東京都豐島區大塚站南口再開發街區將如何變化？(下篇)

車站南口正推動再開發計畫

此外，南口地區也將進行再開發，目前「大塚站南口地區再開發準備組合」正以明年度(2027年度)取得組合設立核准為目標，推動相關工作。

關於大塚站南口地區的都市發展，過去已由土地所有權人主辦數次研討會，持續進行討論與協商。目前再開發基本計畫案已大致確定，外界再次對於未來大塚站南口地區進一步提升繁榮程度，以及強化防災與防火性能等發展方向寄予期待。

 

 

根據上述成果，目前已將「大塚站南口地區市街地再開發」的都市計畫程序企劃提案書及初步方案提交至豐島區。豐島區也依此公布了該地區的都市計畫方案。

這棟高達41層的再開發大樓，目前規劃用途包括住宅、店鋪、生活支援設施及停車場等，中高樓層以上規劃為分售型住宅，低樓層則預計設置店鋪及公共設施。

根據豐島區公布的大塚站周邊都市發展構想，未來將推動廣場、行人動線網絡等都市基礎設施的更新，同時延續並發展區域內多元的城市機能，打造兼具交通樞紐功能與吸引力的都市居住環境。

此外，當地也將善用歷史悠久的神社(天祖神社)，以及都電荒川線沿線帶有懷舊氣息的景觀，塑造具有地方特色的都市景觀；同時透過區域管理，持續提升街區的吸引力，打造可長久維持的發展環境。

再開發地區位於大塚站南口站前一帶的南大塚3-49號等地，實施區域約0.5公頃。土地使用分區為商業區，建蔽率80%，容積率則達500%至700%，因此屬於可興建大規模高層建築的區域。

此再開發案的事業協力者包括東京建物與住友不動產。東京建物在豐島區已有多項再開發實績，包含豐島區公所進駐的複合式建築「Brillia Tower 池袋」，以及利用舊豐島區公所所在地進行再開發的「Hareza 池袋」等；住友不動產則透過積極擴張經營，大幅增加出租型辦公大樓持有量，近年持續快速成長。

在這一帶，太平洋戰爭末期曾多次遭受空襲，包括「城北大空襲」等。其中，從池袋站到大塚站周邊的受災情況尤其嚴重，許多建築物遭到焚毀，也造成重大人員傷亡。

當時的災情十分慘重，房屋全毀達3萬4,000戶，受災人數超過16萬人，許多地區幾乎化為一片焦土。

戰後，復興院推動了都市復興區劃整理。直到現在，當地仍聚集著許多屋齡相當久遠的連棟式建築，但由於土地與建物的權利關係複雜，拆除與新建工程一直進展有限。

此外，當地也面臨災害發生時缺乏臨時避難空間，以及商店街等地人車尚未完全分流等問題，因此有必要推動新的都市發展。

目前預計自2029年前後開始拆除既有建築，並規劃於2032年度以後完工。

 

 

從不動產角度看大塚站周邊

先來看看目前大塚站周邊的不動產行情。以大塚站步行15分鐘範圍來看，目前出售中的土地，每坪單價約落在300萬至600萬日圓；中古透天住宅的售價則約從8,000萬至9,000萬日圓起。至於出售中的中古公寓，若是套房產品，從1,000萬日圓起就有不少物件，價格區間也較適合作為投資標的。

即使與山手線沿線其他地區相比，大塚站周邊的房價仍處於相對合理的水準，因此也可以納入投資評估。隨著未來再開發持續推進，車站周邊的整體吸引力也可能進一步提升。此外，當地許多區域的地基條件良好，因此大塚站周邊似乎也具備進行長期不動產投資的條件。