日本的公寓大廈價格持續高檔的原因分析(上)

一般來說，不動產市場容易被經濟好壞影響，實際上於2008年金融危機後，不論新建還是中古的公寓大廈，平均價格皆明顯下跌。但2020年發生的新冠肺炎危機，雖然仍在持續中，公寓大廈價格卻維持高檔。

雖然新冠肺炎疫情對經濟的影響可能會超過2008年金融危機，為什麼價格卻沒受到影響呢？探討原因後，可能是因為首都圈的公寓大廈市場正逢歷史性大轉換期所致。本篇將分享近年價格上漲暗藏的玄機。

地價與建築費用上漲是導致公寓大廈價格上漲的主因？

雖然近年公寓大廈價格上漲是由數種要因所致，其中常被提起的多為地價上漲與建築費用上漲。與地價上漲前的2012年相較，東京23區住宅地平均價格已上漲2成以上，但須留意「住宅地」包含有許多離車站較遠，以獨棟別墅為主的地區。

近年公寓大廈注重良好的地點，因車站周邊都市更新而建設的大規模公寓大廈也持續增加，所以距離商業地較近的公寓大廈，土地費用的上漲率應會高於住宅地。

而從商業地地價資料可知，價格持續維持在「最高」，雖然因為此為各都市人氣商業地的單處地價，不可直接跟住宅地「平均」價格進行比較，但仍可知道高便利性的商業地，地價上漲的程度遠高於住宅地。所以綜合來說，可得到公寓大廈土地費用上漲率高於住宅地平均上漲率之結論。

而從集合式住宅(RC結構)建築費指數可知，新建公寓大廈開始上漲前一年的2012年時，建築費指數飆漲了近2成。2012年新建公寓大廈平均價格為4,540萬日圓，2019年已上漲至5,980萬日圓，約上漲32%(引用自不動產經濟研究所「首都圏公寓大廈市場動向」)。

雖然此上漲率稍高於住宅地地價與建築費的上漲率，但考量到距離商業地較近的好地點公寓大廈增加，可說此結果大致反映出地價與建築費用的上漲率。

此外，推動公寓大廈好地點化的背景是因2008年金融危機的教訓，當時因公寓大廈市場惡化，離都心與車站較遠等地點相對不好的物件，販售時遭遇許多困境。

之後，因許多土地開發商即使在大環境不佳時，仍轉成推動條件好的物件，所以公寓大廈持續朝好地點、高附加價值化方向前進。好地點物件比例增加也是推動平均價格上漲的要因之一。

山下伸介

住宅文章撰者
1990年畢業於京都大學工學部，進入株式會社RECRUIT就職。2005年開始擔任住宅資訊雜誌「SUUMO新建公寓大廈」、「住在都心bySUUMO」等的總編輯長達10年以上，後於2016年辭職獨立。現在活躍於住宅相關主題的企劃、執筆、講座講師等方面，並曾擔任財團法人住宅金融普及協會「住宅貸款顧問」營運委員(2005年~2014年)。現為株式會社KOTO VALUE負責人。

(消息來源：Nomu.com)