋市場流通時，則是在967.2萬日圓與1000萬日圓左右。

 

這些車站位於JR山手線地區的內側，具有地理位置優勢和交通便利性，以品牌和地位而言，成為富裕階層的集中區域。

 

新建完工時的價格在每坪200萬日圓以上，具備前述通勤便利性優勢為其特徵。容易通往東京站、丸之內、大手町、品川與橫濱等商辦區域，透過大規模的重新開發和新線路與新車站的開通，大幅改善了生活便利性與交通便利性。例如，東京灣岸地區和武藏小杉地區已有車站開通。近來由於摩天大樓案件登場，帶動價格行情上漲，也是其中一項因素。

 

新建案低於200萬日圓的低價區域，幾乎都是位於北千住站和川崎站等近郊區域，雖然地點在郊外，但由於二次生活圈的需求，大船站與小田原站等，可以直接通往橫濱與東京都心區域，也開始展現出轉售價格。

 

觀察調查對象的都會區683個車站，超過100％的有154個車站，占22.5％。90％～100％的有177個車站（占25.9％），80％～90％的有215個車站（占31.5％），70％以上不滿80％（占14.6％），不滿70％的有3成以上減縮的有37個站（占5.5％）。減縮3成以上者，位置於千葉縣的郊區。

 

東京Kantei說明其特徵，轉售價格排名較高的車站，是事業和人口集中的區域，由於再開發事業，在這10年期間，區域的潛在價值已經向上提昇。

 

順帶一提，這些地區一旦有新的供應案件出現，市場反應就會更加熱烈。例如，三井不動產住宅等企業，在東京月島開發中的摩天大樓都更案件「MID TOWER GRAND」（總戶數503戶），除了地主戶以外，發售了387戶。7月下旬推出的第1期189戶，受理登錄的件數超過5600件，顯示預售的熱潮，並且吸引超過1250組客戶到場參觀樣品屋。步行即可抵達銀座，距離最近的月島站，也只要走路2分鐘，地點極佳，作為高度資產價值的公寓大廈，當地與各方人士的評價不斷攀高。

 

由於公寓大廈的價格居高不下，很難估計從現在開始10年後的價格水準，還能繼續維持多久，但是以現階段的消費行為來看，在選購公寓大廈時，仍將以資產價值為考慮重點。