東京新建公寓供給量達近30年來低水準

東京都的新建公寓供給量正跌至約30年來的低水準。受到地價與建設成本上升、以及投資目的購屋增加的影響，開發商紛紛將新案集中在更容易確保獲利的高級物件。然而，住宅價格與租金的上漲也引發東京都民的不滿。對於目前還有閒置空屋的既有住宅，有必要推出具實效的政策以促進流通。

 

根據不動產調查公司「東京KANTEI」的資料顯示，2025年1至9月間，東京都內新建分售公寓的供給戶數為1萬1,226戶。雖然高於全年供給量約30年來最低的2024年同期(1萬621戶)，但落後於1990年代前期以來的水準。

 

 

由於地價、建設成本、人事成本全面上漲，加上海外買家等投資用途的住宅購買活絡，開發業者傾向將資源集中投入高級住宅物件的開發。東京KANTEI高級主任研究員高橋雅之表示：「由於成本高漲，變得很難供應『價格剛剛好』的新建公寓，結果反而形成忽視大眾族群需求的開發趨勢。」

 

隨著辦公室需求升高，出現了住宅開發用地被排擠的情況。根據大型仲介公司三鬼商事統計，9月份東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)的辦公室空室率為2.68%，較前一個月下降0.17個百分點，已連續7個月下滑。某大型開發商的幹部指出：「從全球來看，東京都心的辦公室需求依然穩健，而可用於興建住宅的土地正逐年減少。」

 

放棄購買新成屋的人們會轉向中古屋市場或者租屋，使得租金漲勢更加明顯。特別是面積達一定規模的家庭型租賃住宅，已經出現「搶不到的狀況」(東京KANTEI高橋)。根據不動產與住宅資訊服務網站「LIFULL HOME’S」的資料，東京23區家庭型物件的平均租金在3年間上漲約8萬日圓，逼近24萬日圓。

 

在東京都，與孩子同住的家庭有30%居住在租賃住宅，比例高於全國平均(21%)。由於租金一旦上漲便不易回跌，對於積極推動育兒支援的東京都而言，如何因應成為迫切的課題。在東京都議會中，要求提供租金補貼、增建都營住宅等直接補助措施的聲音也愈來愈大。

 

然而，在討論未來的對策時，「長期提供直接補助一事，都廳內部有相當強烈的反對意見。」(都政府幹部)。在泡沫經濟時期，東京都曾推出「都民住宅」供中等所得者申請，不僅補助建設成本，還提供最長20年的租金補貼。然而，後來即使住宅價格下跌，相關的財政支出仍持續存在。東京都內的空屋數量預期將持續增加，而加速住宅供給的政策，也會擔心可能產生副作用。

 

東京都首先將優先研擬活化空屋等既有住宅的利用措施。根據總務省資料，截至2023年，東京都內的住宅數量為820萬戶，多於家庭數的729萬戶。從數字來看，住宅數量是足夠的，「中古住宅仍然有一定的供給量」(東京都住宅政策本部)也是原因之一。

 

在多摩市，至2024年度為止的空屋與空室的數量，較2016年度減少了13%。市府表示，隨著多摩新市鎮再生等措施推動，20至30歲的育兒族群移入人數已有明顯增加。

 

東京都在11月再次召開睽違約4年的住宅政策重要議題審議會。在過去，東京都也曾補助既有住宅的整修費用，供育兒家庭使用，並推動空屋資訊的公開化，以促進既有住宅的流通，但成效相當有限。在住宅成本來到歷史新高點的情況下，如何提出更有效的措施、加速符合需求的既有物件流通，已成為迫切課題。

 

(久保田皓貴)

 

「缺乏實際居住者的住宅，正使當地社區逐漸走向不穩定。」　東京大學特聘教授淺見泰司

 

公寓價格之所以上漲，主要源於強勁的需求。目前新建住宅的售價，已無法僅以地價、建設成本、人事成本的上漲來充分解釋。關鍵在於掌握實際需求的狀態。如果投資目的的購屋增加，導致大量沒有實際居住者的房屋出現，就可能引發「幽靈公寓化」，對地方的穩定性帶來隱憂。

 

行政直接介入控制房價極為困難。若像泡沫時期實施總量管制那樣，採取落後於市場的對策，反而會對市場帶來負面影響。與其壓抑價格，不如從公寓管理適當性、維護社區生活環境的觀點出發，考慮對「不動產取得」施加一定程度的規制措施，或許更為可行。

 

「住宅供需緊繃，應導入『空屋稅』」　日本大學教授中川雅之

 

隨著東京這座都市不斷高度化，追求便利性與生產力的高所得者逐漸往都心集中。地價上升，加上公寓在地段、屋齡、坪數等評價基準已相當明確，資金便以此類公寓作為資產標的而湧入。一般都民的居住環境因此變得愈來愈吃力，但從國際城市競爭的角度來看，這樣的趨勢可說是難以避免。

 

問題在於，即使存在明確的居住需求，仍有大量住宅處於低度利用的狀態。在都心區，因公寓資產化而出現空屋；而在遠離都心的地區，則因繼承後遭閒置的空屋也持續增加。在這些區域，有必要導入空屋稅，或取消固定資產稅的相關優惠措施。