再開發建設帶動企業進駐─ 八重洲辦公室租金上漲，部分已超越丸之內

東京八重洲的辦公室市場持續升溫。隨著再開發帶來大量新供應量，企業之間出現辦公空間競逐的情況，大型辦公大樓的租金也隨之上揚。八重洲周邊的大型辦公大樓平均租金在一年內上漲約三成，水準已超過丸之內一帶。

根據辦公室仲介業者三幸Estate資料，截至2月，京橋、八重洲、日本橋區域內的大型辦公大樓(單層面積200坪以上)，每坪(約3.3平方公尺)的平均招租租金為4萬9,527日圓，較去年同期上漲26.3%(增加1萬309日圓)，創下自2010年12月有統計以來的新高。年增金額首次突破1萬日圓。

 

 

丸之內、大手町地區的大型辦公大樓長期以來帶動日本辦公室市場，其租金為每坪4萬6,333日圓，較去年同期上漲10.8%(增加4,530日圓)。相較之下，八重洲一帶自2025年8月起，租金水準已持續高於丸之內。至於都心五區(千代田、中央、港區、新宿、澀谷)的整體漲幅則為8.9%(增加2,621日圓)。

八重洲人氣上升的原因在於新建大型辦公大樓的持續供應。都市再開發的重心也正逐漸從丸之內轉移至八重洲。2024年9月「TODA BUILDING」、2025年6月「八重洲Dai Building」、以及2026年2月「TOFROM YAESU TOWER」相繼完工。

企業為了吸引人才並促進內部交流，傾向選擇單層面積寬敞、交通便利的新建辦公大樓。都市未來綜合研究所首席研究員湯目健一郎指出：「丸之內一帶熱門的大型辦公大樓幾乎沒有空置，新供應的物件主要集中在八重洲，因此承接了企業需求，也帶動租金上漲。」

從事IT領域顧問服務的North Sand，為因應人員擴編，預計於2029年秋季將總部遷至「八重洲二丁目中地區」。該公司相關負責人表示，對於八重洲一帶的印象是「隨著再開發推進，最新基礎設施逐步到位，整體持續進化中」。至於租金水準超越丸之內，則被視為企業成長所需的策略性投資。

Colliers International Japan公司資深總監川井康平指出：「有不少企業希望進駐交通樞紐車站周邊，所以即使沒有新增的供應物件，租金本來就有很高機率持續上漲。」

未來八重洲周邊大型辦公大樓的租金，預料仍將持續上漲。2026年預計完工的項目包括「日本橋一丁目中地區」以及「野村不動產日本橋本町大樓」等。

受到新建大型辦公大樓高租金的帶動，八重洲周邊其他大樓的租金也同步上揚。涵蓋中小型與大型、新建與既有建物的京橋、八重洲、日本橋區域，每坪平均招租租金為2萬9,188日圓，較去年同月上漲3.7%(1,033日圓)。與丸之內、大手町地區4萬4140日圓的差距，正逐漸縮小。

不過，三幸Estate首席分析師今關豐和指出：「丸之內一帶在品牌力與辦公商圈成熟度上仍具優勢。若推出規格相同的大樓，其租金仍可能高於八重洲周邊。」八重洲周邊的辦公室租金，未來在整體市場中能追上丸之內到什麼程度，備受關注。

 

(森川美咲)