日本1~3月飯店投資金額成長8成

 

日本國內購買飯店的投資正在急速增加。根據知名不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE)的資料，1~3月日本國內針對飯店的投資金額為1,730億日圓，較去年同期成長81%。受惠於外國觀光客的住宿需求增加，不動產投資信託(REIT)與外資基金的資金流進日本。而為了興建飯店，甚至出現與公寓爭搶用地的情形。

 

1~3月出現多起REIT購買飯店的案例。REIT的飯店投資額高達1,093億日圓，是去年同期的2.5倍。Japan Hotel REIT投資公司以約莫644億日圓買下位於福岡市的「福岡海鷹希爾頓飯店」，歐力士不動產投資公司以350億日圓買下位於大阪市的「UNIVERSAL PORT VITAL飯店」。

 

在REIT市場中，相當於股票PBR(股價淨值比)的NAV比(建物的鑑定評估額與時價總額之間的比率)持續低迷，難以透過增資來購買新的物件。因此在市場上出現許多出售老舊或是利用率低落的物件，改買高收益物件的情形。

 

CBRE副主任能勢知彌指出：「市場上可以見到部分綜合REIT，出售長年來持有的辦公室，然後改買飯店的情況。」

 

之所以出現上述情形，飯店住宿費在通貨膨脹下持續上漲亦是原因之一。公寓與辦公室的租賃契約大多以年為單位，相較之下，飯店客房的住宿費可以每天調整，比較容易增加收入。不僅如此，還能快速填平人事費用與用品等成本的上漲。

 

自2005年開始統計日本的飯店投資額以來，2024年的投資額首度衝破一兆日圓。海外投資人的資金亦流進了日本。美國黑石集團於2024年12月宣布已買下沖繩縣名護市「沖繩麗思卡爾頓」等兩家飯店，交易金額推估約200億日圓，這三年來所買下的飯店多達20間。

 

美國KKR亦於2024年5月買下UNIZO Holdings旗下的14間飯店，將其重新打造為「K PLUS HOSPITALITY MANAGEMENT」。再加上2023年購自小田急電鐵、位於東京新宿的「東京凱悅」等飯店，這十年來在全球所擁有的飯店數量已成長至12倍。

 

KKR不動產部門的工藤健亮指出：「我們在不動產投資中最關注的就是飯店，尤其是供應量不足的中型飯店，更是我們鎖定的投資標的。」

 

根據知名不動產服務公司美國仲量聯行(JLL)的資料，受價格上漲影響，2024年每間客房的收益較2019年成長20%以上，不過住房率則有所下滑。該公司常務董事阿部有希夫詹姆士指出：「受外國觀光客增加影響，住房率可望回到以往的水準，飯店在收益上仍有成長的空間。」

 

由於國內外投資人爭相投資飯店，觀光地區出現了爭搶用地的情形。有知名地產開發商的承辦人指出：「受飯店影響，公寓用地已經很難買到了。」據說在觀光地區周邊和車站附近的區域，有些地主已將用地出售或出租給飯店開發商。

 

根據東京KANTEI的統計，代表新建公寓的平均價格是收入多少倍的「年收入倍數」，在2023年的排名以東京(17.78倍)居首，其次依序為長野(15.88倍)、京都(14.38倍)，大多是觀光勝地較多的區域。

 

東京KANTEI資深主任研究員高橋雅之表示：「在商業設施和住宅爭搶用地下，觀光地區的地價將會上漲。」一旦購地成本上漲等因素，反映在公寓的售價上，原本就相當昂貴的觀光地區附近的公寓，對想買房自住的人而言可能會更加高不可攀。

 

(消息來源：日本經濟新聞；撰文：森川美咲)