大阪辦公室價格漲幅在世界15大城市中排名第一

日本的辦公室與公寓大廈吸引了全球的不動產投資資金。根據調查，2023年10月大阪的辦公室價格漲幅在全球15大城市中高居第一，東京則名列第三。日本的金融寬鬆政策與穩定的租賃需求，吸引了投資人的目光。相較於因金融緊縮而導致交易低迷的美國紐約、英國倫敦等地，日本的情況截然不同。

提供不動產服務的日本不動產研究所公布「國際不動產價格租金指數」，此調查每半年進行一次，調查對象為亞洲各國及美國、英國、澳洲的15個主要城市，並依據辦公室及公寓大樓的買賣、租賃新契約，計算出每平方公尺的價格與租金。

以10月的辦公室價格來看，大阪較上次調查(4月)上漲2.1%，漲幅排名第一，且自2022年10月以來，漲幅已經連續三期居冠。其次依序為越南胡志明市的0.8%，東京的0.6%。

相較於東京，大阪辦公室的價格水準較低，投資人所期望的資本化率(Capitalization rate)相對較高，投資人的交易也隨之增多。根據日本不動產研究所的調查，以10月的期望資本化率來看，大阪的梅田地區為4.0%，東京的丸之內、大手町地區為3.2%。

其中下滑率最高的是美國紐約，下跌了6.0%。其次依序為澳洲雪梨的4.4%，英國倫敦的3.5%。至於不動產公司接連發生經營問題的中國，北京下跌2.9%，上海下跌2.6%。

日本與其他國家的漲跌趨勢之所以不同，原因之一就在於金融政策。

美國、英國與澳洲等國為了壓制通膨，採取了階段式調升政策利率的作法。在市場的長期利率跟著上升(債券價格下跌)之下，不動產投資人的借款成本大幅提高。當地銀行的融資態度也被認為有所緊縮，抑制了不動產的交易市場。

相較之下，日本央行則是持續實施負利率政策，雖然曾為了回復市場機制，而修改收益率曲線控制計劃(Yield Curve Control，YCC)，但長期利率的上升幅度仍低於歐美等國，並未導致不動產交易降溫。

此外在辦公室需求上，亦出現回溫的情形。隨著日本經濟復甦，企業業績回溫，辦公室遷移及擴增的需求愈發強勁。

根據不動產仲介公司三鬼商事所彙整的資料，東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)10月份辦公室的空室率為6.10%，創下近兩年五個月來的新低。

在租金方面，也出現了回溫的徵兆。在日本不動產研究所這次的調查中，東京維持平盤。上次調查(4月)的結果雖然下跌0.7%，但一般認為租金調整已經告一段落。大阪也同樣維持平盤。

在上述趨勢下，吸引了海外投資資金流入日本。日本不動產研究所首席研究員吉野薰表示，「尤其是亞洲的不動產投資人特別積極。對於日本的辦公室需求，完全不需要悲觀看待。」

相較之下，美國則因在家上班、遠距工作普及，在重返辦公室方面並不順利。根據美國不動產服務公司戴德梁行的資料，全美2023年7月至9月的辦公室空室率為19.4%。

在10月的租金方面，紐約與倫敦也維持在平盤至下跌0.1%之間，看不出復甦的傾向。

海外的投資資金也將觸角延伸到日本的公寓大廈。以10月的公寓大廈價格來看，大阪較4月上漲2.7%，高居首位。第二名的東京則上漲1.2%，排名較上次調查(第四名)上升，前兩名都由日本獨占。

在市場方面，受日本央行可能解除負利率政策影響，亦有愈來愈多人擔心在利率上升的情況下，不動產交易可能有所降溫。NLI基礎研究所主任研究員佐久間誠指出：「焦點在於日本的辦公室和公寓大廈租金是否會上升到利率調升的水準，這將成為投資資金是否持續流入的關鍵。」

(消息來源：日本經濟新聞)