4月改革的住宅・不動產業界制度　符合節能基準與修訂建築基準法正式展開

4月改革的住宅・不動產業界制度

符合節能基準與修訂建築基準法正式展開

實現脫碳社會與普及優良住宅以強化住宅市場

 

 

日本於4月迎來新的財政年度，正式進入2025年度。在這個櫻花綻放的時節，各項制度也有所更新，尤其是住宅與不動產業界，雖有實行多項針對景氣採取的優惠措施，但相關制度內容也頻繁修正。今年4月，修訂建築基準法已全面實施，藉此因應為實現脫碳社會之目標，而強制要求包含住宅在內的所有建築物「符合節能標準」。

 

首先，去年底自民黨稅制調查會決議，針對2025年度的稅制改革核准「住宅貸款減稅再延長」。此為購買符合特定條件的新建住宅與業者重新裝修的中古住宅時，可從所得稅裡扣除「房貸餘額的 0.7%」的減輕負擔措施。符合條件者，可在年底時從所得稅等稅金中扣除「房貸餘額的 0.7%」，如果是買新房，可以連續抵稅13年；如果是買中古屋或進行增改建，則可以抵稅10年。原本這只是至2024年度的限定措施，但在房價高漲與利率上升的趨勢下，為穩定消費者購屋意願，決定將該措施延長一年。住宅貸款適用的樓地板面積條件亦有所放寬，若家庭年所得不超過1,000萬日圓，適用面積可放寬至40平方公尺以下。

 

政府除了希望透過此政策支援購屋民眾之外，更期望藉此提升住宅性能，進一步實現脫碳社會。因此房貸的最高可貸金額，對有小孩的家庭及高性能住宅提供較高優惠。而適用貸款減稅的最高借款金額，以新建住宅為例，長期優良住宅與低碳住宅的適用上限為4,500萬日圓，達到ZEH（零能耗住宅）水準的住宅為3,500萬日圓，符合節能基準住宅則為3,000萬日圓。若是中古住宅，任何類型均適用3,000萬日圓的上限。

 

■　走向超越ZEH水準的綠色轉型住宅普及化

　

關於住宅性能，政府在2025年度補助事業上，計畫對所有家庭推廣比「ZEH（零耗能住宅）」更節省能源的「綠色轉型住宅(ＧＸ志向型住宅)」。這類住宅需有等級6以上的隔熱性能，在不算進再生能源的情況下，一次能源消耗量的減少率要35%以上，若包含再生能源在內，一次能源消耗量的減少率要100%以上。只要是符合這些標準的綠色轉型住宅，每戶最高可獲得160萬日圓的補助。

 

在翻新或整修工程方面，根據施工內容最高可獲得60萬日圓的補助金。大型住宅建設公司也針對這項政策做出因應，除了滿足自住購屋需求的獨棟住宅外，亦計畫推出具備綠色轉型性能的租賃用住宅。

 

購買分售公寓大廈時，也適用相關補助措施，符合補助資格的物件需滿足以下「育兒綠色住宅支援事業」任一條件：①為長期優良住宅、②達到ZEH水準、③為綠色轉型住宅。其中①和②必須是育有未滿18歲子女的育兒家庭，或是夫妻其中一人年齡在39歲以下的年輕夫妻家庭。此外，還有一項條件是買家必須入住已購買的公寓大廈，否則即使住宅性能達標，若作為出租用途，亦不得接受補助。至於③，則如前所述，最高可獲得160萬日圓的補助。若為長期優良住宅，補助金額為80萬日圓；若為長期優良住宅，但建造前拆除原有老屋等，補助上限提高為100萬日圓；而達到「ZEH水準」的住宅，則可獲得40萬日圓補助。

 

這項政策的目標除了因應脫碳社會外，還有一個重點就是強化住宅庫存市場。特別是在像東京這類大城市，新建公寓每年都有供給。未來將出現越來越多屋齡40年、50年的老舊公寓，不過高環保性能的公寓增加，將使這些物件在二手市場（中古市場）中更容易流通。

 

也就是說，符合這項制度的公寓大廈會越來越多，因此若著眼於未來5年、10年，不難想像具備脫碳（節能）性能與長期優良住宅標準的中古公寓將大量流通於市場上。

 

此外，即便是在引進節能基準制度之前的分售公寓大廈，只要透過符合節能標準方向的翻修或整建，也有機會成為在中古市場中具備競爭力的物件。雖然目前材料費與人力成本高漲，導致整修工程費用偏高，成為一大阻力，但若能將性能提升到接近標準的程度，也會反映在資產價值上，將來出售時，也較不容易出現價格下跌的風險。

 

不過，若是分售公寓大廈的情況，許多整修工程並非由個別住戶自行決定就能實施，而是得由住戶組成的管理委員會通過決議方可進行。例如，若要對公寓的共用部分進行符合節能標準的整修，必須取得管理委員會同意，公寓大廈的耐震性也是如此。關於耐震性，只要該建築的建造執照許可是在1981年5月31日以後發行，即符合新耐震基準，因此不會有問題。

 

■　4號特例適用條件限縮 獨棟住宅的審查更加嚴格

　

在這樣的背景下，為了配合強制「符合節能標準」，於今年4月1日施行修訂建築基準法。這次修法調整了「建築確認／檢查」與「審查省略制度」的適用對象，不僅對公寓大廈造成影響，對獨棟住宅的影響也很大，許多原屬於「4號建築物」的兩層樓木造住宅被重新分類為「新2號建築物」與「新3號建築物」。

 

新2號建築物是指木造單層建築且樓地板面積超過200平方公尺的住宅，這類建築物在所有地區都必須經過建築確認及檢查（包括大規模修繕、立面拉皮等），而且不適用審查省略制度；新3號建築物則是指木造單層建築且樓地板面積在200平方公尺以下的住宅，這類建築若要建於都市計畫區域內，也必須經過建築確認及檢查，同樣不適用審查省略制度。

 

也就是說，隨著「四號特例」條件限縮，今後多數新建住宅在建築結構等方面都必須接受審查，即使是增建、改建或翻修，也需提出建築確認申請。過去的「4號建築物」，只要提交「確認申請書與設計圖（省略一部分設計圖）」，但經修訂後的「新2號建築物」，則需提交「確認申請書與設計圖」＋「結構相關規定的設計圖（新增）＋「節能相關的設計圖（新增）」，亦即必須加上原本可簡化或省略的設計圖與結構計算文件的情況將增加，加重設計師與建築師等的負擔。

 

 

這次的修訂建築基準法對中古住宅市場的影響特別顯著，因為必須重新計算結構或是進行結構補強工程，屋齡越老舊，越需要進行大規模的整修或翻新。至於舊耐震基準的住宅，還得增加強化耐震性能的工程。此外，符合節能基準的中古住宅也很少，若要達成符合基準，勢必也需要一筆工程費用。這次的修訂建築基準法，是考慮購買中古獨棟住宅時應特別留意的一點。