JLL發表東京旅館市場動向

知名綜合不動產服務公司仲量聯行 (JLL)於6月發表了2019年第一季調查報告「Japan ProPerty Digest (JPPD)」，除針對日本辦公室、店面、物流、旅館市場的空房、租金、價格動向、需求與供給動向的調查總結，並針對未來12個月進行預測。

其中有關東京的旅館市場動向分析如下。

東京的旅館市場因外國遊客需求增加，所以住宿需求旺盛，2018年的訪日外國遊客數為3,100萬人，較前一年增加8.7%，是史上最高紀錄。雖然2018年發生許多天災，但身為亞洲經濟中心及高人氣旅遊地的東京，仍然持續擴大外國遊客的住宿需求。2018年東京都內的總住宿者數為5,700萬人，較前一年增加5.4%，而佔了所有住宿者數中37%的外國住宿者，則比前一年增加達12.9%，日本人住宿者數則比前一年增加了1.4%。

然而，4星級與5星級旅館的新供給量卻有所侷限，2019年第一季沒有新的高級旅館供給，而2019年的新建旅館計畫則有因都市更新而預定於9月開幕的『The Okura Tokyo』，有「Prestige Tower」與「Heritage Wing」2棟，合計508間房。

此外，預定今後數年內將會有多間新的高級旅館誕生，其中具代表性的是預計於2020年開幕的「四季酒店大手町」、預定於虎之門與銀座開幕的「EDITON HOTEL」、以及預定於2022年開幕的「BVLGARI HOTEL東京」。

在營運績效方面，改善客房單價(ADR)使得每日平均每間可供出租客房收入(RevPAR)成長。至於東京五星級旅館的營運績效，2019年元旦至2月的累計RevPAR比前一年同期增加3.6%，雖然客房使用率較前一年同期略降0.5%，但因ADR比前一年同期增加了4.3%，營運績效因此有所改善。

目前東京五星級旅館間並未出現買賣交易，雖然投資家對此有強烈的投資欲，但全日本的販賣件數仍持續稀少。

關於未來12個月的預測，將可因世界規模的體育慶典使績效更加改善。繼2019年世界盃橄欖球賽之後，東京還將於2020年舉辦奧運、殘障奧運，所以可預期五星級旅館市場的績效將會更為突出。而在未來的旅館投資市場方面，因預期2020年之後的RevPAR成長率將會減緩，可能會有投資公司開始考慮出售，或許交易件數會再增加。

JLL經理暨HOTELS&HOSPITALITY事業部部長澤柳知彥指出，雖然東京都內五星級旅館的績效成長度在2019年第一季並不是很理想，但第二季後因櫻花開花時期較長，使得賞花外國遊客需求增加，預測今後主辦的世界性體育賽事將可成為回復績效及更加成長的契機。而在旅館投資市場方面，預期東京奧運後的RevPAR成長步調將會趨緩，可能會出現檢討賣出以便確保利益的旅館投資家，可期待2019年將有更活躍的旅館交易。

根據JLL於2019年3月發表的報告書「Hotel Investment Outlook 2019」，預測亞洲太平洋地區的2019年旅館投資額會比前一年增加15%，為95億美金，將是世界三地區(美洲大陸、歐洲・中東・非洲、亞洲太平洋地區)中唯一增加投資額的地區。

發表以上報告書時，澤柳知彥對於日本的旅館投資市場表示：「雖然2018年日本的第三者間旅館買賣呈現低調，但這不代表投資家沒有興趣，而只是因為沒有大型旅館的投資機會而已。今年已有數件超過100億日圓的大型案件正在進行，可期待交易市場會趨向活絡。」

至於2019年3月日本各都道府縣的客房使用率，全體最高的是東京都的82.6%，比前一年同期增加了1.7%，住宿者人數也是全日本第一的581萬人次，外國住宿者人數也是全日本第一的215萬人次。今後在體育盛事的推波助瀾下，預期外國遊客的增加及住宿設施的需求應該會更加高漲。

(消息來源：HOTELIER)