首頁 不動產分析 從地價趨勢觀察訪日遊客大減的影響

日本不動產分析

出處:信義房屋 2022-04-27

從地價趨勢觀察訪日遊客大減的影響


大阪市中心疫情恢復步調緩慢

面臨關鍵時刻的商業不動產與住宅需求將邁向復甦

 

大阪是日本國內受到新冠疫情衝擊最大的城市,由於訪日遊客需求是牽動大阪地價上升的主力,當入境人數驟減後,在國土交通省今年1月1日的公告地價中,大阪市的地區占據了全國跌幅榜前十名的8個名次。大阪圈商業用地從去年下滑的1.8%轉為持平,但大阪市整體地價仍持續走下坡。即使下滑幅度從去年的4.4%縮減為1.1%,但新冠疫情的影響依然濃厚。跌幅率居冠的是連續兩年的道頓堀「舊Zuboraya(づぼらや/河豚料理店)」(下跌15.5%),平均每坪為490萬日圓。跌幅榜的前4名的下跌幅度皆達到兩位數,大阪市中央區仍延續去年的低迷狀態。

 

道頓堀中心情況嚴峻 但梅田和御堂筋地區仍持穩

 

大阪圈的最高地價亦在跌幅榜前十名中佔據多個名次的大阪市內,連續兩年都是梅田地區的「GRAND FRONT大阪南館」奪冠(較前年下跌3.5%),每坪單價為2,210萬日圓。梅田也開始逐步恢復,精華地帶的辦公室需求相對穩健,但店面及飯店的收益低下,以致地價仍持續下跌。道頓堀在疫情前曾打敗商業區梅田拿下大阪圈的最高地價,而疫情卻讓它將冠軍寶座奉還給梅田。心齋橋、難波地區因觀光客減少,使得店面及飯店等需求降低,越依賴訪日遊客的地區受到的衝擊越大。

 

心齋橋筋商店街因入境遊客人數銳減而大受影響,出現不少空店鋪。老字號河豚店和UNIQLO心齋橋店接連歇業等造成的負面印象仍在。根據日本不動產研究所的調查,心齋橋地區內道頓堀仍處於嚴峻狀態,而高級品牌店家林立的御堂筋則維持穩健。關於店面租金,最佳地段一樓店面的月租金每坪高點落在2萬至2萬5,000日圓之間。

 

據該研究所的預測,雖然原為藥妝店的位址將面臨租金下滑的情況,但御堂筋的租金已回到該區最高租金的水平,以珠寶品牌為主的店面進駐情況趨於活躍,租金預估將維持高水平。

 

 

吸引需求的活動值得期待 例如萬博或超級城市的構想

 

不過,隨著防止蔓延等重點措施的解除,人流也漸漸開始恢復,即便處於大阪經濟圈內,京都市的商業用地也達到正成長,從去年下滑2.1%回到上升0.7%,不同於大阪市,恢復力持續轉強。雖然可看到店面及住宿設施收益低下,但緊急事態宣言解除後,國內觀光客呈現回流狀態,尤其是清水寺及祇園等觀光景點集中的地區恢復顯著。京都市東山區總算回歸正成長,從去年下滑6.9%的情況回到上升0.2%。京都市中心疫情前以飯店需求為優先的土地成為公寓大廈用地的交易物件,這類情況是拉高商業用地價格的主因。

 

相較於日本全國的主要都市,不可否認大阪整體行情走弱,但疫情帶來的衝擊也在逐漸縮小。即使政府尚未完全解除入境限制,但大眾已開始期待經濟好轉回歸榮景。雖然起先仍必須與病毒共存,但大阪看好後疫情時代,預計在2025年舉辦世界博覽會(關西・大阪萬博),政府決定指定茨城縣筑波市及大阪市作為超級城市構想特區,同時也有人對於招攬建設包含賭場在內的綜合度假村(IR)的趨勢表達期待。

 

大阪府及大阪市發表已選定由美國的米高梅國際酒店集團與歐力士(Orix)組成財團,成為大阪灣人工島「夢洲」含賭場在內的綜合度假村(IR)的事業合作夥伴。開幕時間暫訂為2025~2030年,預計每年將吸引2,050萬人次到訪,預期每年帶來超過7,600億日圓的經濟效益。

 

今年「春季商戰是試金石」 預計住宅需求將穩定發展

 

目前住宅用地的需求相較於商業用地,似乎穩健步向復甦之路。從這次的公告地價亦可略窺一斑,大阪圈的住宅用地上升0.1%,睽違兩年翻漲。地價最高價格已連續六年是大阪市福島區福島3-1-55,平均每坪價格為108萬日圓,上漲率與去年一樣2.9%。若觀察最大變動率,因旺盛的公寓大廈需求,大阪市天王寺區上漲了6.6%,漲幅較去年增加4.6%,平均每坪單價為85萬5,000日圓。通往市中心交通方便的住宅交易尤其熱絡。

 

據大阪市內的不動產業者表示,新屋獨棟住宅的交易件數增加特別多,公寓大廈需求在普遍尋求高樓大廈、方便居家上班的寬敞空間的趨勢下,成交平均價格愈來愈高。四月下旬即將展開黃金週,春季商戰也隨之而來,而公寓大廈的銷售現場開始有「近期銷售情況是預測未來公寓大廈市況的試金石」的看法。

 

只不過,預測價格會再進一步上漲的看法並不多。根據東京KANTEI近期2個月的調查,儘管大阪市中心的中古公寓大廈已連續四個月上漲,達到4,891萬日圓,但單月漲幅從去年12月上漲1.0%的情況縮減到0.3%。大阪市平均價格是3,773萬日圓 (上漲0.1%),持續強勢,但今年以來的上漲程度逐漸趨緩。若與去年同月份相比,以去年十月為界,上漲率正逐漸縮小。在與經濟環境相互比較的情況下,探索物件購買時機的局面似乎仍會持續下去。

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