日本不動產投資今後的重點

挑選物件時需重視事業性

因應個人取向市場、分界點的變化　

 

「日本的不動產投資市場已來到分界點。」越來越多人提出這樣的看法，尤其是指以個人為主要戰場的市場，亦即富裕階層、高所得者和上班族兼房東的族群。此趨勢起源於去年爆發駿河銀行對女性專用分租房屋非法放款的問題。不動產業者竄改顧客（個人投資者）存款餘額的數據，向銀行提出比實際存款金額更高的數字等非法融資問題浮上檯面，隨之而來的是，金融機構同步採取緊縮融資的政策。因無法取得融資而放棄投資的人增加，可能會使貸款對象的物件價格下滑。不過，也有不少投資人判斷，如果價格無法再繼續上漲而下跌時，反而是新的購屋時機。我們從中探討了日本市場今後不動產投資的重點。

 

對於是否持有金融資產的人，金融機構的放款態度有所區別

 

基礎銀行業界的處境艱難。因大規模金融寬鬆政策及引進負利率制度，處於難以獲利的狀況投報率。想要套用高利率，但不降低利率的話貸款產品就賣不出去。而無法獲利，營運將會陷入赤字。認真經營的話銀行可能會面臨倒閉，因此出現採用非法融資等手段，不走正途，以調高利率的方式，將銀行勢力逐漸伸向其他銀行不願放貸的高風險不動產，導致市場開始變調。

 

毫無疑問的是，由於非法融資的問題，金融機構的審查態度變得嚴謹。對於個人投資者來說尤其嚴格。銀行貸款承辦人員表示，銀行會直接拒絕未持有金融資產的人。比起無法提供擔保的人，反而是沒有自備資金的人會先吃上閉門羹。換句話說，即使年收入很高，以上億日元為單位提供貸款的金融機構大幅減少。

 

東京都的不動產價格已漲至高點，似乎即將脫離顛峰時期，在此情勢之中，活用融資獲得的報酬，卻陷入收支不符的狀況。都內的銀行與信用金庫、信用合作社等多間金融機構皆表明，「優良物件價格太高，如今市場價格偏離金融機構的評估價格，差值多達數億日元，其中又以差距達3～4成的案例最為常見。」實際上，以銀行保守觀點的擔保評估金額，根本追不上市價。例如以10億日元售出的話，評估金額只有5～6億日元左右，極少人能夠用自己的資金來填補該差額。

 

最近，民眾會購買老舊的中古物件，將物件進行翻新，像這樣整修運用古老民宅的方式也相當熱門。由於此類物件經過折舊，價值已經降低，基本上投報率會變高，許多人受到此投報率的吸引，然而，對於銀行與信用金庫、信用合作社來說，建築物的剩餘使用壽命，原則上等於是還款的期間，所以剩餘使用壽命短的話將難以取得貸款。

 

另一方面，對於金融機構而言，不對外借錢的情況，也就等同一個商業模式遭到破壞，因此仍會放款給能確實支付頭款、持有一定金融資產的個人不動產融資，而非全面封鎖融資管道。大部分專家認為，這又回到從前的貸款方式，也就是「購買不動產必須備妥頭期款」，100％貸款、甚至超貸至120％貸款來支付各種費用的時代，已宣告結束。

 

定居東京市中心的個人投資者A先生表示：「如果我們要辦理全額貸款的話，以小套房而言，貸款利率上限大約是2％左右，如果是獨棟式公寓大廈，最多到3％左右，不會考慮超過這個數字的貸款利率」。若想獲得低利率的貸款，建議具備充分的金融資產或足夠的頭期款，洽談利率時較為有利。

 

 

對於宏觀指標不可囫圇吞棗，操作時避免損及資產負債表與損益計算書

 

不動產仲介業者也不再推薦獨棟式公寓大廈這類大宗交易，向能夠支付1000萬日元以上頭期款的投資人，介紹區分公寓大廈和小規模獨棟式公寓等的案例有所增加。

 

市場正朝著二極化擴大發展，隨著價格高漲，投報率也隨著走低。許多意見指出，金融寬鬆政策已面臨極限，然而，外國投資人的看法是日本的不動產投資，在資金調度方面整體仍然處於有利的狀況。東京目前的投報率水準在4～5％之間，與香港及新加坡等地相比，價格顯得親民，因此具有吸引力。

 

根據日本不動產研究所的調查顯示，高端階層的高級公寓大廈2017年10月的價格水準，若以東京都港區元麻布地區為100時，香港為187.1、倫敦為220.6、新加坡為110.2、上海則是132.6等，都屬於更高的水準。

 

在上述情況之中，2020年東京奧運和殘障奧運結束後，為了消除人們對於市況惡化的疑慮，必須讓運用資產的資產負債表維持健全。資產負債表受損，亦即運用狀況陷入超額負債時，將失去投資運用的意義，因此確實改善財務體質的重要度也隨之增加。

 

與銀行等金融機構一樣，忽略事業性的不動產投資將難以成立。對老舊房屋和違法物件、有反社會勢力人士居住、建築物有瑕疵、舊規格耐震物件等不出手是不動產投資的基本原則，進一步來說，為了追求收益性，更需要將焦點放在地理條件和市場需求等，作為投資事業的成長性，方能獲得符合風險水準的投報率，藉此促成資產負債表(BS)與損益計算書(PL)的健全化。

 

除此之外，參加不動產投資的時期，也需依照目的與運用期間等予以區別。對「願意以此價格出售」的人、與「願意以此價格購買」的人進行媒合，正是不動產交易的特色。

 

由此觀點來看，在不動產投資方面成功的個人之中，有不少人乾脆不去參考不動產市場的宏觀指標部分，他們認為，依賴這樣的宏觀指標進行判斷，永遠都買不到房子。

 

對於主要媒體與Think Tank、經濟評論家等專家所說的宏觀市場感，不可囫圇吞棗，請自行試著分析，或是向值得信賴的不動產公司等專家諮詢，以期在這面臨潮流分界點的變化之際，仍可不慌不忙地進行不動產投資。