首頁 不動產分析 東京奧運即將開幕 憂心疫情擴散亦期待經濟復甦

日本不動產分析

出處:信義房屋 2021-07-21

東京奧運即將開幕 憂心疫情擴散亦期待經濟復甦


考驗對後疫情時代的想像力

2020 年東京奧運.殘奧會因新冠疫情擴大而被迫延期一年,疫情至今仍未趨緩,不少人對於延期開辦抱持懷疑態度,但東京奧運終於將於 7 月 23 日至 8 月 8 日期間舉行,殘奧則於 8月 24 日至 9 月 5 日期間舉行。儘管預計採取人數限制,僅允許日本民眾觀賽,不開放外國觀眾入場,若政府再次頒布緊急事態宣言,本屆奧運將可能成為史上頭一遭的無觀眾奧運會。在各種史無前例的狀況下舉辦的東京奧運,將對日本經濟及不動產市場帶來哪些影響呢?

 

疫情衝擊之下都市及鬧區的路線價下滑

 

國稅廳於 7 月 1 日發表的路線價,與國土交通省於 3 月公布的公告地價呈現同樣的趨勢。路線價本是基於公告地價評定,呈現相同趨勢是意料之中,卻讓人再次感受到疫情衝擊造成的影響。

 

路線價是遺產稅及贈與稅的計算基準,因此以公告地價的八成水準進行評定。國稅廳發表的是以今年 1 月 1 日為基準的評定,依該資料顯示,2021 年標準住宅用地的評定基準金額, 全國平均比前一年減少 0.5%,呈現六年來首次下跌。新冠疫情的擴大之下,使得大都市及觀光景點的所在地區呈現下修趨勢。

 

全國都道府縣廳所在城市的最高路線價共有 22 個城市下跌。依都道縣區分,則有 39 個都府縣下滑。跌幅最大的是大阪市心齋橋筋,下跌 26.4%。因訪日觀光客需求消失,即便是東京淺草也下跌 11.9%,到達兩位數的跌幅。全國最高的路線價連續 36 年都是東京銀座 5 丁目的「鴆居堂」前奪冠,每平米 4,272 萬日圓(較去年下滑 7.0%),9 年來首度轉為負成長。

 

新冠肺炎之前,訪日觀光客增加及東京奧運的舉辦預估會造成住宿設施不足,因此飯店開發計畫接二連三地展開,目前正依序竣工,但目前的住房率,大多面臨陷入門可羅雀的狀況。餐飲店和土產店沒有顧客上門也影響生意,這些現況也反映在地價變動。尤其是餐飲業/服務業的承租方因營業時間縮短等因素,無法負擔租金只好歇業,對商用不動產造成不小的影響。但也有不少屋主願意配合承租人的要求,提供緩收租金或租金減免的支援。

 

即使是都心最高級地段的租賃市場,其租金水準也呈現保守狀態。根據仲量聯行(JLL)的調查,2021 年 1~3 月銀座・表參道的一樓店面租金,與前期相比呈現持平發展,但與一年前的同時期相比,則下滑一成左右。目前銀座的月租金是 25 萬日圓(較前一年下滑 10.7%),表參道的月租金是 20 萬日圓(較前一年下滑 9.1%)。

 

地價下滑只是暫時      關注後疫情時代的投資家

 

不過,從國土交通省的地價 LOOK 等相關報告來看,自去年下半年開始地價逐漸有止跌的情況。多數專家預估,隨著疫苗接種的進展,只要能打造相對容易掌控確診人數的環境,地價將出現觸底回升的走勢。不動產服務的東京KANTEI 表示:「目前難以想像持續下跌的情況。」

 

依據日本不動產研究所於 4 月實施的不動產投資家調查,回覆不動產投資市場「目前受到負面影響」的人占六成左右,但回答「這半年來投資態度沒有特別變化」(86.9%)的投資態度仍維持強勢,並未對不動產市場產生悲觀論調。以全球的緩和資金為背景的股票投資者,存在感逐漸增強。

 

