首頁 不動產分析 寬鬆貨幣政策持續資產熱潮不減 東京都心成為富裕階層較量購買力的市場

日本不動產分析

出處:信義房屋 2021-11-24

寬鬆貨幣政策持續資產熱潮不減 東京都心成為富裕階層較量購買力的市場


自民黨在第42屆眾議院選舉中獲「絕對穩定多數」

 

為市場帶來安心感

 

 

岸田文雄首相站穩了政權基礎。10月31日眾議院選舉中,自民黨取得261個議席,遠高於過半數所需的233個議席,各界期待今後國會能穩定運作。大選後隔天(11月1日)的日經平均股價指數,受到「絕對穩定多數」的利多影響而大幅上漲。第2次岸田內閣將於11月10日召開特別國會的當天上路,在2022年夏天參議院議員選舉來臨前,現有貨幣寬鬆政策下的熱錢似乎仍會滯留於市場。在岸田內閣確定連任的情況下,我們一同展望今後的不動產市場。

 

專門分析日本不動產股票等的市場相關人士預測,就眾議院選舉結果來看,大規模的寬鬆貨幣政策與負利率政策皆會持續。對於向銀行等貸款以調度營運資金的不動產公司而言,若利率調升將會是大問題,但目前看來暫時無須擔心。穩定的政權之下,不僅可確保經濟政策的執行度,亦見不到可能令不動產市場惡化的因素。

 

岸田首相以新冠肺炎防疫對策與經濟復甦對策作為施政的主軸,他提出「令和版所得倍增計畫」以期縮小因新冠疫情而擴大的所得差距。號稱「一億總中流」(日本國民皆為中產階級)的社會已是過去式,政府為了修正當前的所得差距並增加更多的中產階層人口,預計在今年內採取追加預算的方式,落實編列總規模達數十兆日圓的經濟政策。因積極的擴大內需與大規模的寬鬆貨幣政策而產生的豐沛資金,流向風險資產的結構似乎不會改變。

 

●即使國家財政狀況惡化、個人金融資產仍然膨脹

 

岸田首相主推財富分配,各界期盼他能積極推動針對該目標的結構性改革,藉此讓成長策略大幅進展。泡沫經濟崩壞以後,個人所得已逾三十年不見起色。若成長戰略的資金未能精準投入正確標的,可能導致海外的投資家轉向他國,引起潛在的經濟衰退。日本的經濟現況已沒有打消耗戰的本錢。

 

若改革未能使經濟成長,那麼一路走下坡的國家財政狀況恐將面臨危機。一是作為防疫對策的擴大內需所帶來的影響,二是國家與地方的長期債務餘額,預計在2021年底前累積到

 

1,200兆日圓,此金額達到日本GDP(國內生產總額)的兩倍多水準,日本政府仍未能脫離依賴有強烈儲蓄傾向的日本國民的金融資產的負債體質。根據日本銀行的統計,去年12月底的時間點,個人擁有的金融資產直逼2,000兆日圓,創下史上最高的紀錄。

 

●所得追不上公寓大廈的價格

 

縮小所得差距的政策是否有所進展?在疫情之下,依業種/業態的不同,日本民眾分成「所得大幅縮減」與「所得沒有變化」這二種人,另外也有所得增加的人。有的家庭入不敷出,付不出房貸只好將房子脫手,但同時也出現頂級高價珠寶與畫作賣得火熱的現狀,正是斷層社會的一大象徵。不動產也是產生資產泡沫的主要象徵。不動產調查公司東京KANTEI(東京都品川區),針對「分拆讓售公寓大廈的價格是年收的幾倍」進行了調查。最近一次的調查2020年的東京都,新屋是年收的13.40倍,中古屋則是年收的11.50倍。可以看出價格上漲率高於平均年收的增加幅度。以新屋來說,大阪府(10.37倍)和京都府(11.34倍)的年收倍率也很高,沖繩縣也達到當地居民難以出手的10.84倍。

 

根據國稅廳的調查,2020年民間年度所得已連續二年減少,平均為433萬1,000日圓(較前一年少0.8%)。新冠疫情導致經濟活動低迷,造成餐飲業、服務業、住宿業等以觀光產業為主的各類業種收入降低。冬夏季獎金金額平均為64萬6,000日圓,比前一年大幅減少8.1%。受到疫情影響,分拆讓售公寓大廈的價格與年收差異的倍率預估將會持續擴大。

 

●小宅公寓(1LDK)的投資人氣轉弱?

 

觀察不動產市場,可從投資用的公寓大廈價格中感覺到泡沫化的跡象。某位私人不動產投資家表示:「東京都心的投資用公寓大廈的價格仍在上升。」造成此現況的背景,他說明:「因為價格不斷上升,所以有的人認為,若現在不購買,將來可能買不起。」這樣的交易情形讓人聯想到泡沫經濟。以熱門區域來說,小宅公寓(1LDK)作為投資標的的詢問度很高,要價上億並不稀奇。例如在東京都港區高輪地區未滿50m2的物件要價1億1,400萬日圓。

 

因去年的稅制修正,住宅貸款所得稅減免的適用範圍從專有面積50m2以上放寬至40m2以上。住宅貸款所得稅減免是指有利用住宅貸款的人,每年可以從須繳納之所得稅金額扣除當年度貸款餘額1%的金額作為減免。因此市場預估新屋的小宅公寓(1LDK)將會增加,但由於價格居高不下等因素,實際上供給並未出現。即使因年輕世代的單身者增加、高齡者的單身/二人家庭的增加使需求變多,但是受到東京KANTEI「小宅公寓(1LDK)的房租高於套房公寓,承租門檻較高,較難作為單純收租物件運用」的分析影響,目前看來營造商暫時沒有大量供給小宅公寓(1LDK)的計畫。

 

2010至2020年間的新屋小宅公寓(1LDK),主要供給於交通便利度高的地區。觀察東京23區的情況,以中央區的770戶為最多,江東區及港區等灣岸地區則供給了400~500戶,適合進行新案開發的用地也相對變少。不過,東京23區在2010年以前,相繼制定了套房公寓規範條例,因此開發套房時,有義務設置一定數量的小宅(1LDK)或家庭宅,所以有了都區部小宅(1LDK)增加的結果。

 

●不動產價格變化脫離當初預期、東京奧運結束後仍持續上漲

 

不僅限於小宅物件,即使出現新冠疫情,公寓大廈價格也沒有下降。在新屋供給有限的情況下,購買的需求流向中古公寓大廈。尤其是專有面積70m2以上的價格上升率特別顯著。因此,盡可能的在23區之內找尋價格比新屋便宜,且格局較為寬敞的中古物件動態越趨明確。前面提及的東京KANTEI,針對住戶對面積大小的需求變化做了每坪單價基礎的變動指數分析。

 

以疫情前的2019年第一季度當作基準100點,2020年以後的上升程度,尤以70m2以上的公寓最為突出。2021年的第二季度的指數超過120點,第三季度甚至達到127.4點。另一方面,30m2不到的居住需求比疫情前衰退,變動指數停留在103.6點。順帶一提,30m2~40m2為119.6點,50m2~60m2為118.1點。

 

曾經有說法認為不動產市場將會上漲至東京奧運‧帕運為止,事實的確如此,但這一波漲勢仍不見衰退跡象。當然情況依地區而異,但推翻當初預估東京奧運結束後不動產價格就會轉跌此一預測的可能性,正在不斷增加。

 

以上

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