大阪走出疫情完全復活 南北區皆恢復以往收益力

大阪走出疫情完全復活

南北區皆恢復以往收益力

　訪日遊客激增帶來不動產投資需求　

 

大阪先前因新冠疫情而大受打擊，尤其是南區，正值吸引訪日遊客需求之際卻碰上新冠疫情，街道顯得冷冷清清，地價暴跌。不過去年5月起，新冠病毒已降級為第5類法定傳染病，與季節性流感同等級，在經濟社會活動開始恢復正常後，房市也徹底轉換全新面貌。今年3月26日，國土交通省公布的公告地價證明了這一點。

 

 

銀座蟬聯18年穩居地價最高寶座

 

日本全國的所有用途平均地價已連續3年上升。根據截至1月1日的調查結果，全國最高地價為蟬聯18年的東京銀座4丁目「山野樂器銀座總店」，每平方公尺要價5,570萬日圓（上漲3.5%）。在三大都市圈中，所有用途平均地價、住宅用地、商業用地皆連續3年上漲，上漲率也提升；東京圈、名古屋圈的所有用途平均地價、住宅用地、商業用地也連續3年上漲；大阪圈則是所有用途平均地價、住宅用地連續3年上漲，商業用地連續2年上漲，上漲率提升。

 

住宅用地的全國最高價格落在東京都港區赤坂1丁目，每平方公尺535萬日圓（上漲4.5%）。若觀察住宅用地的全國上漲率前十名，北海道包辦了7個名次，第3名為沖繩縣宮古島，第7名位於福岡市博多區，第8名則是長野縣白馬村。位居榜首的北海道富良野市，因度假勝地「北之峰地區」外國人需求旺盛，上漲率達27.9%，第2名則是北海道千歲市（上漲23.4%）。

 

地方圈的所有用途平均地價、住宅用地、商業用地也同樣連續3年上漲，地方四市（札榥市、仙台市、廣島市、福岡市）的所有用途平均地價、住宅用地、商業用地也連續11年上漲。

 

從三大都市圈中的最高價格及上漲率最高的地點來看，帶動地價上升的因素包括：對再開發事業的期待、鐵道新路線等交通便利性的提升、伴隨訪日遊客激增而來的入境需求。

 

東京掀起再開發風潮。JR線中野車站周邊，商業地價的上漲率來到12%。「中野5-12」每平方公尺353萬日圓，「中野5-1」每平方公尺539萬日圓。新宿車站周邊也因為再開發事業而令人期待城市發展，日本全國地價的第5名、第6名皆位於這一帶，每平方公尺分別為3,800萬日圓、3,690萬日圓。

 

至於名古屋圈，「MIDLAND廣場」每平方公尺1,950萬日圓（上漲2.6%），連續5年成為名古屋圈的最高地價。名古屋圈內上漲率最大的是名古屋市「Toyota Home榮大樓」的15.0%，價格為314萬日圓。在住宅用地方面，地下鐵伏見車站徒步圈有走強的趨勢，名古屋市中區連續7年穩居名古屋圈價格（190萬日圓）之冠。

 

疫情結束後 道頓堀恢復收益力

 

從公告地價衡量大阪圈的恢復程度，大阪圈的收益力恢復特別顯著，從疫情期間暴跌一躍而上，地價明顯回穩。關於上漲率，所有用途平均為2.4%、住宅用地為1.5%、商業用地為5.1%，而大阪府的商業地價來到6%的上漲率，較去年增加3.5個百分點。

 

再來觀察住宅地價，北大阪地區的大阪地鐵御堂筋線、阪急線、JR線等各線的車站徒步圈，交通便利性及生活機能性優越地區的住宅需求正穩定發展。豐中市、吹田市、高槻市、茨木市、箕面市等8個市町上漲率增加。東大阪及南大阪地區等價格比交通便利性優越的大阪市更加划算的地區，住宅需求趨於穩定，守口市、枚方市、寢屋川市、大東市、門真市等14個市的上漲率正在增加。

 

