首頁 不動產分析 稅制支援支撐著不動產市場 不會回到通貨緊縮狀態

日本不動產分析

出處:信義房屋 2025-01-14

稅制支援支撐著不動產市場 不會回到通貨緊縮狀態


 

今年應關注少數派政府的政權營運

 

日本股票市場有一句格言叫作「辰巳天井」,意指股票會在辰(龍)年及巳(蛇)年達到最高點,去年和今年的股票市場驗證了這句話。去年日經平均股價創下新高,達到4萬日圓大關。回顧不動產市場,自2013年的安倍經濟學與日本銀行實施大規模金融寬鬆政策起,資金湧入不動產,進而推高不動產價格。由於過去十年間投資金流紛紛湧入,使某些地區出現所謂的泡沫化,也就是接近最高價格。讓我們一同展望未來一年日本能否健全發展住宅/不動產市場。

 

GDP成長率起飛進入正成長區間

 

時序已步入2025年,今年分售公寓大廈市場預估將如同上次報告的展望,與去年一樣以富裕階層為中心維持良好狀態。過去停滯逾三十年的日本名目GDP開始步上緩慢成長的軌道。摩根士丹利在針對投資人士的報告中,關於以歷年為基礎的名目GDP成長率,預估2025年為3.5%,2026年為1.9%;實質GDP今年則預估為1.2%,2026年為0.8%。基於這樣的預估綜觀不動產業界,應該會對各領域的市場租金帶來正面幫助。

 

比如,出現實質GDP的恢復與因新冠疫情而過度縮小辦公室使用面積的反彈,造成空屋率下降、租金上漲,或是名目工資上漲使家庭的租金負擔能力提升,進而讓租金上漲這樣的情況。尤其是分售住宅價格高漲,導致暫時避到租賃市場的族群流入,更容易拉高租金價格。飯店及商業設施方面,因入境旅客的復甦,客房單價上漲,店舖的業績租金也能提升。以國內經濟來看,目前正穩健走向完全脫離通貨緊縮的方向。

 

此外,由於對地球暖化的影響,使大家對節能的關注度日益提升,針對節能化的投資也正在加速。在政府支援的半導體相關產業中,以北海道千歲市及熊本縣菊陽町為代表的半導體需求,對不動產市場帶來很大的影響。以三井不動產作為代表企業、九州旅客鐵道(JR九州)作為組成企業的聯盟,在去年11月被指定為熊本縣菊陽町募集的「原水車站周邊土地區劃整理事業相關的未來藍圖具體化檢討業務(暫稱)」受託候選者,並與菊陽町簽下協定。菊陽町預計在JR豐肥本線「三里木」車站與「原水」車站之間設置新車站,並在新車站與原水車站之間約70公頃的區域進行城市建造的計畫。

 

2025年稅制修訂大綱業界需求幾乎全部通過

 

稅制上的強化支援也不可缺少。去年12月20日,執政黨稅制修訂大綱敲定,預計於2025年1月24日在召集的常會提出稅制修訂相關法案。在稅制修訂大綱上,幾乎反映了住宅/不動產業界的要求事項,住宅/不動產的各業界團體普遍予以歡迎。關於原限定2024年度單年基於支援育兒的考量延長的「房貸減稅」,將延長給育兒家庭一年的減稅優惠,並將減稅對象的借款額度上限調整至今年12月。該房貸減稅是針對民眾購買新建/中古的公寓大廈或獨棟住宅時,將年底房貸餘額的0.7%從所得稅及住民稅中扣除的措施,措施實施對象為育兒家庭及年輕夫妻。

 

身為三菱地所的會長並兼任不動產協會理事長的吉田淳一,於去年12月20日發表以下評論:「我們決定將對視為最大要求的育兒家庭等的房貸減稅借款限額相關措施等延長一年。採取讓經濟效應較高的住宅投資更加活絡的措施。」

 

再更具體一點來看房貸減稅,夫妻其中一方未滿40歲或家中有18歲以下子女的家庭,貸款上限金額維持不變。可貸款上限金額會依住宅節能性能而異,①新屋入住時,「長期優良住宅/低碳住宅」為5,000萬日圓;②符合「ZEH (ZERO ENERGY HOUSE)水準的節能住宅為4,500萬日圓;③「符合節能基準的住宅」為4,000萬日圓。若是非育兒家庭,則分別為①4,500萬日圓、②3,500萬日圓、③3,000萬日圓,不符合節能基準的住宅則不列為房貸減稅的對象。

 

由於屋齡老舊的公寓大廈逐年增加,因此預計「創設/擴充讓老舊公寓大廈順利重生的特例措施」,建立減輕管委會重建業務負擔的措施。

 

除了針對自住需求的購屋支援措施外,還提到不動產投資的擴充。不動產證券化協會(ARES)的要求得到採納,投資法人、特定目的公司、特例業者等在取得不動產時,「延長登記許可稅/不動產取得稅的減輕措施」將得到許可。身為三井不動產會長並兼任ARES會長的菰田正信表示:「這將有助於透過活用民間資金等來擴大內需、提升都市機能,並對地方創生有所貢獻。」

 

此次的稅制修訂大綱中也有未獲批准的要求,那就是房貸減稅對象使用面積的放寬措施。目前如果是新屋物件登記謄本面積必須為50m2以上(針對合計所得金額為一千萬日圓以下者,僅限新屋可放寬至40m2以上),將此措施擴大至中古住宅的提案並未得到核准。不動產流通經營協會希望能將新屋住宅與中古住宅視為同等,「基於公平性的觀點,包含樓地板面積要件在內,我們將持續推動修訂稅制措施,使其更加完善。」

 

若石破內閣以短命政權告終…

 

只不過,去年在眾議院選舉中慘遭滑鐵盧而成為少數派政府的石破茂政權,面臨沒有在野黨協助將無法在眾議院通過法案的窘境。過去的少數派執政內閣,曾發生因內閣不信任案導致眾議院被迫解散以及全員集體辭職的案例。1994年,自民黨自1955年以來首次淪為在野黨,日本新黨代表細川護熙被任命為內閣總理大臣,但僅短短九個月即告吹,隨後接任的新生黨羽田孜內閣只維持兩個月,成為日本憲政史上第四短的短命政權。過去短命政權接二連三的時期,海外給予的評價及經濟局勢都非常差。

 

去年11月成立的石破茂內閣即將面對今年7月的參議院選舉,一旦不信任案被提出並通過,則可能出現眾參同時選舉。由此延伸思考的話,甚至還可能出現首相更替的情況。一旦政局不穩,可能會再次引起亂流,對經濟帶來影響。雖然大家期待海外資金流入日本不動產市場,但政局穩定是要素之一,因此值得密切關注。

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