日本公寓大廈與獨棟住宅漲價的原因

您知道日本的就業人數在2020年成長最多是哪個產業嗎？答案就是房地產業。相較於前一年同一月份，2020年10月房地產業的就業人數成長了6.9%。其成長率比起排名第二的金融及保險業的4.2%，以及資訊通信業的3.1%高出不少。順帶一提，排名墊底的是住宿及餐飲業，成長率為負9.5%。

從以上數據可以看出，在房地產業中，住宿及餐飲方面雖然陷入苦戰，但一般認為需求最為穩定的住宅方面，在安倍經濟學後則一直維持熱絡。市場上完全看不到住宅價格因新冠疫情而下跌的徵兆。只要先了解一下2021年住宅市場的背景，就能讓你的「自宅戰略」邁向成功。

 

房地產業熱絡的理由

 

房地產的價格取決於購買時的貸款金額。「量化寬鬆」是安倍政權經濟政策「三支箭」之一，自2012年12月實施以來已經過了八年，日本政府至今仍在大力推行。這項政策的目的是擺脫通貨緊縮，要等到通貨膨脹率達到2％才會停止，但目前看起來不太可能。

 

由此來看，這項政策很可能一直持續到日本銀行黑田總裁任期結束的2023年4月。在量化寬鬆的情況下，由於新建分售公寓從取得土地到分售需要大約兩年時間，因此幾乎可以確定直到2025年，新建公寓的價格仍會持續上漲。

 

房地產業是一個靠借貸來維繫的產業。要取得一億日圓的資產時，手中僅有一成資金，另外九成則是借款的情形可說十分普遍。由於房地產可以抵押，因此是一種最容易貸款的資產。量化寬鬆的目的是提高貨幣供應量，故原則上房地產價格將會上揚。簡單來說，量化寬鬆一定會造成房地產漲價。無論是在新冠疫情之前或之後，這種情形都是一樣的；也因為這個緣故，房地產的漲勢看不出有停止的跡象。

 

先回顧一下新冠疫情爆發前後的日本公寓價格，在自肅期間的2020年4、5月，出現擔心利空的拋售情形，中古公寓的成交價有所下跌。不過這股拋售潮只維持了兩個月，之後價格即漲回新冠疫情爆發之前的水準。

 

而在新建公寓方面，由於供應方幾乎由大型建商所寡占，即使房子好幾個月都賣不出去，建商在財務上仍有能力承擔。而且只有購買意願較高的客戶會前來詢價，讓建商得以在壓低成本下，有效率地進行銷售。儘管成交數量將比去年大幅減少，但僅有中小型的建商較為緊張。在此情況下，建商並沒有必要降價求售。

 

而在此背景下，中古屋的供應量正逐漸減少。之前遭拋售的房屋大多地點不佳，例如位於郊區、距離車站較遠等，造成剩下的房屋價格因此上揚。此外，因為不想讓陌生人看房，而放棄出售的房子也增加不少。在此情況下，隨著待售的房屋減少，價格也隨之上漲。

 

其實以前也發生過同樣的情形。雷曼兄弟事件爆發後，許多新成立的地產開發商因為資金短缺而破產，導致新建公寓的供應量大幅下滑至前一年的1/3，由於新建案的數量太少而造成中古公寓熱銷，價格在待售房屋減少下開始上漲。當時距離雷曼兄弟事件才不過一年，就發生了「預料之外的漲價潮」。到了雷曼兄弟事件發生的兩年後，房價已經回到原本的價位。

 

上面提到房地產的價格取決於貸款金額，不過供需平衡容易在待售房屋減少時影響價格，一旦待售房屋減少，價格就比較容易上揚。

 

新建分售獨棟住宅也跟著熱銷

 

另一方面，獨棟住宅市場也相當活絡。以一年為單位換算，新建分售獨棟住宅在日本首都圈，以每年7萬戶的速度售出，待售房屋以每月1,000戶左右的速度持續減少。2019年的新建分售公寓戶數為3萬多戶，由此可見交易量已經是戶數的兩倍，市場規模相當龐大。

 

儘管如此熱銷，新建房屋的動工戶數在2020年4月之後，卻比前一年同期下滑了17％。於是待售房屋不斷減少，銷售時間也愈來愈短，在完工之前便已售出的情況愈來愈多。一般而言，在銷售情形不理想的情況下，房子一旦完工就會開始降價，不過目前買賣價格早己開始上漲。

 

由此可知，以住宅市場來說，無論是公寓或是獨棟住宅，由於總是維持一定數量的需求，因此一旦供應不足，價格就會朝上漲的方向發展。而事實上，以都會區的住宅市場而言，供需平衡的影響只會造成價格上揚。因此房地產價格只會上漲，而不會下跌。

 

只有在房地產業者破產而處分資產時，才會出現下跌的情形。這種情形只會發生在量化緊縮的時候，不過近期內不太可能發生。也就是說，最好可以趁著量化寬鬆先買好房子。

 

房價會因為新冠疫情暴跌的說法是真的嗎？

 

接下來將針對坊間流傳的「房地產價格暴跌論」進行反駁。

 

有人說在新冠疫情影響下，購屋的需求會減少，價格將跟著暴跌。這種說法符合供需平衡的理論，看起來言之成理，不過正如前文所述，在交易維持一定數量的都會圈，房價很少會因為供需平衡因素而下滑。

 

至於都會圈以外的地區，由於交易量很小，需求十分低，所以一旦供應量增加，價格就有可能下跌。而在都會圈以外的地區，完全賣不掉的土地也愈來愈多。不過這僅限於都會圈以外的地區。畢竟都會區的人口仍在成長，都會圈以外地區的人口則大幅減少。

 

有些人2020年的收入因為加班時間與獎金減少而下滑。一旦2020年源泉徵收票(所得稅扣繳憑單)中記錄的年收減少，可以貸款的金額就會減少，無法買房的人將因此增加。如此一來，需求的確會跟著衰退。但儘管如此，由於無論是公寓或獨棟住宅，在供應上仍處於短缺的情形，因此不太可能出現價格下跌的情況。

 

新聞中可以看到因為失業而繳不出房貸，最後不得不搬家的悲慘案例，不過整體來說，這些人每月的房貸金額並不高，也就是說問題出在賺錢能力，而不是住宅本身。

 

事實上，2020年度的經濟成長率雖然年減4.6%，不過失業率只微幅上升0.4%，而且截至2020年11月，失業率僅有2.9％。相較於雷曼兄弟事件爆發後的5.5%失業率，新冠疫情對於家庭生計的影響並不大，可以說緊急經濟對策的效果十分顯著。

 

而這非常有可能導致2021年房價上漲，這個趨勢至少會持續到2023年。在此進展下，愈晚買房就愈不划算。除此之外，日本房貸抵稅的適用範圍，也將從面積50m²以上放寬至40m²以上，對於單身或僅有夫妻兩人的家庭而言，還是儘早買房比較好。

 

【作者簡介】

沖 有人　STYLE ACT董事長

1988年畢業於慶應義塾大學經濟系。曾任職於監察法人Tohmatsu旗下的顧問公司、房地產顧問公司，之後於1998年創立Attractors Lab股份公司(現為STYLE ACT股份公司)，並擔任董事長一職。著有《公寓要每十年重買一間(暫譯)》(朝日新書)、《就是因為單身才要買屬於自己的公寓(暫譯)》(朝日新聞出版)等。經營分售公寓資訊網站「sumai surfin」(https://www.sumai-surfin.com/)、單身住宅搜尋資訊網站「家活」(https://iekatu.com/)。

 

(消息來源：東洋經濟ONLINE)