東京都心部「服務式公寓」需求增加

以東京都心為中心，「服務式公寓」(以下簡稱「SA」)正逐漸增加。SA意指：「具備日常生活所需設施、服務之租賃住宅。除了已備齊家具、餐具等以外，也有些SA提供更換床單等服務」(不動產用語集R.Ewords)。在分類上屬於住宅，多提供從1個月至1年上下的入住。

因需求提升，除加緊建設新物件外，最近也有不少既有物件轉型成SA。這次訪問由提供不動產投資物件開發營運服務之Concept K參與改裝的外國人用服務式公寓「新宿代代木KYO RESIDENCE」。

 

 

日本面向外國遊客需求的住宿設施不多

過去提到 SA，主要使用者通常被認為是來自海外的長期出差人士或外派人員；但近年來，使用的入境旅客也持續增加。

雖然外國遊客已於2019年時創下3,188萬人紀錄，但因新冠肺炎疫情，2021年時大幅減少至25萬人。不過自疫情結束與日圓貶值影響，2023年回復至2,507萬人、2024年3,687萬人，2025年更增加至4,268萬人。

外國遊客的特徵是多為一週以上的長期逗留，且多為家族與團體旅行。此外，不僅是遊覽觀光區，想實際體驗當地生活的外國遊客也不少。但日本可滿足以上需求的飯店仍然不足。

特別是東京都心部住宿主要為商務飯店與都市飯店，這些飯店的設施不太符合外國遊客期望的團體住宿、長期逗留。此外，若飯店住房率上升，客房單價也會隨著上漲。

因此，民泊與本次取材的服務式公寓吸引到外國遊客目光。多幾社長說明：「外國遊客十分喜愛東京澀谷與青山等地，住宿需求非常高，但飯店數量很少，房價也很高」。因應如此商機，近期出現將既有居住用物件改裝SA化的動向，甚至連知名不動產公司也紛紛參與。

SA化可提升獲利，例如位於港區的某飯店，普通客房每晚房價超過5萬日圓；但距離該飯店僅一條路之遠的租賃住宅房租，每坪只要2萬日圓。若加以SA化，便可將房價提升至上述區間之中。該公司感受商機，開始提供將租賃住宅改裝服務式公寓的諮詢服務。

 

氛圍像「飯店」，居住便利性像「住宅」

本次採訪該公司負責，將一般租賃住宅改裝成SA的「新宿代代木KYŌ RESICENCE」。

本SA位於京王新線「初台」車站徒歩5分、小田急小田原線「參宮橋」車站徒歩7分處。可能有一些讀者不太清楚這些車站在那裡，但本區鄰近擁有巨大轉乘站與繁華街區的新宿，徒步即可抵達，又是閑靜的住宅區。JA三井LEASE建物於此取得一棟租賃公寓大廈，依序改裝空室，預定9月全面開幕。

由於建築物種類仍維持為「住宅」，因此透過改善外觀、入口印象的整修，以及室內翻新，逐步轉型為服務式公寓。

住戶改裝規模不大，主要是把外國遊客逗留時不會用到的空間，例如觀光客不會用到的多餘收納空間、走廊等，整合成客廳等，改裝成具有開放感的空間。

重新裝潢時，如何表現出非日常生活空間，也是重要考量。本改裝重視沙發與床等家具，備有廚房、洗臉處與家電，並且注重室內裝飾等，創造出如同飯店的空間，讓入住遊客感受到”旅遊”的非日常獨特性。

以上努力除可提升遊客逗留時的滿意度，還可滿足以網路為主的宣傳，讓遊客於此拍攝「 打卡美照」，獲取更多迴響。

自7月開始，有部分已完成改裝的房間開始接受入住。關於網路迴響，多幾社長說明：「當敝公司將完工預想圖刊登至Instagram與國外知名日本不動產網路平台『e-housing』後，已得到超過100件洽詢。且自開始接受入住預約後，一星期內便有兩間房間獲得預約」。

本物件1個月以上的定期租約房租方面：單一房間小套房為40萬日圓以上；2SLDK更達120萬日圓區間，雖接近該地居住用物件市場的兩倍，但仍比住飯店要便宜不少，適合長期逗留。且相較一般房屋出租，獲利大幅上升，吸引不少房東與投資客目光。

取材時，亦有訪問東京都內各處的SA，但多為世界知名品牌旗下的高級服務式公寓，房客也多為高級白領階級與其家人。

原本，「SA」的客群多為“富裕層”，但經由本次採訪，可認識到SA已逐漸轉變為一般外國遊客皆可利用的住宿設施，令人吃驚。

此外，多幾社長又說明：「從外國遊客觀點來看，每坪房租10萬日圓並不貴，但租給日本人日常居住的話，每坪房租僅有2萬日圓。所以配合市場需求，發掘新的房客與新的出租方法，創造嶄新商機」。這想法應該也可以活用在其他地區與其他領域帶來新獲利。