日本不動產分析
出處:信義房屋 2022-01-18
新冠病毒疫情進入第三年。以此傳染病的傳染動向,來分析公寓大廈市況,可大致區分成三個時期。疫情全面擴大傳染的 2020 年 2 月~5 月左右,是第一期。當時第一次啟動緊急事態宣言,不只不動產業,各個業界都陷入凍結。景氣迅速下滑,公寓大廈不但新案釋出量大減,中古屋交易量也大幅減少。該次緊急事態解除後,期待後新冠時代的不動產交易急速恢復到新冠爆發前的水準,則是第二期。從東京奧運、東京帕奧因新冠疫情而延期一年開賽前的 2021 年 6 月開始,是第三期,市場的思維從後新冠時代轉換為「與新冠病毒共存」而再次開始活躍。
在與新冠病毒共存的前提下中古公寓大廈市場將如何變化呢?價格持續上升中。觀察東日本不動產流通機構(REINS)於 12 月 10 日發表 11 月的首都圈成交數據,可知成交件數為 3,416件,雖然連續 5 個月較前一年同月份少,但成交價格為 3,897 萬日圓,已連續 18 個月上升。若換算為每 1 ㎡的單價,則為 60.92 萬日圓,已連續 19 個月上升。同時,庫存件數為 3 萬 5,389件,已連續 24 個月減少。令人感受到供給緊張的環境下持續貨源不足的印象。
不過,新規釋出件數卻在連續減少 27 個月後,首次反轉為增加,共 1 萬 3,931 件。就其背景來說,可能是希望在持續上升趨勢中,掌握最佳賣點而觀望許久的賣家終於開始動作的關係。這是因為他們開始認為「若價格持續推升,超過買家購買能力的話,原本能成交的也賣不出去了」的緣故。以往中古公寓大廈相較於新建公寓大樓及設計風一戶建更便宜的印象, 早已是遙遠的歷史,現況是物件價格高漲,部分自住客層買不下手,或者即使是作為投資運用,價格高騰使得投資者無法以現有物件換購新的投資標的。
目前投資者的心理,可以從去年 12 月不動產投資與收益案件網站健美家發表的問卷調查裡略窺一二。募集「代表今年 2021 年不動產投資的漢字」時,獲得第一名的是「高」,第二名則是「騰」(漲)。問卷的象徵性意見中,也出現「這真是忍不住會想說『房價真高!』的一年啊」之類顯示不動產投資市況的意見。
回到庫存變化來看,不動產調查公司東京 KANTEI 統計 30 ㎡以上中古公寓大廈的庫存戶數變化,顯示東京 23 區從去年 6 月左右開始轉為增加。同樣的變化也出現在大阪市及名古屋市等三大都市圈的主要都市。去年年中是庫存戶數變化的轉折點,可以推測中古公寓大廈過去即使高價但優良的案件只要一釋出就快速賣出的「銷售高峰」已經過去了。
回顧新冠疫情,2020 年 6 月左右雖開始有物件不足感,但往後庫存件數轉為增加的話,應該能漸漸解除。但,供給不足的緊張感如果消除,接下來可能會變成買方觀望市場動向的情形。
今後的市場動向應該會以『與新冠病毒共存』的思考作為新時代的前提,出現新的變化。目前,新冠病毒感染情形再度增加。Omicron 新型變異株讓世人議論紛紛,人們逐漸意識到之後應該還會有新變異株出現。
以與新冠病毒共存為前提,對未來不安的背景驅使賣方產生「趁著有買方,把握出售時機」的想法,出售意識走強而使庫存件數增加的同時,將影響中古公寓大廈價格進入下修時期, 同時,尋求能確保遠距工作空間的面積較寬廣的物件,以及一戶建的需求增加等也都是可以想見的市場動態。
具有多個房間和居住空間的面積,這兩個考量可能會和「靠近車站」一樣成為重要選考項目。其實這個變化早有前兆。觀察租賃住宅市場,適合單身入住的套房公寓大廈已出現招租不易的情形,即使一人居住也開始偏好選擇有寬敞隔間的物件。
相反地,當疫苗效果提高,口服藥開發進展讓新冠肺炎變成和一般感冒一樣,從與新冠病毒共存的時代,進入後新冠疫情(post COVID)、無新冠疫情(after COVID)的時代時,市場可能再次發生物件供給不足使得價格回到高檔的情形。如果考量到不是一年到頭遠距工作,而是固定以週或月為單位各別進公司的交替混合型變成常態的話,雖然可以說需求有朝郊外發展,但太過以在宅工作為前提而輕易地往郊外作為重心則會失敗。雖說郊外有需求,但也不是所有的郊區都有,還是限定在部分縣政府所在地或有再開發計畫的區域等。
實際回顧這兩年的新冠疫情,仍舊有很多人以追求生活便利性為優先。如同退休族群在都心購買住宅一樣,大都市的優勢仍不受影響。東京都去年的人口動態,雖因遷出持續超過遷入而受到矚目,但以東京大約有1,400 萬人口的觀點來看,遷出超過的占比不過是誤差值範圍, 尤其在資產性和投資效率高的都心區域物件,價格將持續上升已是共識。由於日本公寓大廈資產性的穩定,已和日本的治安一樣,成為世界上廣為人知的佳話,國外投資者會持續投入資金。受其影響,可預期價格將會再度上升。
電視及新聞等新聞媒體報導的地方移居成功案例,只是麟毛鳳角。絕大部分的人還是無法更換工作,也無法不工作。也沒有能完全只靠在宅上班就完成的工作。考慮上述情形,可以說位於都市的中古公寓大廈還是會像新冠疫情前一樣,在評估工作方式變革和生活便利性的前提下,因為資產性的優位性而成為買方的選擇。