東京首都圈公寓發售戶數將於2023年增加4%

不動產經濟研究所於2022年12月底公布預測，2023年東京首都圈1都3縣的新成屋公寓大廈發售戶數預估為3萬2,000戶，將較2022年增加4%。儘管根據估測，發售戶數將相隔兩年再度增加，但順應新冠疫情而增加的寬敞格局需求在成長上將有所停滯。受限於販售價格上漲而導致購買意願低落等因素，目前部分月份亦出現發售第一個月的成約率低於70%(70%為銷售是否順利的分水嶺)的情形。

從2023年各區域的發售戶數來看，東京23區為1萬4,000戶，增加9%，東京都內為2,500戶，同樣增加9%，帶動著整體房市的成長。千葉縣則預計為4,000戶，增加8%；神奈川縣為7,500戶，增加4%；埼玉縣為4,000戶，減少17%。受惠於新冠疫情的郊區物件，其成長趨勢則略有下滑，根據預測，2023年觀測重點將以東京都各區的物件為主。

不動產經濟研究所估算，2022年的發售戶數為3萬8,000戶，較2021年減少8%。不動產經濟研究所原本預估發售戶數將連續兩年成長，但供應戶數低於預期，以2021年來看，原本高於銷售是否順利的分水嶺─70%的成約率，到了6月以後也跌落至60多%。

不動產經濟研究所資深主任研究員松田忠司指出：「受物價高漲等因素影響，以郊區物件為主的購屋意願成長略顯遲緩，開始出現不動產公司將發售時間延期的情形。」根據不動產諮詢公司TOTALBRAIN(東京港區)針對各家不動產公司所做的2022年1~11月首都圈公寓大廈問卷調查(將銷售情形分為「良好」、「普通」、「不佳」三個層級)結果，包含完售在內的「良好」物件比率為46%，較上一年度減少約9個百分點。

在此情勢下，今後人們關注的物件可能會轉回都心。以東京23區供應戶數可能增加的2023年來看，鎖定富裕階層的高價物件最引人矚目。由三井不動產與三菱地所於東京港區遞信省廳舍舊址推動開發的「三田GARDEN HILLS」，其總戶數高達約1,000戶，而且每戶都可能成為價格超過1億日圓的「億圓公寓大廈」。此外，包括東央區的月島、豐島區的池袋等地的再開發物件亦將陸續發售。

在2023年新築公寓大廈的平均價格部分，松田忠司先生：「在高價物件的帶領下，首都圈的價格將進一步成長。」2022年1~11月價格落在8,230萬日圓的東京23區，亦很有可能在高價範圍內變動。TOTALBRAIN副社長杉原禎之指出：「開發商一直以來透過縮減住戶面積的方式來壓低販售價格，不過已經快要沒有空間了。」

除了價格外，利率走向也是2023年的焦點。日本銀行已決定擴大長期利率的波動容忍幅度，利率隨之急遽上升，房貸的固定利率肯定會受到影響。三井不動產社長菰田正信指出：「從過去的歷史來看，目前還算是低利率的狀態。」然而不動產資訊網站「One of a lind」社長川島直也表示，「利率會對客戶心理造成影響」，因此可能會對市場帶來沉重的負擔。

(資料來源:日本經濟新聞)