2017不動產市場展望II：商業用不動產 持續高漲的租金行情「開拓優良商家的市場需求極限」

根據12月為止的2個月間，由民間20間調查研究機關發表的景氣預測報告顯示，2016年度與2017年度的實質成長率平均為1.1%，如同預估的趨於緩慢地成長。但是，有許多不安定的要素仍影響景氣動向。因為美國總統大選後的日圓貶值·股市上漲情形，景氣預測亦不斷向上修正，而事實上超越了各公司的預測也不被樂見。因為美國政治的混亂造成美國經濟失速，以及英國的脫歐宣言而導致歐洲政治風險高漲，無法忽略這些因素可能會負面地影響日本經濟的可能性。在如此前途不明朗的時代中，我們在此試著預估2017年國內商業用不動產市場情形。

東京都心部分的房租行情持續超過4萬日圓
 

「難以想像不動產市場的供需關係會發生劇烈變化，即使對於景氣抱持懷疑態度，影響範圍也不大。雖說受影響的時間可能會延後，但2020年的東京奧運·殘障奧運等正面效果使得不動產業界基本上抱持正面樂觀的態度。」年初我們訪問好幾位不動產業界人士，大多都抱持著以上的看法。

特別是為了3年後的東京奧運，目前急速進行市區基礎設施的建設，並不認為會因此使得不動產市場發生崩盤情形。根據土地綜合研究所最新的「不動產業業界狀況等調查結果」(2016年10月)，大樓出租業的租賃指數維持連續10期的增長。

比起前１年，2017年中，東京23區的新增加的大型辦公大樓供給減少了３成，因此，大家認為市場不會惡化。至２０１６年年底，有６～７成新建大樓是滿租的狀態，到６月時，預估其他剩下的新建大樓也會客滿。有很多新建大樓雖然租金偏高，但還是能吸引到承租方。

ＳＯＮＹ銀行發佈了將於２０１８年１月底搬遷到東京都千代田區開發中的「（暫稱）內幸町２丁目計畫區」，現在的大樓供需情況中，幾乎都是像這樣因業務擴大而增員的正面案例。以市場上的大型不動產公司為首之大樓持有者，即使價格設定的明顯過高，也幾乎不需要擔心出租問題。根據三鬼商事的調查，從２０１２年春天開始，東京都心５區新建大樓的招商租金開始由負轉正，中古大樓的招商租金也從２０１５年１月開始上漲。於２０１５年２月完工的「東京建物日本橋大樓」（地上１３層地下２層，總面積２萬３２３５平方公尺）與同年４月完工的「東京日本橋ＴＯＷＥＲ」（地上３５層地下４層，總面積１３萬８０００平方公尺），每坪的租金成交價約為３８０００～４萬日圓，相對於附近一般租金行情的２１０００～２３０００日圓來說，實在是相當高的金額。

受到這樣高額租約的影響，「京橋ＥＤＯＧＲＡＮＤ」（２０１６年１０月完工）市場相關人士說到：「當初租金預計設定在４５０００圓左右，但８月即將完工時，卻只租出２～３成而已，所以把設定降為４００００圓左右來提升出租率。」即使有降價，考慮到京橋地區的租金行情大概是２００００圓左右，仍然是很看好的情形。

以多元的租金提升企業遷移的意願

租金的設定正走向多元化。日本橋地區有許多老舊大樓，中小型大樓１坪的租金約為１萬多日圓的前半，對於如同製造商等需要高度控制成本的公司，進駐日本橋的案例逐漸增加。此外，因ＩＴ及軟體方面公司希望能招募到優秀人才，所以即使租金很高，還是傾向高水準的辦公大樓，諸如此類知名企業一起遷移到租金便宜日本橋地區的案例亦不少見。多元的租金可提升企業遷移的意願。

從供需平衡來看，現在雖不是危急到沒有地方能夠遷移，但是今年新增加的供給量只有７０萬平方公尺，也因此產生了大樓供給量不足的聲音。但是，因為從２０１８年到２０２０年連續３年間將大量抑制大樓供應，也使得現在的需求趨緩、延遲。從森建築公司「東京２３區的大規模辦公大樓市場動向調查」來看，每年都會增加１３０萬平方公尺，可是比較過去３０年的平均供給量為１０３萬平方公尺，並不能說是非常多，幾乎都是都心部的大樓改建，淨增加率約為４０％。

從現在開始，奧運的需求逐漸明顯，隨著建設、土木、交通基礎設備更新的相關企業需求的增加，因而從國內外造訪東京的人士增加使得服務業需求增長，因此對於商業用不動產市場狀況下滑的見解並不多。

東京奧運後也會持續大規模開發

即使是在奧運結束後的２０２１年之後，東京２３區也不斷預定完成許多大規模開發，並集中於大手町、八重洲、新橋、虎之門等區域。「本來就一直是有很大量需求的地區，所以我們預想再開發的效果也很大」（瑞穗證券）。三菱地所要在東京車站日本橋口建設比目前日本最高的Abeno Harukas大樓還要高的地上６１層（３９０ｍ）超高層大樓等的４棟再開發大樓的建設計劃。根據「常盤橋街區再開發計畫」，Ａ棟會於２０２１年度完工，２０２７年度則會全部完工。

八重洲１丁目東地區則在進行囊括現在的東京建物總公司大樓，面積１．１９公頃、地上４５層地下４層等２棟大樓的開發計畫，將於２０２０年開工，預定於２０２４年完工。八重洲２丁目中地區則有包含八重洲圖書中心等的１．９５公頃再開發計畫，將有地上４６層地下４層，總面積４１萬８０００平方公尺，預定於２０２３年度完成。虎之門２丁目則將同時開發虎之門醫院、國立印刷局、共同通信會館舊址，土地面積約２．９公頃，將蓋地上３６層地下３層，總面積２５萬５０００平方公尺的大樓，預定於２０２４年度完工。

此外亦有「虎之門Ｈｉｌｌｓ Ｓｔａｔｉｏｎ Ｔｏｗｅｒ」（預定於２０２２年度完工）。包含ＪＲ新橋站西出口的ＳＬ廣場及New新橋大樓等的再開發計畫亦於去年３月２4日開始計畫。為應變隨人口減少造成的市場萎縮，首都東京正在全力打造集結人、物、金錢的新都市再開發計畫。