首頁 不動產分析 經濟成長驟減速,景氣惡化?新型肺炎能否盡快控制將成關鍵

日本不動產分析

出處:信義房屋 2020-03-13

經濟成長驟減速,景氣惡化?新型肺炎能否盡快控制將成關鍵


中國爆發新型冠狀病毒所造成的肺炎現正撼動著全世界,而日本方面疫情也不斷蔓延,處於不容大意的局勢之中。IMF(國際貨幣基金)3月4日表示,全球經濟的實質成長率將低於去年的2.9%,預估將是2009年以來11年來的低成長。新型肺炎疫情若看不到終止的跡象,持續擴大,東京奧運、殘奧延期或中止將可能成真。全球是否會因這次出乎意料的疫情而迎來自次貸危機以來的不景氣?對此,日本經濟界的危機感也在增加之中。

 

不動產金融商品市場反應敏感

 

IMF當初預測世界經濟成長率將從2019年的2.9%上升至2020年的3.3%,2021年再升至3.4%。此預測背景是世界經濟成長逐漸出現觸底反彈的徵兆,但在新型肺炎疫情擴大之下,樂觀看法也煙消雲散,美國也於3月4日突然發表調降利率的消息。在那之前的3月2日上午,日銀總裁在聲明中表明將確保市場的流動性。各國的中央銀行都迫於因應新冠病毒所帶來的問題。然而,由於日本已經實施負利率等原因,導致可執行的政策匱乏,目前主流看法是日後能採取的因應措施將備受限制,再加上擔憂加強負利率所帶來的副作用的聲浪越來越大,導致實際上難以執行,政府與日銀也只停在口頭介入的階段。

 

帝國數據庫推估,日本國內消費金額因來自中國的訪客銳減,2020年1~3月期將減少約1422億日圓,若將對相關產業的衝擊計算在內,預估將減少2846億日圓。特別是飯店業、零售業與運輸等將遭受重大影響。

 

不動產金融市場也顯現出敏感反應。若觀察J-REIT(上市不動產投資信託),2月底時的東証REIT指數較前一個月大幅下跌8.9%。若依用途分類觀察,辦公室(8.5%)、住宅(8.4%)的指數大幅下滑。商業施設與物流施設則因預估日後將受經濟惡化直接衝擊,下滑9.7%達近一成的幅度。東証REIT指數2月底收盤價為2017.50點,相較於前一日下跌119.71點,為過去第三大跌幅。

 

若觀察J-REIT 2月的物件買賣狀況,9間投資法人買入運用資產共計19筆物件(以取得價格計算約1184億日圓),但無出售物件。其所購入的資產為底地、物流施設、出租公寓大廈以及辦公大樓等。而19筆物件中,Kenedix Residential Next取得7筆物件,其中出租公寓大廈5件、飯店2件。

 

依據不動產證券化協會(ARES),J-REIT(64檔)所持的不動產數量在1月底時有4144筆物件,共值19兆2177萬日圓(以取得價格計算)。

 

 

不動產當地業者的市況預期已有惡化

 

在此疫情之下觀察分拆讓售住宅市場,供給仍持續呈現趨緩的傾向。在不動產經濟研究所的發表中,1月供給戸數為1245戸,連續5個月低於前一年戶數。該研究所認為,由於業者致力消化高水準的庫存(8688戸),以致新戶供給趨緩。首月簽約率也是低於市況判斷指數的70%近10個百分點,總體來說市場處於低檔。另一方面,售價仍然強勢,每戶價格達8630萬日圓,較前一年上升47.5%。若新型冠狀病毒造成消費意願降低,將可能使原本處於低檔的銷售狀況更加低迷。

 

這數年,處於佳境的中古公寓大廈市場冷眼看著疲乏的新成屋銷售,但近來中古市場的銷售似乎也開始有變天的跡象。根據東日本不動產流通機構(REINS)的數據顯示,首都圏1月的簽約件數為2680件,雖是4個月以來首次增加,但仍無法抹去氣勢不足的印象,各相關單位也認為消費者心理惡化已產生影響。

