2020年奧林匹克運動會Ⅱ：商用不動產市場動向探討

中國爆發的病毒急速擴散，訪日遊客驟減

商業用不動產市場情況雖見烏雲，但影響輕微？

根據日銀的12月全國企業短期經濟觀測調查，大企業製造業的業況判斷為0個百分點，相較於上次的9月調査時下降了5個百分點，是6年9個月以來的最低水準。原因在於從中國武漢爆發的新型冠狀病毒快速地在世界擴散，並且無法預測什麼時候會平息。正因為決定舉辦東京奧運與殘奧後的7年間，日本不動產交易的活化就寄託在外國觀光客需求上，使得這次的疫情更令人關注。本期的報導，將試著在這樣的背景下，探討2020年商用不動產市場的動向。

辦公大樓目前供需緊迫，解約通知剛收到不久，下個租戶就上門

日本的不動產市場行情依然強勢。關於土地價格趨勢，東京都內不動產鑑定士表示：「從現狀看來，雖然不管是誰都會認為價格高，但在今年國曆年節期間，如果問到日後會『上漲』、『持平』或『下跌』，則回答持平的人最多，而回答土地價格會下跌的人最少」。

持續低利率將推動行情。根據美國大型不動產服務公司JLL的調査，2019年對商用不動產的直接投資總額為4兆1450億日圓，較前一年增加了3%。從2017年起3年內，幾乎是以4兆日圓的規模橫向變動，預估2020年將相較於去年增加5%，達到4兆5000億日圓。東京23區的辦公大樓投資總額為1兆4000億日圓（較前一年減少4%）、東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)的投資總額為1兆2000億日圓（較前一年減少9%），雖然都相較於呈現榮景的前一年下降了，但仍然穩健。不動產的基本面，比海外主要都市來得強。

若觀察該公司所定義的東京Ａ級辦公室空屋率，都心5區在12月底時為0.6%，相較於前期降低0.06個百分點，若與前一年同期相比，則降低0.4個百分點，連續3季低於1%。租金水準也是達到每坪3萬9857日圓，即將達到4萬日圓大關。丸之內‧大手町的空屋率則為1.2%，租金為4萬7965日圓。新宿、澀谷的次級市場空屋率也是在0.4%。特別是澀谷地區的IT企業需求強勁，相繼遷入新建大樓，提升了租金市場。丸之內‧大手町因已逼近5萬日圓大關，導致簽約時有許多猶豫，但都內租戶需求仍旺盛。而B級辦公大樓市場的空屋率也連續7季維持在1%以下。由於首選的A級辦公室已經沒有空屋，因此導致B級辦公室需求強勁，在A級的領跑下，B級辦公室的租金也正在上漲中。

辦公室解約後，大樓持有人一般是先詢問同大樓的其他租戶是否有意承租後，再往市場尋找租戶，但目前的情況是大樓內其他租戶還沒問完一圈，就已經找到下一個租戶了。租金雖然上漲緩慢，但仍持續上升的狀況，是辦公室出租市場越來越好的一大原因。即使因不動產價格高漲而造成低利潤，但租金上漲所帶來的現金流可以彌補低利潤。

由於2020～2021年較少新的大樓供應市場，因此未來兩年將會面臨大樓的供需緊迫。預估東京以外的都市也會持續呈現大樓租金上漲趨勢。特別是大阪地區，因沒有新辦公大樓投入市場，導致租金急速上漲。當地的不動產業者表示：「感覺目前已經達到次貸危機前的水準，達到高峰了」。但大阪與東京不同，租用辦公室的需求大多不是當總公司，而是當營業處使用。因此，辦公室出租市場受到經濟或景氣的好壞影響，當景氣惡化時，公司常常會裁撤營業處，使需求急速縮小。不過是否能斬斷這個循環，日後也是個課題。

另一個大型不動產服務公司CBRE，這次發表了「改變人、科技、環境的不動產未來」特別報告「不動產2030東京」。根據該篇報告，往後辦公室將配合上班族的世代多樣化逐漸發展、使遠端交流更加順暢的科技將會普及並逐漸進化。為了因應辦公方式的多樣化，大樓持有者的商業模式也將大幅改變，辦公室出租市場的動向正進入新階段。

雖然因旅館的開發案接連不斷，使需求追不上供給，但大多數人認為以中長期的觀點來看，還不至於供給過剩。但相較1～2年前，在關西地區積極收購旅館的狀況已經變少了。另一方面，東京並沒有多大的變化，而在東京以外的都市，則是旅館收購案增加了。另外，在高級商業店面方面，許多意見認為因看準外國觀光客需求而願意開店的狀況將會持續。特別是東京的一級地區，銀座1樓店面的租金水準在約每月30萬日圓，同樣條件在表參道，則落在約20萬日圓之間。

仰賴外國觀光客的資產呈下跌趨勢，對傳統收益物件的租金無影響

世界資金過剩的情況依然不變。世界各地的投資標的開始漸漸變少，導致剩餘資金流向不動產的結構仍持續延續。三井不動產去年10月向Suruga Bank創業家購買了日本橋室町的Suruga大樓。美國的黑石集團(Blackstone)於今年1月投入約3000億日圓，從中國的安邦保險集團手中一併收購了租賃住宅220個物件。在歐美的投資家之間，對於租賃住宅的投資正處熱絡，黑石集團也將價格約1300億日圓的租賃住宅出售給德國的保險公司。雖然不知道賣方是誰，但第一生命去年9月也收購了租賃住宅「河田町Garden(新宿區曙橋)」。

上述積極投入不動產投資的機構投資者，並非以美國、英國、澳洲、中國、日本等國家為單位來做投資判斷，而是以紐約、倫敦、雪梨、上海、東京、大阪等都市為單位，並以投資對象的屬性為單位來判斷並投入資金。而投資對象也很多樣化。除了辦公大樓、住宅、商業設施等傳統不動產以外，甚至把投資焦點轉向高齡者住宅、看護設施、學生公寓大樓、數據中心、通訊等基礎建設設施。

但是對於不動產市場的預測有可能出現了偏差。如前面所述，影響的關鍵當然在於新型冠狀病毒疫情是否能提前結束。不只是JLL的調査，各相關單位最近發表的不動產市場指標等，都未將新型冠狀病毒此一因素納入考量。以目前的情況來說，已經很難斬釘截鐵地說「迎入訪日旅客，市場行情上漲」。至今為止，地價上漲使不動產市場活化的原因，在於外國訪日旅客需求增加，而改善了土地收益。

但新型冠狀病毒疫區擴大、時間拉長，將導致訪日旅客降低、長期收益下降。目前酒店和旅館等住宿業，都已經因不斷而來的取消預約而使住宿率和住房單價受到影響。而商業店面的營收也陷入低迷。

另一方面，也有人認為疫情對不動產市場的影響輕微。分析指出，有些資產因訪日旅客減少而使收益下降是事實，但基本上，不動產的交易價格是與租金收入掛勾，只要租金不受影響，就不會有問題。特別是辦公大樓與租賃住宅等傳統不動產的租賃契約，是以2～5年為單位簽訂，因此租金收入不變。但是距離政府設定的2020年訪日旅客目標4000萬人，應該是越來越遙遠了。