首頁 不動產分析 因應新冠疫情持續推出補助方案 擴大房屋貸款減稅、遠距看屋

日本不動產分析

出處:信義房屋 2021-01-18

因應新冠疫情持續推出補助方案 擴大房屋貸款減稅、遠距看屋


樓板面積50平米以下也將列入減稅對象

 

2021年也在新型冠狀病毒因應政策中展開。菅義偉首相於1月4日年初記者會中,表明再次對東京、神奈川、埼玉、千葉1都3縣發布緊急狀態宣言的方針。緊 急狀態宣言將從7日實施,實施期間約為1個月。無法否認由於第2次發布緊急狀態,將可能拖延景氣恢復時間。不動產市場的未來展望不容大意的狀態也仍持續著,但即使處於新冠疫情之中,仍是有良好的不動產商機。去年12月自民、公明兩黨已經拍定因應新冠病毒的執政黨稅制修正大綱,為市場的不動產需求提供助力。

 

目前政府與中央銀行聯手施行量化寬鬆,使資金從國內外流入不動產市場。為此,即使因受新冠疫情影響而無法感受到景氣揚升的跡象,但在低利率的背景下,不動 產市場的買方強勢,摩拳擦掌等待著優良物件出現。另一方面,賣方因擔心會因新冠疫情而有大幅度價格交涉,以致態度趨於保守,出售物件變少使得選項也變少。

 

稅制修正大綱使支援配套措施更加完善,避免因受新冠病毒影響而導致住宅銷售低迷,主要著重在房屋貸款減稅的刺激方案。此房屋貸款減稅政策是以10年為期, 從所得稅與住民稅等扣除年底時房貸餘額的1%,已於消費稅率由8%調整至10%時決定施行延長至13年的特例措施。而可享有此13年特例措施的稅賦優惠期 間,將延長2年至2022年底。公寓大廈等分拆讓售住宅於2021年11月前簽約、2022年12月底前入住者適用,一戶建等則是在2021年9月前簽約 者適用。

 

日後必須注意的重點是,房屋貸款扣除率1%很有可能在2022年度稅制修正中被調整。這是因為日銀早已於2016年2月導入負利率,在利息低於1%的房屋 貸款商品增加的背景下,財務省認為扣除率1%的稅賦優惠過高而要求修正。

 

本次稅制大綱的重點之一,在於因適用房屋貸款扣除的面積門檻降低,使適用優惠的物件增加。修正前住宅的最低樓板面積適用要件為50平米以上,但將降低至 40平米以上。主要為因應進入少子、高齡化社會而導致人口減少,單身家戶、夫婦家戶與頂客族增加,進而增加的30~40平米小而美的公寓大廈需求。

 

 

 

50平米以下需求之客群將成為兵家必爭之地 以年輕、未婚族群為開發標的

 

業界團體不動產流通經營協會(FRK)一直以來訴求將最低樓板面積要件從50平米降至40平米,以促進所得水準未達一定標準的年輕族群、單身、家庭成員少的中產世代、高齡世代購房。根據FRK於2018年彙整的「『單身住宅』購屋需求調查」,民眾不考慮購買50平米以下住宅的理由當中,回覆「對自己來說太窄」占整體的52.8%,但回覆「因為不適用房屋貸款扣除」(21.6%)也占一定比例。

 

回答「當初想買50平米以下的物件,但因為不適用房屋貸款扣除,所以買了50平米以上的物件」(9.1%)則占整體約1成。

 

此報告也詢問了若降低面積要件時的「購屋意願變化」,就考慮購屋的族群而言,「購屋意願變非常高」(7.3%)與「購屋意願稍微變高」(41.4%)占整體約一半(48.6%)。若只看「考慮買50平米以下」的族群,可以看到「購屋意願變非常高」(8.5%)與「購屋意願稍微變高」(47.5%)總共占6成,很明顯地看出民眾購屋意願有所提高。

 

在50平米以下購屋者的屬性中,女性的平均年齡比男性高6.2歳。男性為「25~34歳」(46.1%)的年輕族群最多,緊接著是「35~44歳」(29.9%)幾乎占3成。女性為「35~44歳」(37.6%)、「45~54歳」(27.1%)占前2。不論男女,50平米以下購屋者皆是未婚占壓倒性多數,男性7成、女性幾乎9成。

 

稅制修正應會刺激考慮購買小坪數物件者的購屋意願。今後著重開拓不需要大坪數、但因不適用房屋貸款扣除而猶豫是否購買公寓大廈民眾的分拆讓售公寓大廈開發商,應該也會增加。

 

正因以往地價與建材高漲,導致一般分拆讓售公寓大廈售價持續上漲,提高消費者出手難度,故容易採取縮小專有面積、降低售價的策略。三井不動產Residential與三菱地所Residence等大公司已經加入戰場,並拓展自有品牌的小坪數公寓大廈,可以預見會有更多的開發商採行這樣的策略調整。

 

在上述FRK調查中,重視住宅的「資產價值」也位於優先考慮的項目之一,但為了預防以轉賣小坪數物件為目的的投資,房屋貸款扣除的適用對象限制在所得1000萬日圓以內。

 

從都市到地方 數位化轉型因應政策 邁向國內外隨地簽立物件契約的時代

 

受到難以控制的新冠疫情影響,今年數位化因應措施更是引人注目。政府預定於9月1日創設「數位廳」,2021年將於國會審查數位廳設立的法案。這是強化數位化轉型(DX)的因應措施,以挽回日本在數位化推行政策上與先進國家落差的重點施策。住宅、不動產業界也將受到影響,有義務當面進行的不動產交易重要事項說明,將再宅建業法修正後,改為從申請到簽約都可線上進行,連帶地廢除用印、當面手續、書面原則的法案也將進行審議。

 

不動產科技創新公司GA Technologies Group的RENOSY X(RENOSY Cross)表示,針對投資型客戶的公寓大廈銷售部門已經導入線上重要事項說明與電子契約系統,今後將再依自住型客戶需求打造相關系統,廣泛對應各種不動產需求。

 

若不動產買賣可在線上簽約,將可因應依新冠疫情所帶來保持距離與避免群聚的需求,且隨著郊區物件需求增加,遠距交易也將變得容易進行。不只在日本國內,在國際移動受到限制的當前,從海外挑選國內物件也將變得容易。

 

另外,目前從東京都(主要為23區)遷出者增加,持續著「遷出高於遷入」的狀況。主要原因是為了預防疫情擴大而導入遠距工作的企業增加。移居地方的情況也受到關注。根據總務省的住民基本台帳人口移動報告,自2013年開始統計以來,在宣布緊急狀態後的去年5月,東京都首次轉為遷出高於遷入。6月一時轉為遷入高於遷出,但7月以後連續5個月遷出高於移入。

 

而政府也希望利用這項趨勢,重新推動施行不太順利地的地方創生政策。以居住在東京23區的居民移居到地方為例,最高可補助100萬日圓。國土交通省創設了「綠色住宅點數制度」。購買高節能性住宅的購屋者可獲得點數,1點換算為1日圓,若購買新屋可獲得40萬日圓,從東京圈移居地方等則最多可獲得100萬日圓。

 

這項制度是以點數兌換家電或家具等,亦可利用補助將房屋改造成適於遠距工作的空間等。其中年輕世代特別支持遠距工作。未來年輕族群是否會持續從都市區移居郊外,將成為焦點。雖然還要觀察日後住宅、不動產的市場,但2021年需求應該會集中在大都市的小坪數公寓大廈與東京近郊適於遠距工作、具寬闊專有面積的公寓大廈或獨棟住宅。

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