哪個城巿連續22年人口入超? 而且還在持續增加！

日本內閣府於3月初公布2017年第4季的經濟成長率終值，結果不僅超過早先公布初值的三倍，且連續八季擴張，形成28年來期間最長的連續成長走勢。而甫於４月份通過的2018財政年度預算案，總支出規模亦接近98兆日圓(約當8600億美元)，更創下了歷史新高，足見未來日本施政方向將以經濟成長為首要考慮。

全球對日本出口的需求暢旺，大型投資紛紛出現，直接推昇就職人口向都巿集中，其中尤以連莊多年拿下英國經濟學人雜誌「全球最安全城巿」(SAFE CITIES INDEX, 2017, The Economist)第一名的東京最引人矚目。日本信義社長何偉宏表示：「即使日本也受到全球少子化浪潮的影響而呈現總人口數下降的現象，但東京、大阪等一級城市因具備國家重點發展之優勢，具備長期的人口磁吸效應，人口不減且年年增加，尤其東京圈已連續22年呈現人口入超，且自2014起，每年淨遷入人口都超過10萬人。」

人口及建設發展利多　置產投資鎖定一級城市

根據日本總務省最新公布的人口遷移報告，東京圈遷入人口以15~29歲的青年人為最大宗，顯示就業形勢轉好，吸引各地年輕人到都會就業；且東京都被列為國家戰略特區中的「國際商業基地」，日本政府亦自2014年起放寬外國高資產階級與高知識份子的簽證限制，也積極吸引外國留學生赴日留學及就業，從國內外人口的移入趨勢來看，東京人口年年成長的確不令人意外，人口數增加自然帶動自用及租賃住宅需求上昇，也呼應了不動產交易量持續增加的現象。

何偉宏指出，都會區的人口結構以單身族群、小家庭為主，1至2房格局的物件無論在租屋或購售屋市場上都是需求度最高的；對置產者而言，都會區的租屋客源相對穩定，適合長期持有以獲取穩定收益。儘管持有都心區資產成本或許較高，但資產價值性也高。在考量空置期及轉售不易等諸多因素之下，相較於購入成本低而宣稱投報率高的郊區物件，一級城巿的物件值得投資人參考。另一個值得關注的現象，近年來日本當地對於豪宅的關注度上升，尤其位於精華地段的傳統高級住宅區，無論新推建案或中古物件詢問度都相當高，也是置產熱區之一。

聚焦東京　澀谷商業區與豪宅聚落眾人矚目

何偉宏指出，澀谷就是被指定為國家戰略特區的國際商業據點之一，各項再開發案都被視為引領未來發展的指標。包括車站大樓改建的澀谷車站街區、東急廣場改建的道玄坂一丁目站前街區、將建地集中改建的櫻丘街區等，未來將會出現更多知名建築師設計的摩天大樓，多數也都將在2020年東京奧運前完工。

在一般人認知的繁華商業景象之外，澀谷還擁有幽靜清雅的豪宅聚落。如距離車站不遠的松濤、南平台，便是東京都少數鬧中取靜，兼顧交通、購物和生活機能的高級住宅區，因此吸引許多名人及企業家入住。根據不動產調查公司東京KANTEI所發布的數據，澀谷車站周邊的中古屋平均屋齡約25年，每坪平均價格仍可達391萬日圓(約新台幣107.5萬元)，足見其資產價值性。