東京23區定期租賃公寓租金漲勢加快　房東開價更趨強勢

東京23區中，租約結束後不可續約的「定期租約」公寓大廈租金正加速上漲。家庭用大面積物件的定期租約平均租金上漲率超過一般租約，可見目前是讓房東可設定強勢租金的市場環境。

 

 

調查登錄、公開於不動產資訊服務公司at home網站的租賃物件可知，2025年度東京23區的家庭用大面積物件(專有面積超過70平方公尺)定期租約平均招租租金較2024年度上漲7.0%，達46萬4,387日圓。相較一般租約租金的34萬5,986日圓，多了34.2%。上漲率也比一般租約高4.7%。

定期租約為已事先決定租房期間的契約，不可續約，基本上租約期間結束後房客須搬走，若想繼續住下去，則須房東房客雙方同意後再度簽約。相較基本上能一直續約的一般租約，定期租約對房東較為有利。

家庭用大面積物件的簽約期間方面，一般租約多為兩年，定期租約則多為比較長的3年或5年。

一般來說，同一物件的定期租約租金應低於一般租約，為什麼東京23區的定期租約卻高於平均租金呢?分析租金動向的at home LABO執行董事磐前淳子分析：「因距離車站近與低屋齡等擁有良好條件的物件開始引進定期租約，使得定期租約租金持續上漲」。

除了租金上漲外，定期租約物件也持續增加。2025年度東京23區家庭用大面積物件中，定期租約比例較2024年度增加4.4百分點，達34.9%。有許多東京都心高級物件採用定期租約，千代田區較前一年度增加20.5百分點，高達71.3%、港區則增加8.3百分點，來到57.3%、澀谷區則是增加8.6百分點，達43.5%。

房東積極採用定期租約的原因是租約到期後容易調漲租金，且容易反映因物價高漲帶來的修繕費與人事費等管理成本增加。又因目前住宅市場高漲讓許多人難以購入公寓大廈，消費者流入租賃市場讓租賃物件供需吃緊，也讓房東可以設定強勢租金。

日生基礎研究所準主任研究員渡邊布味子說明：「因借地借家法規定，以一般租約出租的話，很難調漲現有房客的租金，所以房東喜歡像定期租約那樣可以於一定期間後要求房客搬走的租約」。

任職於不動產仲介公司List International Realty的真鍋昌也亦說明：「對於房東來說，定期租約可避免一般租約的風險」。若是一般租約，難以要求遲繳租金或常於住處大聲吵鬧等的惡房客搬走。

另一方面，因市場環境影響，承租方也漸漸接受定期租約。東急LIVABLE租賃業務推進課的佐藤由美股長說明：「因難以找到好物件，所以有的房客開始接受定期租約」。

因短期居住等需求，也造成定期租約開始盛行。為了小孩升學，於上課期間租賃便於上學的住宅；或是於想購買住宅的區域短期租賃試住的例子也十分常見。

一般認為，未來東京23區的定期租約還會增加。RECRUIT旗下不動產資訊網「SUUMO」副編輯長佐佐木綾香認為：「因定期租約増加，可能導致租金更為上漲」。

 

(森川美咲)