並非所有業種/業態皆受到新冠疫情的直擊。在股市上漲的產生的資產增加效果之下,富裕階層的消費意願也是高水準。美術品、珠寶飾品、貴重金屬的銷售情況良好,而家電/家庭用品也受惠於宅經濟,銷售狀況良好。有不少企業已經為因應後疫情時代需求而展開投資。

 

「先前開設新店的需求雖在減退,但針對符合中長期開店計畫、位置好的一樓店面案件, 依舊維持不須釋出至租賃市場就能找到後續承租方的狀況。另一方面,二樓以上店面的空屋依有增加傾向,承租方挑選承租物件的眼光將更高。」(JLL)今年 1~3 月期,愛馬仕在表參道的Paul Stuart 舊址開幕,LV 則在銀座開設 LV 銀座並木通店。

 

2020 年度國家稅收意外創下史上最高紀錄,原本預估因新冠疫情造成企業營收減少,連帶影響稅收,但稅收可望達到 60.8 兆日圓。原預估稅收為 58.4 兆日圓,過去的最高紀錄是 2018年度的 60.4 兆日圓,這次打破兩年前的紀錄。雖然本次是 2019 年 10 月消費稅率提高至 10% 後,首次一整年都受到消費增稅的正面影響,卻也證明了收益未受新冠疫情影響的企業確實存在。

 

奧運如期舉辦使 HARUMI FLAG 得以避開最不樂見的發展

 

因東京奧運如期舉辦而備受矚目的 HARUMI FLAG,這棟建築在作為選手村使用後,將成為分拆讓售公寓大廈,可居住一萬兩千人的住宅區就此誕生。「HARUMI FLAG」(4,145 戶) 的建案由包含三井不動產 Residential 在內的十家大型開發商共同負責,日前已公布將於 11 月中旬恢復銷售。

 

之前受到東京奧運.殘奧會延期舉辦的影響而暫停銷售,在奧運確定延期前已售出940戶,待奧運結束後,將重新改裝成分拆讓售的樣式,預計在2024年3月下旬讓客戶入住。自2018年10月官網開始營運以來,共有超過3萬6千筆索取資料的詢問。重新開賣後的成交進度將是未來東京圈公寓大廈市場的試金石,各界正密切關注。

 

東京奧運、殘奧會的如期舉辦可使該建案避免最壞的情況,因為曾作為選手村的附加價值有利於物件銷售,比如:「這間公寓大廈曾經在東京舉辦奧運時,給某某選手使用過……」而奧運如果停辦,那它就會變成只是離車站很遠的公寓大廈。「開發商對於物件能夠維持奧運的附加價值,應該總算感到放心了。」(市場相關人士)

 

即使如此,未銷售戶數目前還有很多,有人透露出「要把 HARUMI FLAG 賣完會很辛苦」的風聲。假設面對如此嚴峻的狀況,不應拉高每期銷售戶數,急著想從計畫中脫身,就銷售策略而言,應該轉移為不降價、花時間小量銷售的手法。這樣比較不會對周邊其他新建分拆讓售公寓大廈市場帶來影響。話說源頭,HARUMI FLAG 原本就已與都內其他分拆讓售公寓大廈商品做出差異化,亦即 HARUMI FLAG 離車站雖遠但有無可取代的附加價值,而周邊其他物件則是以鄰近車站作為賣點。

 

不僅限於 HARUMI,縱觀公寓大廈市場,都心的人氣也沒有下滑。新冠疫情的最大影響在於遠距辦公使不動產市場出現從未有過的評價面向,這是之前業界最關心的事情。尤其是去年 2~4 月,在新冠病毒感染狀況處於高峰時,這樣的動態特別明顯。

 

不過實際在市場上這樣的走向並未成為常態,「從數據資料來看,也很明確地顯示出這個結論。」東京 KANTEI 市場調查部門的井出武如此指出。假如新冠病毒具有類似瘧疾的熱帶性性質,北海道不會出現確診者,那麼必定產生「離開夏天容易出現高溫的東京以西,北遷到札幌或仙台等北部都市」的新觀點,但新冠病毒與冬夏無關,在全世界蔓延,住宅・不動產市場應冷靜解讀。擁有不受短暫話題性所惑的眼光,是企業和消費者都需要的。

 

以上

 

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