首頁 不動產分析 2020年奧林匹克運動會Ⅱ:商用不動產市場動向探討

日本不動產分析

出處:信義房屋 2020-02-13

2020年奧林匹克運動會Ⅱ:商用不動產市場動向探討


中國爆發的病毒急速擴散,訪日遊客驟減

商業用不動產市場情況雖見烏雲,但影響輕微?

 

根據日銀的12月全國企業短期經濟觀測調查,大企業製造業的業況判斷為0個百分點,相較於上次的9月調査時下降了5個百分點,是6年9個月以來的最低水準。原因在於從中國武漢爆發的新型冠狀病毒快速地在世界擴散,並且無法預測什麼時候會平息。正因為決定舉辦東京奧運與殘奧後的7年間,日本不動產交易的活化就寄託在外國觀光客需求上,使得這次的疫情更令人關注。本期的報導,將試著在這樣的背景下,探討2020年商用不動產市場的動向。

 

辦公大樓目前供需緊迫,解約通知剛收到不久,下個租戶就上門

 

日本的不動產市場行情依然強勢。關於土地價格趨勢,東京都內不動產鑑定士表示:「從現狀看來,雖然不管是誰都會認為價格高,但在今年國曆年節期間,如果問到日後會『上漲』、『持平』或『下跌』,則回答持平的人最多,而回答土地價格會下跌的人最少」。

 

持續低利率將推動行情。根據美國大型不動產服務公司JLL的調査,2019年對商用不動產的直接投資總額為4兆1450億日圓,較前一年增加了3%。從2017年起3年內,幾乎是以4兆日圓的規模橫向變動,預估2020年將相較於去年增加5%,達到4兆5000億日圓。東京23區的辦公大樓投資總額為1兆4000億日圓(較前一年減少4%)、東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)的投資總額為1兆2000億日圓(較前一年減少9%),雖然都相較於呈現榮景的前一年下降了,但仍然穩健。不動產的基本面,比海外主要都市來得強。

 

若觀察該公司所定義的東京A級辦公室空屋率,都心5區在12月底時為0.6%,相較於前期降低0.06個百分點,若與前一年同期相比,則降低0.4個百分點,連續3季低於1%。租金水準也是達到每坪3萬9857日圓,即將達到4萬日圓大關。丸之內‧大手町的空屋率則為1.2%,租金為4萬7965日圓。新宿、澀谷的次級市場空屋率也是在0.4%。特別是澀谷地區的IT企業需求強勁,相繼遷入新建大樓,提升了租金市場。丸之內‧大手町因已逼近5萬日圓大關,導致簽約時有許多猶豫,但都內租戶需求仍旺盛。而B級辦公大樓市場的空屋率也連續7季維持在1%以下。由於首選的A級辦公室已經沒有空屋,因此導致B級辦公室需求強勁,在A級的領跑下,B級辦公室的租金也正在上漲中。

 

辦公室解約後,大樓持有人一般是先詢問同大樓的其他租戶是否有意承租後,再往市場尋找租戶,但目前的情況是大樓內其他租戶還沒問完一圈,就已經找到下一個租戶了。租金雖然上漲緩慢,但仍持續上升的狀況,是辦公室出租市場越來越好的一大原因。即使因不動產價格高漲而造成低利潤,但租金上漲所帶來的現金流可以彌補低利潤。

 

由於2020~2021年較少新的大樓供應市場,因此未來兩年將會面臨大樓的供需緊迫。預估東京以外的都市也會持續呈現大樓租金上漲趨勢。特別是大阪地區,因沒有新辦公大樓投入市場,導致租金急速上漲。當地的不動產業者表示:「感覺目前已經達到次貸危機前的水準,達到高峰了」。但大阪與東京不同,租用辦公室的需求大多不是當總公司,而是當營業處使用。因此,辦公室出租市場受到經濟或景氣的好壞影響,當景氣惡化時,公司常常會裁撤營業處,使需求急速縮小。不過是否能斬斷這個循環,日後也是個課題。

 

另一個大型不動產服務公司CBRE,這次發表了「改變人、科技、環境的不動產未來」特別報告「不動產2030東京」。根據該篇報告,往後辦公室將配合上班族的世代多樣化逐漸發展、使遠端交流更加順暢的科技將會普及並逐漸進化。為了因應辦公方式的多樣化,大樓持有者的商業模式也將大幅改變,辦公室出租市場的動向正進入新階段。

 

雖然因旅館的開發案接連不斷,使需求追不上供給,但大多數人認為以中長期的觀點來看,還不至於供給過剩。但相較1~2年前,在關西地區積極收購旅館的狀況已經變少了。另一方面,東京並沒有多大的變化,而在東京以外的都市,則是旅館收購案增加了。另外,在高級商業店面方面,許多意見認為因看準外國觀光客需求而願意開店的狀況將會持續。特別是東京的一級地區,銀座1樓店面的租金水準在約每月30萬日圓,同樣條件在表參道,則落在約20萬日圓之間。

 

Kokuritsu Kasumigaoka Rikujo Kyogijo 191024h

 

仰賴外國觀光客的資產呈下跌趨勢,對傳統收益物件的租金無影響

 

世界資金過剩的情況依然不變。世界各地的投資標的開始漸漸變少,導致剩餘資金流向不動產的結構仍持續延續。三井不動產去年10月向Suruga Bank創業家購買了日本橋室町的Suruga大樓。美國的黑石集團(Blackstone)於今年1月投入約3000億日圓,從中國的安邦保險集團手中一併收購了租賃住宅220個物件。在歐美的投資家之間,對於租賃住宅的投資正處熱絡,黑石集團也將價格約1300億日圓的租賃住宅出售給德國的保險公司。雖然不知道賣方是誰,但第一生命去年9月也收購了租賃住宅「河田町Garden(新宿區曙橋)」。

 

上述積極投入不動產投資的機構投資者,並非以美國、英國、澳洲、中國、日本等國家為單位來做投資判斷,而是以紐約、倫敦、雪梨、上海、東京、大阪等都市為單位,並以投資對象的屬性為單位來判斷並投入資金。而投資對象也很多樣化。除了辦公大樓、住宅、商業設施等傳統不動產以外,甚至把投資焦點轉向高齡者住宅、看護設施、學生公寓大樓、數據中心、通訊等基礎建設設施。

 

但是對於不動產市場的預測有可能出現了偏差。如前面所述,影響的關鍵當然在於新型冠狀病毒疫情是否能提前結束。不只是JLL的調査,各相關單位最近發表的不動產市場指標等,都未將新型冠狀病毒此一因素納入考量。以目前的情況來說,已經很難斬釘截鐵地說「迎入訪日旅客,市場行情上漲」。至今為止,地價上漲使不動產市場活化的原因,在於外國訪日旅客需求增加,而改善了土地收益。

 

但新型冠狀病毒疫區擴大、時間拉長,將導致訪日旅客降低、長期收益下降。目前酒店和旅館等住宿業,都已經因不斷而來的取消預約而使住宿率和住房單價受到影響。而商業店面的營收也陷入低迷。

 

另一方面,也有人認為疫情對不動產市場的影響輕微。分析指出,有些資產因訪日旅客減少而使收益下降是事實,但基本上,不動產的交易價格是與租金收入掛勾,只要租金不受影響,就不會有問題。特別是辦公大樓與租賃住宅等傳統不動產的租賃契約,是以2~5年為單位簽訂,因此租金收入不變。但是距離政府設定的2020年訪日旅客目標4000萬人,應該是越來越遙遠了。

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