經濟成長驟減速，景氣惡化？新型肺炎能否盡快控制將成關鍵

中國爆發新型冠狀病毒所造成的肺炎現正撼動著全世界，而日本方面疫情也不斷蔓延，處於不容大意的局勢之中。IMF（國際貨幣基金）3月4日表示，全球經濟的實質成長率將低於去年的2.9％，預估將是2009年以來11年來的低成長。新型肺炎疫情若看不到終止的跡象，持續擴大，東京奧運、殘奧延期或中止將可能成真。全球是否會因這次出乎意料的疫情而迎來自次貸危機以來的不景氣？對此，日本經濟界的危機感也在增加之中。

 

不動產金融商品市場反應敏感

 

IMF當初預測世界經濟成長率將從2019年的2.9%上升至2020年的3.3％，2021年再升至3.4％。此預測背景是世界經濟成長逐漸出現觸底反彈的徵兆，但在新型肺炎疫情擴大之下，樂觀看法也煙消雲散，美國也於3月4日突然發表調降利率的消息。在那之前的3月2日上午，日銀總裁在聲明中表明將確保市場的流動性。各國的中央銀行都迫於因應新冠病毒所帶來的問題。然而，由於日本已經實施負利率等原因，導致可執行的政策匱乏，目前主流看法是日後能採取的因應措施將備受限制，再加上擔憂加強負利率所帶來的副作用的聲浪越來越大，導致實際上難以執行，政府與日銀也只停在口頭介入的階段。

 

帝國數據庫推估，日本國內消費金額因來自中國的訪客銳減，2020年1～3月期將減少約1422億日圓，若將對相關產業的衝擊計算在內，預估將減少2846億日圓。特別是飯店業、零售業與運輸等將遭受重大影響。

 

不動產金融市場也顯現出敏感反應。若觀察J-REIT（上市不動產投資信託），2月底時的東証REIT指數較前一個月大幅下跌8.9％。若依用途分類觀察，辦公室（8.5％）、住宅（8.4％）的指數大幅下滑。商業施設與物流施設則因預估日後將受經濟惡化直接衝擊，下滑9.7％達近一成的幅度。東証REIT指數2月底收盤價為2017.50點，相較於前一日下跌119.71點，為過去第三大跌幅。

 

若觀察J-REIT 2月的物件買賣狀況，9間投資法人買入運用資產共計19筆物件（以取得價格計算約1184億日圓），但無出售物件。其所購入的資產為底地、物流施設、出租公寓大廈以及辦公大樓等。而19筆物件中，Kenedix Residential Next取得7筆物件，其中出租公寓大廈5件、飯店2件。

 

依據不動產證券化協會（ARES），J-REIT（64檔）所持的不動產數量在1月底時有4144筆物件，共值19兆2177萬日圓（以取得價格計算）。

 

 

不動產當地業者的市況預期已有惡化

 

在此疫情之下觀察分拆讓售住宅市場，供給仍持續呈現趨緩的傾向。在不動產經濟研究所的發表中，1月供給戸數為1245戸，連續5個月低於前一年戶數。該研究所認為，由於業者致力消化高水準的庫存（8688戸），以致新戶供給趨緩。首月簽約率也是低於市況判斷指數的70％近10個百分點，總體來說市場處於低檔。另一方面，售價仍然強勢，每戶價格達8630萬日圓，較前一年上升47.5％。若新型冠狀病毒造成消費意願降低，將可能使原本處於低檔的銷售狀況更加低迷。

 

這數年，處於佳境的中古公寓大廈市場冷眼看著疲乏的新成屋銷售，但近來中古市場的銷售似乎也開始有變天的跡象。根據東日本不動產流通機構（REINS）的數據顯示，首都圏1月的簽約件數為2680件，雖是4個月以來首次增加，但仍無法抹去氣勢不足的印象，各相關單位也認為消費者心理惡化已產生影響。

 

然而中古屋市場也與新成屋一樣，售價呈強勢上漲。1月的簽約價格達每戶3672萬日圓，相較於前一年上漲了11.5％，價格居高讓消費者心理開始冷卻下來。

 

上述市況亦開始反應於中古住宅買賣仲介業者的市況預期。提供不動產服務的at home最近發表的仲介業者景氣指數（業況DI値）指出，即使在新型冠狀病毒爆發前的2019年10～12月期間，首都圏仍是39.9（較前期低3.6點），與1年前的同時期相較下跌了5.3點，首都圏的DI値低於40為5年首見。近畿圏的業況為46.4（較前期低1.8點），預估下一期（2020年1～3月期）也將降低至44.9。

 

若以區域來觀察，東京23區連2期下跌，指數達40.1（較前期低4.2點），東京非23區則為43.6（較前期低3.5點）、琦玉縣為39.3（較前期低9.5點）、千葉縣為36.6點（較前期低4.4點）。預估2020年1～3月期的買賣景氣也會呈現低迷。

 

若以區域觀察近畿圏，大阪府為48.8（較前期高2.0點），京都府連續4期降低至43.1（較前期低1.0點）。京都府相較於一年前同時期大幅下降10點。

 

至於景氣惡化的原因，首都圏買賣仲介業者表示「因售價過高導致無法成約」占多數，顧客的口袋與價格行情的差距是主因。另有意見表示，實際上即使簽約了，「售價與成約價格差距很大」。

 

近畿業者表示：「蛋黃區價格稍微漲一點還有得談，但購買郊區住宅地時貸款審核極嚴，價格難談」、「外國顧客委託銷售的數量增加很多」等。

 

貨幣寬鬆的神力是否會持續？

 

會直接進入衰退期嗎？不只是不動產業界，全球經濟界也正擔憂著。但在不動產業界中，也有意見認為疫情對不動產交易的影響有限，當價格向下調整達一定程度後即會結束。這種看法的背景是因為不動產的交易價格取決於租金收入。也就是說，在收益現值法已經根深蒂固的不動產市場中，只要不影響租金收入，就不會對交易價格造成負面影響。傳染病的流行不會造成隔天租金下降。在不動產的租約期間內一般為固定租金2～3年，商業施設或物流施設等不動產則依類型而定，為5年或5年以上。交易價格不因暫時的社會現象而波動，正是不動產市場的特徵。

 

反倒是因為這次疫情的緊急狀況，如文章開頭所述，導致美國緊急調降利率，而各國央銀則更進一步強化貨幣寬鬆，採取增加全球資金流通的政策。

 

若觀察日銀的金融寬鬆政策，透過大量收購國債引導長期利率維持0％左右，同時也讓短期利率降至負0.1％。目前大規模金融寬鬆政策已確立，雖然如此形容稍嫌簡單粗暴，但因貨幣寬鬆而流動的資金，亦可能由於低投報找不到有吸引力的金融商品，而轉入不動產，大量搜購適合的投資物件。

 

企業的資金需求因企業內部已充分保有資金，即便是低利率，企業仍不大可能向銀行籌措資金。若觀察銀行實際融資的對象，將發現不動產業融資總額達約80兆日圓，已超過日本泡沫經濟期的過往最高水準。提供不動產服務的仲量聯行（JLL），預測對日不動產投資額在2020年將達到4兆5000億日圓（較去年增5％），其背景原因為全球持續維持低利率所引發的投資需求。

 

然而，要正確預測日後的走向實屬困難。若新型冠狀病毒所造成的肺炎未息，進入全球大流行狀態，可能連貨幣寬鬆政策也無法發揮神力，誰也不能預測後續發展。雖然情況不樂觀，但目前最重要的是不讓經濟活動過度萎縮。