不動產市場的困境：中古住宅再生與收益物件的新供應「同處一室的矛盾狀況」

不動產業界在人口減少的機緣下進入新階段。在住宅需求日漸減少下，該做的是如何活用中古住宅，而非興建新住宅。換言之，就是如何在流通市場中推動內需的成長。在這樣的環境中，裝潢翻修（renovation）業備受矚目。目前，日本的空屋超過820萬戶，在此情況下業界正全體出動，強化「買入後再轉售」的事業。另一方面，儘管人口逐漸減少，但是在遺產稅增稅的契機下，新的收益物件不斷供應，市場依然十分活絡。本次將站在供需平衡的角度，介紹這兩項相互矛盾的業務。

 

●從大型到小型不動産業者紛紛投入市場　優良中古資產的爭奪戰白熱化

原本把主力業務擺在興建新住宅的大型不動產業者，現在也紛紛加入裝潢翻修市場，讓競爭更加激烈。東急不動產在2015年針對東京市中心的大樓，進行全棟的裝潢翻修。該公司買下整棟的出租公寓，將共用部份、私有部份比照高品質的新建公寓樣式，進行翻修後重新出售。這項業務的特色，主要是針對基金等所運用之物件的空屋經過翻修後陸續出售，因此不容易受到市場競爭影響，同時可賺取收益所得（income gain）。

NTT都市開發在2016年也加入大樓的裝潢翻修（renovation）。NTT都市開發與專精裝潢翻修的ReBITA公司合作，運用自身對於高級公寓開發的技術訣竅，在東京市中心推展業務，藉助集團的不動產投資信託（REIT）以取得物件等有效活用集團的基礎。

中堅開發商Hoosiers Cooperation也與Tsukuruba（東京都目黑區）經營的裝潢翻修住宅線上市場（On-line market）、以及和MARK STYLER（東京都涉谷區）推動的服裝品牌進行共同企劃，將屋齡19年的公寓，其中一間進行裝潢翻修。這項企劃的特色是室內的空間配置、裝潢、傢具採用了店舖展示型收納的陳列概念，在玄關旁的脫鞋空間，配置可作為試衣間的衣物間（Walk-in closet）。該公司目前已經開始考慮第二個案子的後續開發。

 

裝潢翻修的專家Star Mica公司，在各家公司猛追的情況下，調整公司的經營方向擴大業務領域。過去該公司主要針對東京城南與橫濱提供裝潢翻修物件，但是2018年度起，亦將業務範圍擴大到東京23區與埼玉市地區。計畫在未來2年間，每年將供應100戶。該公司也是買入出租中的物件，等房客退租後再將物件出售，目前擁有1800間以上的庫存。該公司除了提供定額制的裝潢翻修計畫之外，目前正計劃以虛擬實境方式，讓顧客體驗完工後的感覺。

 

●以1000萬日圓的大改裝提升魅力　追求中古再生事業的可能性

在這樣的環境中，最能清楚呈現不動產業界現狀，就是東急Livabal的做法。該公司目前正加速推動裝潢翻修事業與針對投資客的收益物件事業。

首先關於裝潢翻修事業，該公司的目標為一年供應10棟大樓，透過供應重新翻修過的大樓，以確保該公司在首都圈第一名的寶座。為了讓一般消費者了解重新翻修大樓的優點，該公司將經手埼玉縣朝霞市內的裝潢翻修案「Lugente Livel志木」大樓，加上「展示典範（Presentation Model）」（已登錄商標）的商標。

這個案子是該公司買下的大型企業公司大樓，離東武東上線的志木車站步行8分鐘，屋齡超過20年。大樓為地上9層樓的10層樓建築，總戶數99戶，目前約27戶已有住戶承租。99戶當中，約60戶已重新裝潢翻修，目前已出售約8成。關於已承租的住戶部份，則配合租賃合約到期時，向住戶說明目前的計畫，等房客遷出後再陸續進行裝潢翻修。

大樓的所有物件皆坐北朝南，主要為專有面積77㎡以上的3LDK（3房2廳1廚）格局，售價從3280萬日圓起跳。「展示典範（Presentation Model）」是將原本住戶有79㎡的3LDK（3房2廳1廚）格局，改為1LDK（1房1廳1廚），同時追求居住空間的現代化。裝潢翻修費用已投入約1000萬日圓。該公司表示，一般型態的住宅花費在裝潢翻修的費用約500萬~600萬日圓，高級一點的則約700萬日圓，但是這種「展示典範」的住宅目標是儘量發揮裝潢翻修的可能性，以追上新建住宅，因此不惜投入龐大資金，與外部的策劃師共同合作。

實際造訪展示典範住宅的顧客反應非常良好。展示典範住宅的銷售價格為4480萬日圓，與志木車站周邊新建住宅市場價格在4000萬日圓以上來比較，儘管不算便宜，但是消費者見到裝潢效果就忘卻偏高的價格，也不斷詢問是否能按照自己喜好打造住宅。

 

投注1000萬日圓裝潢翻修的住戶，被那華麗感給吸引

 

裝潢翻修前的死角，規劃成書齋式的空間

 

●將不適合分割出售的土地變成收益物件　加速針對個人投資客的開發與銷售

除此之外，該公司致力的另一項業務是針對投資客的公寓開發與銷售，目前已將2015年9月推出的第一波投資用公寓「Wealth Square」系列進一步擴大。該公司過去主要是將不適用於興建公寓或透天厝的土地，進行有效運用，以興建鋼骨結構的公寓或連棟透天厝（townhouse），但目前除了此項業務之外，更在今年春季連假結束後，新開發壁式鋼筋混凝土（WRC）的公寓商品。

 

過去該公司的商品，主要為3層樓建造，約3億日圓的商品。但是導入WRC後，新增了4~5層樓建造的商品（約5億日圓）。這類公寓的概念，基本上是透過租賃宣傳，將所有公寓出租後再銷售，但是若在所有公寓出租以前，顧客有意願購買時，也會讓售。2015年1月，遺產稅法修法以後，遺產稅課稅對象範圍擴大，目前作為遺產稅對策的收益物件，熱潮依然未見消退。過去擁有閒置土地的地主，認為已經是賣的時機和在史上最低利率推波助瀾下，個人投資客也積極投資，因此地主與個人投資客變成了絶配。目前該系列的投資收益率設定在約5%。

開發區域從東京的城南、城西地區擴大到城東、城北地區，目前也考慮在市中心地區推展。2017年度預定將開發20棟，明年起則計劃一年間將開發、銷售30棟，以創造100億日圓的營業額。目前該公司在涉谷區有4層樓建造的總戶數28戶、在目黑區有4層樓建造的總戶數13戶等的案子正在進行。

 

「Wealth Square」建築物不同於「公寓」這個字給人的印象，其特色除了建築物的外觀之外，還包括整體戶外空間與通道皆由建築師設計監督，每戶物件設置宅配箱、自動上鎖功能、監視攝影機等。即使住戶不在家也能順利收取貨物，同時也加強防盜功能，提高對於單身、頂客族的商品魅力。

除了遺產稅法的修法之外，去年引進的負利率政策，讓金融機構的運用陷入困境，因此金融機構正積極推動融資。超過１兆日圓的融資，正創造許多新房東。

住宅與不動產業界，正一邊面臨「活用住宅庫存」以及「針對地主、投資客提供新的收益物件」兩個矛盾的困境，一邊推展業務。