2020年上半年公寓大廈市場分析

景氣判斷的負面材料不斷，但價格仍維持高檔

貨幣寬鬆政策與租金的穩定度，讓不動產市場回歸冷靜　

新冠病毒疫情不斷擴大。日本國內自1月16日發現首例確診者後，包含郵輪乘客在內，累計確診者已於8月3日超過4萬人。確診人數增加的速度急速上升。而第二波疫情來襲加深了日本未來經濟的不可預測度。但目前由於世界各國推動擴大內需措施，使得市場中充斥大量資金，尋找停泊處的資金流入股票市場，使股價維持在高水準。在日本，負利率成為常態化，再加上新冠疫情衝擊，近期很難有解除負利率或提升利率的可能。觀察不動產市場，可從最近的各種數據發現，原本部分市場預期物件價格可能會因新冠疫情而急速下跌，但實際上意外地維持高水準，甚至出現上漲的情形。這狀況代表著什麼呢？新冠疫情導致不動產市場崩跌的疑慮不過是杞人憂天？這是可以在日本不動產市場繼續買進的訊號嗎？

內閣府於8月3日發表了2020年1～3月期實質GDP（國內生產總值）的再修正值。根據該發表的內容，相較於前期降低0.6％（年率換算降低2.2％），連續兩季呈負成長。宣布緊急狀況後，因勸告休業與節制外出使經濟活動停滯，民間智庫預測4～6月期的年率將減少27.0％，可能成為二戰後最大的衰退。而內閣府預定將於本月17日公布4～6月期的GDP速報値。若真如預測，那麼將會創下超越次貸危機時，2009年1～3月期年率降低17.8％的下跌紀錄。餐飲、服務業遭受直接打擊，個人消費低迷正對企業的收益造成負面影響。

訪日需求消失造成巨大的打擊。根據統計，國內個人消費的低迷與外國觀光客的消失，讓百貨公司的營業額急遽下降。4大主要百貨公司於8月3日發表了業績動向。根據該發表，7月現有店面營業額相較於去年同月減少幅度達10～20％以上。上述的營業額減少若起因於勸告休業與節制外出，則應該能在一定時間後恢復。但如果公司員工的薪資所得因企業業績低迷而減少，那麼恢復的預期可能就無法如此樂觀。

根據經團連公布的大型企業2020年春鬥妥協結果的最終統計，合併計算定期調薪與基礎薪資調漲的月薪上升率為2.12％（去年為2.43％），連續7年超過2％，但調漲幅度為歷年最低。第1季結算出現大幅赤字的企業很多，日後可能也會影響到獎金金額。預估2021年的春鬥將面臨更嚴峻的局面。

2月出現急售波動，目前進入觀望期

目前的經濟情勢仍需要密切關注。但住宅、不動產市場已經回復冷靜，交易價格並沒有下跌。根據不動產服務的at home於7月29日發表的數據，首都圏中古公寓大廈6月平均簽約價格為2,749萬日圓(相較上月上升4.8％)。東京23區則為4,272萬日圓(相較上月上升5.7％)，與去年比較則上升15.6％。這是過往以來第二高的漲幅。

2016年導入的負利率政策讓中古公寓大廈在諸多投資選項裡顯得相對出色，推升了中古公寓大廈的流通戶數。根據Tokyo Kantei的調査，東京23區2020年1～3月期的流通戶數為38,104戶，其中新增流通戶數為7,677戶，較前期與去年同期水準高。可說是因新冠肺炎使未來的不透明感增加，全球又同時發生股市下跌，進而反映出希望藉由不動產快速換取現金的傾向。而不動產經銷活動多數被迫停止的4～6月期流通戶數為36,529戶，其中新增流通戶數為5,822戶，相較前期大幅減少。

根據上述數據，該公司分析2020年1～6月的中古公寓大廈市場，發現在新冠疫情中可以觀察出兩個現象。一個是新冠病毒疫情的感染人數開始受到矚目的2月出現一波『急售』潮，另一個是『急售』潮過後進入『觀望』期的狀態。此等現象不只出現在首都圏，也出現在包含近畿圏、愛知縣、福岡縣的所有大都市。

以首都圏來說，2月流通市場中的流通戶數為33,479戶。其中8,342戶為新增的待售物件，該新待售戶所占比率為24.9％，較1月上升3.6%，幾乎佔4分之1。而該比率分別下降至4月20.3％、5月16.1％、6月17.5％。

另一方面，消滅戶數則在增加。所謂的「消滅戶」是指該月待售但在隔月消失的物件。在首都圏中，如上所述，2月有33,479戶待售，但其中7,673戶從3月的市場中消失了。若觀察消滅戶的發生率，可發現1月為19.9%、2月為22.9％、3月為23.1％、4月為15.8％、5月為16.1％。

也就是說，可以推測在消滅戶數與新待售戶數同時增加的2月中，達成不動產交易（簽約）的件數跟上了新待售戶數。此狀況可分析為，當新冠危機剛開始發酵時，賣方認為「接下來不動產價格將暴跌」而急售，快速的微幅調降售價就能與買方對價格的預期取得平衡，使得消滅戶的比例增加。同時也可以觀察到有企業法人為了準備面對日後的市況，而將員工宿舍等公寓大廈售出，以換取現金，進而能回推難得的交易時機點可能在2月短暫存在。但這樣的狀況並沒有持續，若觀察5～6月的交易，勸告休業與節制外出等的影響顯現，市場交易熱度驟降。

屋齡5年以內的中古屋「與新成屋價值相同」

如上所述，公寓大廈價格目前仍未因疫情擴大而出現負面影響。若觀察預售與新成屋價格，根據上述Tokyo Kantei的調査，2020年第1季（1～3月期）每坪平均340.9萬日圓，4～6月期則為342.5萬日圓，呈現上升的趨勢。中古基本上也是維持高檔，並未轉向下跌。特別值得一提的是屋齡5年以內的中古公寓大廈上升曲線。該曲線的趨勢與預售及新成屋同步。在預售及新成屋供給大幅減少之下，購屋需求轉而集中到價格感覺相對划算且設備規格相近的淺屋齡物件，進而推升交易價格，使屋齡5年以內的價格與新成屋幾乎站在同一水準。

住宅的特性原本就較不易受到景氣惡化影響。而辦公大樓、商業設施、旅館等則容易受到景氣影響而有變動。物件價格與租金、提成租金的增減率，亦即波動率較大。而住宅的波動率則相對穩定。

例如，即使企業業績大幅滑落、陷入虧損時，薪資並不會因而減半。而住宅的銷售價格或租金也不會變一半。購屋者的生活型態變動，大幅左右自住族群的購屋需求，即使不景氣也會買房。租房族在決定租屋處時，也會綜合考慮生活型態、通勤距離等因素後再做決定。居住是生活中不可或缺的基本需求，所以住宅的租金穩定度高。

內閣府已於7月30日認定，自2012年12月開始的景氣復甦，在2018年10月的迎接高峰後轉為衰退。日本財團針對延期1年的東京奧運與殘奧，以17～19歳為對象進行意見調查，發現超過5成受訪者認為應該延期或中止。近期雖以負面的調査結果或指標居多，但目前不動產市場，尤其是公寓大廈的資產性仍維持在高檔。市場的動向仍需要緊密關注。