後疫情時代 聚焦中長期投資策略

店鋪大樓的收益力回復之日仍遠

 

舉辦東奧使疫情爆發、東京單日確診再度突破4千人

日本目前採用的防疫對策無法有效抑制人流，其部分原因在於民眾對新冠病毒已漸漸麻痺，但政府在限制人民行動的同時堅持舉辦東京奧運及殘奧，也是其中一個原因。去年新冠疫情擴散，使得運動賽事及學生的全國大會接連停辦，剝奪了年輕人一生唯有一次的出場機會，而當前政府的應對方式，除了這些年輕人之外，一般民眾也對政府的雙重標準難以接受，漠視各項指示。東京都的單日確診人數再次突破4千人，疫情無法有效抑制，對經濟造成不良影響的時間將拉長，如此是否會波及到不動產市場？公寓大廈等住宅類別目前表現活絡，但商用不動產，尤以餐飲店為主的店舖大樓等，其收益力下降的情況是否會拉長一事令人擔憂。我們聚焦後疫情時代，針對商用不動產的現況與展望進行探討。

 

■大型物件售出案件少、供不應求的不動產投資市場

 

新冠疫情對各領域帶來了哪些影響？提供不動產服務的JLL(仲量聯行)公布「恢復指數(Recovery Index)」，以2020年1月作為100分的標準，呈現各領域從疫情中恢復的程度，以了解目前的情況。根據七月公布的五月月底的數據，綜合指數的「社會經濟指標」為77.7分，自四月月底以來下滑8.4分，成為今年一月以來的最低水準，可以看出因第四波疫情而發布第三度緊急事態宣言的影響。

 

恢復指標除了縱觀社會經濟整體的綜合指數之外，另外設有感染狀況、股市、就業率、製造業、內需消費、交通運輸業、不動產的參考指標。

 

從參考指標的資料可以看出，由於新冠確診人數及死亡人數增加，導致感染狀況指數從四月底的57.2分在一個月內大幅下滑至20.7分，創下最低紀錄。其他指數如下：股市107.1分、就業率75.2分、製造業95.5分、內需消費84.1分、交通運輸業47.0分。唯有股市超過100分，其他參考指標的指數皆比上個月更加惡化。

 

不動產指標則是64.0分，比上個月大幅下滑26.6分。這項不動產指標更進一步分成租賃市場及投資市場的兩項指數，租賃市場為90.7分（較上個月下滑12.1分），投資市場為37.4分（較上個月下滑41.1分）。租賃市場似乎有止跌跡象，但投資市場大幅向下修正。這項投資市場指數的重挫，研判其主因來自於大型物件出售案件的減少。

 

只不過，JLL(仲量聯行)的報告中亦提及因受到國內外投資家強力的需求，辦公大樓的交易價格升高，企業從持有物業開始轉向出售之外，受到疫情直接衝擊的商業設施及飯店的買賣也開始增加。

 

日本最大的廣告公司電通集團，已正式出售位於東京汐留的總部大樓，此外據報導指出，美國大型基金的黑石集團將收購近鐵集團的飯店。從上述受到疫情直擊的企業出售不動產的動作來看，可以預期不動產指標的回升之日應該不遠。

 

■名牌精品需求顯著 但店面租金表現疲乏

 

隨著疫苗接種持續進行，不少人對於經濟走向正常化抱以期待。然而，不得不說走向正常化的道路「能見度不佳」，目前還沒有明顯的好徵兆。根據日本百貨公司協會於7月26日發表的「全國百貨公司營收概況」（6月），6月營收總額為3715億多日圓，較去年同月相比減少1.6%，時隔四個月步入負成長。雖然1～6月的上半年累計的成長率增加10.3%，但和疫情前的2019年相比減少27.3%，維持大幅度下滑。緊急事態對象地區縮短營業時間及減少外出，仍對來客數造成影響。

 

依各地區的數據走向顯示，包含東京及大阪在內的十個都市平均增加0.4%，地方則減少6.5%。大都市與地方的差距，較上個月擴大3.6%。

 

若觀察各商品類別，生活用品、雜貨、食品這三大品項超越去年的數據。分別有0.6%～3%的增加率，高價商品更增加了25.8%，這是因為股市上漲，以富裕階層為主的高價消費市場變得活絡，高級手錶、藝術品／珠寶飾品等皆呈現增加的趨勢。另外由於宅在家的需求，點心類、酒類、家電、家具等商品同樣也很有買氣。家電已連續七個月營收上升，藝術品、珠寶飾品、貴重金屬則是連續五個月上升。

 

雖然從名牌精品市場中可以感覺到消費熱度，但並未反映在店面不動產的租金上。根據不動產服務CBRE(世邦魏理仕)的調查，東京銀座2020年第1季度（4～6月期）的「主要街道租金」，與前期相比下滑1.6%，月租金每坪24.3萬日圓，因為有部分地區展店需求較低。

 

即便是奢侈品品牌開店需求較強的「東京精華地段租金」，其每坪月租金為40萬日圓，連續22期持平。東京之外，大阪的精華地段租金也同樣持平。大阪心齋橋一帶的主要街道御堂筋月租金為14.1萬日圓，精華地段的月租金為25萬日圓。這些租金走向，都符合CBRE(世邦魏理仕)半年前的預測。

 

儘管如此，該公司向後推延租金反彈的時期。先前的預測是第一季度，目前修正至第3季度（10～12月期）。不過，如果疫情發生大規模擴散，這項預測再次推延的可能性將很高。

 

■若疫苗接種順利 或迎來高收益高店鋪大樓的購買時機

 

依JLL(仲量聯行)的調查也顯示，股價上漲帶來的資產增值效果使得富裕階層市場表現熱絡，但整體來說，賃貸租借活動處於低迷的水準。根據該公司最新於5月發表的「東京零售市場概況」，新店展店需求持續減退，但對於以中長期規劃的開店計畫來說，地段良好的一樓店面，都已決定好店家退租後的後續承租人。不過，就二樓以上空店面持續增加的趨勢來看，市況好壞仍是依物件而有所區分。

 

根據該公司的調查，東京23區內對2021年1～3月（第1季度）零售（店家）的投資總額為225億日圓，較去年減少七成以上。高級商店櫛比鱗次的銀座，其租金水準為每坪月租金25萬日圓，與前期持平，但與去年相比下滑超過一成。同樣沿路盡是高級商店的表參道，每坪月租金為20萬日圓，和銀座一樣與前期持平，與去年相比下滑9.1%。

 

疫苗接種能否依計畫進行亦是一因。依照目前進展，預估租金未來一年將下滑6.0%，並在2022年第3季度出現反彈回升，接下來的兩年內預估將會回復到減少5.1%的水準。

 

如同本文開頭所言，新冠病毒的確診人數履創新高，不斷擴大。國民疫苗接種率達到50%還需要一段時間。在這之前，若再出現新變異株等情況，經濟正常化之路將更加遙遠。店舖的收益性與經濟的連動性非常強，因此在不動產運用上相對弱勢，但可能會有以餐飲／服務業為主要租客的店鋪大樓等商用不動產不得不釋出到市場上。

 

雖然會視賣方的情況而有所變化，但能夠想像可能出現能以低於行情成交的機會，因此看準後疫情時代，以中長期策略的眼光可出勾勒出購買時機的藍圖。待經濟活動恢復正常，嚴選能產生足夠現金流的高收益店鋪進行投資，或許也是今後的投資策略之一。