 

然而中古屋市場也與新成屋一樣,售價呈強勢上漲。1月的簽約價格達每戶3672萬日圓,相較於前一年上漲了11.5%,價格居高讓消費者心理開始冷卻下來。

 

上述市況亦開始反應於中古住宅買賣仲介業者的市況預期。提供不動產服務的at home最近發表的仲介業者景氣指數(業況DI値)指出,即使在新型冠狀病毒爆發前的2019年10~12月期間,首都圏仍是39.9(較前期低3.6點),與1年前的同時期相較下跌了5.3點,首都圏的DI値低於40為5年首見。近畿圏的業況為46.4(較前期低1.8點),預估下一期(2020年1~3月期)也將降低至44.9。

 

若以區域來觀察,東京23區連2期下跌,指數達40.1(較前期低4.2點),東京非23區則為43.6(較前期低3.5點)、琦玉縣為39.3(較前期低9.5點)、千葉縣為36.6點(較前期低4.4點)。預估2020年1~3月期的買賣景氣也會呈現低迷。

 

若以區域觀察近畿圏,大阪府為48.8(較前期高2.0點),京都府連續4期降低至43.1(較前期低1.0點)。京都府相較於一年前同時期大幅下降10點。

 

至於景氣惡化的原因,首都圏買賣仲介業者表示「因售價過高導致無法成約」占多數,顧客的口袋與價格行情的差距是主因。另有意見表示,實際上即使簽約了,「售價與成約價格差距很大」。

 

近畿業者表示:「蛋黃區價格稍微漲一點還有得談,但購買郊區住宅地時貸款審核極嚴,價格難談」、「外國顧客委託銷售的數量增加很多」等。

 

貨幣寬鬆的神力是否會持續?

 

會直接進入衰退期嗎?不只是不動產業界,全球經濟界也正擔憂著。但在不動產業界中,也有意見認為疫情對不動產交易的影響有限,當價格向下調整達一定程度後即會結束。這種看法的背景是因為不動產的交易價格取決於租金收入。也就是說,在收益現值法已經根深蒂固的不動產市場中,只要不影響租金收入,就不會對交易價格造成負面影響。傳染病的流行不會造成隔天租金下降。在不動產的租約期間內一般為固定租金2~3年,商業施設或物流施設等不動產則依類型而定,為5年或5年以上。交易價格不因暫時的社會現象而波動,正是不動產市場的特徵。

 

反倒是因為這次疫情的緊急狀況,如文章開頭所述,導致美國緊急調降利率,而各國央銀則更進一步強化貨幣寬鬆,採取增加全球資金流通的政策。

 

若觀察日銀的金融寬鬆政策,透過大量收購國債引導長期利率維持0%左右,同時也讓短期利率降至負0.1%。目前大規模金融寬鬆政策已確立,雖然如此形容稍嫌簡單粗暴,但因貨幣寬鬆而流動的資金,亦可能由於低投報找不到有吸引力的金融商品,而轉入不動產,大量搜購適合的投資物件。

 

企業的資金需求因企業內部已充分保有資金,即便是低利率,企業仍不大可能向銀行籌措資金。若觀察銀行實際融資的對象,將發現不動產業融資總額達約80兆日圓,已超過日本泡沫經濟期的過往最高水準。提供不動產服務的仲量聯行(JLL),預測對日不動產投資額在2020年將達到4兆5000億日圓(較去年增5%),其背景原因為全球持續維持低利率所引發的投資需求。

 

然而,要正確預測日後的走向實屬困難。若新型冠狀病毒所造成的肺炎未息,進入全球大流行狀態,可能連貨幣寬鬆政策也無法發揮神力,誰也不能預測後續發展。雖然情況不樂觀,但目前最重要的是不讓經濟活動過度萎縮。

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