置產投資應該選東京、大阪或熊本？

全球半導體產業龍頭台積電(TSMC)進駐熊本，使九州圈逐漸形成全新的經濟環境。根據2023年的公告地價，熊本縣菊陽町的住宅用地及商業用地皆為縣內地價上升率的榜首，外資湧入所帶來的經濟效益十分可觀。包括菊陽町及周邊區域的高生活機能地區、主幹道沿線地區，住宅需求及商業用地需求皆在擴大。九州圈在新經濟區域成型後，當地企業界也期待未來可望擺脫經濟過度集中於福岡的情況。台積電的進駐是否能為不動產投資市場的吸引力增色呢？

熊本當地公寓大廈價格已開始飆升，但……

公共建設、再開發等因素促使地價/不動產價格上漲，對未來城鎮發展能否帶來不同變化？在再開發事業中，商業設施、住宅、辦公室等各種大型複合式大樓的開發令人期待。實際上，台積電進駐使得公寓大廈及辦公室等需求激增，這正是抬高地價的主因。如果一地同時具備人流、物流、金流這三大要素，不動產價格自然會上漲。也有人指出，當地未來景況的發展很有可能不同於日本多數因人口減少而持續人口外流的地方。

不動產調查公司東京KANTEI以「九州、沖繩縣公寓大廈市場現況」為題，進行分售公寓大廈市況調查，熊本市公寓大廈的價格在2013年至2022年為止的十年間，上漲率超過50%。代表在台積電確定進駐前的階段已有上漲的傾向，不過，真正讓地價爆漲的主因是，2019年開幕、以熊本櫻町巴士轉運站為核心的複合商業設施「SAKURA MACHI Kumamoto」，這同時也吸引了搭乘高速巴士在久留米市和福岡市之間通勤的上班族需求等，接著來到2021年，台積電確定將在熊本設廠。

2022年當時新建公寓大廈的價格，每坪平均單價為185.5萬日圓，每戶平均價格為4,003萬日圓，與2013年相較，上漲率分別為56.1%、39.1%。2016年熊本發生大地震，當時熊本市只有中央區及東區有分售公寓大廈，然而自2017年以來，為了復興當地，新建的分售公寓大廈明顯增加。但自此之後，中央區的分售戶數就一直停滯不前。

這波公寓大廈價格上漲不僅限於新屋，連中古公寓大廈的2022年每坪平均單價也有87.4萬日圓，每戶平均流通價格為1,926萬日圓。相較於2013年，上漲率分別為33.6%、32.1%。

當地發展尚未完善　存在公共建設跟不上的擔憂

不過，由於台積電進駐，作為投資標的也開始出現令人擔憂的情況。尤其是菊陽町，因興建工廠使得工程車輛激增，但道路建設卻未持續發展，塞車在日常中頻繁發生。這是在道路拓寬等尚未完善的情況下，台積電突然進駐所帶來的問題之一。

各界紛紛臆測，流傳三廠、四廠的興建計畫等消息，若是消息屬實則人口密集的情況將會持續。一般來說，看好工廠進駐而展開大規模社區營造之前，通常都會事先進行道路拓寬建設及住宅用地整備等，但當地卻沒有看到這樣的狀況，因此，說是地方政府未料想到全球龍頭企業即將進駐也不為過。即使落後的公共建設得到解決，因為從熊本市通勤更方便，住宅需求可能被吸走。人口爭奪的情況如果持續下去，菊陽町作為投資對象的魅力將愈來愈低。

東京、大阪作為投資對象的地位屹立不搖

以本質上，熊本市原本就沒有變成東京或大阪這些大都市的可能性。若觀察占總人口一成的東京都、涵蓋周邊三縣在內的東京圈，日本總人口約有三成集中於此。從不動產投資的側面角度來看，集中在東京的極端現象仍會持續，大阪圈緊跟在後的情況亦不會改變。根據國土交通省3月26日發表的公告地價，東京銀座4丁目的「山野樂器總店」每平米地價為5,570萬日圓，已連續18年穩居日本全國第一。再開發熱潮席捲東京都內，澀谷區持續在進行百年一次的大規模城市改造，此外包括新宿車站、中野車站周邊也重新開始進行大規模的都市再造。

大阪圈的地王是已蟬聯四年、大阪市內的「GRAND FRONT大阪．南館」，每平米平均2,360萬日圓，旺盛的商業需求很大。原本受新冠疫情衝擊的大阪道頓堀一帶，全國上升變動率為25.3%，在商業用地的全國上升率排名第八，因入境遊客激增拉高了名次。這樣的走向透露出，東京和大阪作為吸引不動產投資金流的地區，逐漸確立其屹立不搖的地位，日本國內這兩大據點的本營可謂固若金湯。