金融寬鬆政策、財政政策和成長戰略「三箭」齊發，

金融寬鬆政策、財政政策和成長戰略「三箭」齊發，
不動產業界已呈現復甦跡象

2013年初不動產業界相關人士們皆異口同聲表示「今年將是個美好的一年」，此話看來已漸漸發酵。2012年11月眾議院解散後人們對擺脫資產緊縮一事充滿期待，從而助使日圓貶值、股市上漲。特別是2007年夏季美國次貸問題爆發以來，至2008年雷曼危機皆一直呈現大跌的不動產股，現在紛紛開始上漲。

■不動産價格後勢看漲
  就不動產市場的先行指標J-REIT（日本不動產投資信託）而言， 長期以來低於1000點的東証不動產投資信託指數已恢復到1400點的位置（3月5日）。去年底，幾位接受採訪的分析師都預測指數在2013年底將恢復到1200~1300點的水準，而這個預期數字已提前被達成。雖然目前市況可能稍微有點過熱，但是由於住宅及商辦大樓市場皆已呈現恢復的態勢，因此不動產相關人士非常看好市場。根據從事辦公大樓仲介的三鬼商事的數據顯示，東京都心5區（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區）的辦公大樓空室率，以2012年6月份的9.43%為高點，截至今年2月底已經下滑至8.57%（較上個月增加0.01%）。澀谷區除整體解約件數減少外，也由於部分企業進行規模整合或擴大而發生了數件大型成交案件，空室率下滑至5.98%（較上個月减少0.62百分點），時隔4年得到了改善，下降到了5%左右。鑒於此可以說，不動產整體基本面正逐漸改善。未來辦公大樓的空室率下滑和租金調漲的幅度，皆有極大機會往正面方向前進。
  隨著刺激不動產價格上漲的外部環境逐漸轉暖，與三井不動產合作的日本商辦基金投資法人於2月底決定購買東京都品川區大崎2丁目的“Sony City Osaki”大樓。索尼公司的出售價格為1111億日圓，其中日本商辦基金投資法人購買60%（666億日圓、資本化率為4.3%），餘額則由其他法人投資者認購，此筆超大型交易，意在於不動產價格上漲前先行取得物件。接下來，不動產交易市場溫度將持續回升。
事實上近期地價止跌回升的趨勢明顯。日本國土交通省於2月26日公佈的主要城市150個區域的2012年第四季地價動向報告（地價LOOK報告）顯示地價上升的區域從上次報告的34個增加為51個，持平區域從87個減少為74個，下滑區域從29個減少為25個。地價恢復的趨向越來越明顯。
在東京首都圈，地價從持平轉為上升的區域有東京都汐留和池袋、千葉縣的本八幡周邊、神奈川縣的川崎站東口等。國土交通省以1月1日為基準進行的的地價統計將於3月下旬公佈，今年地價上升區域可望大幅增加。

■募資環境優良有助整體市場
  另外，消費者購屋意願亦正持續升溫。雖然目前仍未出現消費稅增稅之前的購買高潮，但是新成屋公寓大樓的成交件數正穩健成長。從2013年度第三季的日本3大建商成交件數情況來看，三井不動產較去年同期增加389件為4685件，其去化率為91%。住友不動產也較去年同期增加671件為3513件，其去化率為90%。而三菱地所雖然從成交件數來看較去年同期有所下降，但是從銷售額來看去化率已達91%。SMBC日興證券的相關人員表示｢2014年4月將開始實施消費稅增稅和擴大住宅房貸減稅政策，在此之前公寓大樓的銷售量將繼續穩步增長。｣多數業界人士亦持有同樣的看法。幾家日本著名建商正在計畫相繼增加交屋件數。美國著名證券公司表示｢由於這些幾家大型建商的發展快速增長，2014年度首都圈的新成屋公寓大樓的供給量將比2013年度增多。加上電器廠商Panahome再次進軍公寓大樓市場等，各界高度關注住宅產業，將會為住宅、不動產相關產業帶來更多商機」
  部分經濟界人士擔心未來利息走高將影響市場，但貸款利率指標的十年國債收益率在3月5日時仍在史上最低水準徘徊。許多著名不動產販賣公司高層都認為，日銀宣布2014年後仍將維持每月買進風險性資產的政策，其所帶來的市場預期效果將使利率難以上升，因此各家業者仍不斷鞭策業務搶進商機。市場對於新任日銀總裁將持續放寬金融政策的期望，同樣將產生未來利率持低的預期效果。各大型不動產業者亦多認為目前低利率市場仍將維持一段時間，住友不動產為了壓低還款利息，在二月宣布一次性清償該公司目前所有次級債，並同時重新發行新的次級公司債，便是一個好例子。如此優良的募資環境，對於不動產業界更有推波助瀾之效。

■成交價已恢復到東日本大地震前水準
  中古公寓大樓的成交狀況亦有恢復趨勢。東日本不動產流通機構（東日本REINS）的每月定期快報顯示1月份首都圈(東京都、神奈川縣、千葉縣、琦玉縣)的成交件數為2517件與去年同月相比增加9.2%。提供不動產相關服務的SAKURA事務所亦表示「除了受東日本大地震影響較大的千葉縣以外，成交數量及價格都可說已走出了谷底。尤其在東京，成交價已來到3142萬日圓，意味著成交價已恢復到震災前的水平，特別值得關注。
  野村不動產Urban Net社長金畑長喜分析，｢隨著股市的上升，7000萬日圓以上到9000萬左右的高級中古屋大樓的銷量逐步增加。今年許多消費者也一定會展開購屋的動作。但是在新成屋大樓的部分，鑒於建築費用與土地成本上昇的影響，價格設定預估將偏高。｣另外，針對單身族群及投資客所提供的公寓物件，即面積約30到50平方公尺，位於東京都心或都心附近且離車站近的物件，今年的供給量可望也相對增加。特別是資金充裕的職業女性，購買小型公寓的趨勢亦十分明顯。
受惠於政府的金融寬鬆財政政策，作為拉動內需的最強大引擎，不動產產業最近出現了復甦跡象，但是接下來仍將受實際政策執行的狀況影響。只要各項政策都能被確實執行，今年的不動產市場將會呈現截然不同的榮景。