再將目光移向大阪中心的大阪市，上漲9.4%，較去年增加6.1個百分點，24區全數上漲率增加。大阪市的福島區、北區、中央區、西區、浪速區也必須與公寓大廈需求競爭，呈現高度上漲率。

 

道頓堀從疫情中迅速恢復。在訪日遊客增加的情況下觀察商業用地的地價，「新世界串炸一德道頓堀戎橋店」每平方公尺620萬日圓（上漲25.3%），較去年的1.0%上漲率大幅提升，躍居全國上漲率第8名，同時也連續4年高居大阪圈上漲率的榜首。「Deka戎橋大樓」每平方公尺要價2,140萬日圓（上漲13.8%）。由此大大反映出，市場對於大阪市屈指可數的繁華區、入境需求等已復甦的「南區」抱持高度期待。

 

難波車站周邊，「大阪5-15」每平方公尺850萬日圓（上漲22.1%），較去年上漲率的1.0%呈現飛躍漲幅；心齋橋周邊，「御堂筋大樓」相較於去年上漲率的2.8%，這次也來到10.0%的上漲率，每平方公尺達1,210萬日圓；「SUNDRUG心齋橋中央店」比起去年的0.0%，這次上漲15.8%，每平方公尺達1,540萬日圓。

 

不僅是大阪南區，商業需求旺盛的北區也正在復甦。大阪車站周邊，梅北二期地區都市再開發事業將地價向上拉高。該事業於2024年局部開幕，預計於2028年完工。「Grand Front大阪南館」的地價為每平方公尺2,360萬日圓（上漲5.4%），連續4年奪下大阪圈最高地價。

 

關於觀光區域的地價走勢，京都也持續走強。京都府連續3年上漲，上漲率1.6%。京都市上漲2.5%，拉升上漲率。京都市東山區每平方公尺389萬日圓（上漲14.4%），從去年的上漲率6.3%大幅上升。店面需求因應訪日遊客而擴大，因此抬升了地價。

 

人口稀疏的地方 地價跌不停

 

包含地方四市在內，在看出大都市區域地價恢復的情況下，仍有幾個地方的地價持續下探。地價下跌率最高的商業用地位於石川縣珠洲市，下跌率7.7%。這並未反映今年元旦能登半島地震帶來的影響，因此主因在於人口持續減少導致人口稀疏。下跌率最高的前十名中，石川縣有4處，北海道有2處，宮城縣有2處，愛知縣和岩手縣各有1處。若觀察公告地價的「其他地方圈」，下跌地點的比例為全用途39.8%、住宅用地41.9%、商業用地39.4%，依然在持續下跌當中。

 

地價上漲率前十名中 北海道包辦5個名次

 

接著，再觀察本次地價上漲率前十名，商業用地的榜首是熊本縣菊池郡大津町（上漲33.2%），第二名則是熊本縣菊池郡菊陽町(30.8%)，全球半導體龍頭公司TSMC（台積電）進駐設廠，使地價大幅上漲，因此名列第一、二名。前十名之中的五個名次（第3、5、6、9、10名）皆由北海道包辦，最大主因也是因為半導體公司Rapidus進駐北海道千歲市，另外日本職棒火腿隊新球場落腳於北廣島市，亦抬升了地價。

 

第4名由長野縣白馬村的「KOIYA」（上漲30.2%）入榜，此處鄰近八方尾根滑雪場，抓住訪日遊客需求。第5名為千歲市千代田町的「東宙大樓」（上漲29.3%），第6名為千歲市錦町的「Business Hotel Hōrin」(28.8%)，第7名則是千葉市美濱區的「好市多 幕張倉庫店」入榜，上漲率27.1%，位居東京圈榜首。第8名為先前提及的大阪道頓堀「新世界串炸一德」，第9名為北海道北廣島市的「北海道銀行北廣島分店」(23.3%)，第10名則是北海道札幌市的「HOKUTEI大樓」(23.0%)。

 

(大阪圈)與前一年相較之平均變動率　(單位：%)