首頁 不動產分析 找尋今後資金的投資標的 東京、大阪、京都、福岡等地魅力不減

日本不動產分析

出處:信義房屋 2021-09-28

找尋今後資金的投資標的 東京、大阪、京都、福岡等地魅力不減


觀察森紀念財團都市戰略研究所的都市特性評價

隨著新冠疫情擴大,都市吸引民眾的要件或要素改變了嗎?在印度變異株Delta病毒威力不減的情況下,不動產業界仍有著對於前景模糊的憂慮。不過,若觀察住宅市場,分拆讓售住宅的供給情況相當吃緊,無論是大廈公寓或獨棟住宅,都是一出售就能很快找到買家的情況。只是近來出現「都心及其周圍的大都市圈與大都市以外的銷售情況出現落差」的看法。在這樣的環境下,森紀念財團都市戰略研究所提出了2021年度版的「日本都市特性評價」。此報告每年皆以排行榜形式發表日本都市具有哪些魅力,從都市特性評價探討日本的魅力。

 

特性評價的總冠軍為大阪市環境與數位應用獲得好評

 

此項調查自2018年開始每年實施一次。依照地區的「經濟/商業」、「研究/開發」、「文化/交流」、「生活/居住」、「環境」、「交通/位置」這六大領域各別計分並排列名次。

 

日本的都市特性評價將調查對象分為國內138個都市與東京23區兩大類,其中在不計入東京23區的138個都市的排行中,整體評價奪冠的是大阪市,第二名是京都市,第三名是福岡市,第四名是首都圈中分數最高的橫濱市,第五名之後的前十名依序為名古屋市、神戶市、仙台市、金澤市、松本市、札幌市名列前茅。

 

居冠的大阪市提升了宜居的評價,尤以白天人口二氧化碳排放量少而獲高分,而針對菅政權大力推行的「數位化社會」促進政策所採取的應對也備受好評,在「生活/居住」領域的新指標自治體電子化推動方面,更名列138個都市中的首位,再加上「經濟/文化」的蓬勃發展,其生活的豐富性的提升備受期待。

 

第二名的京都市不僅改善了「交通/移動便捷度」,在「文化/交流」方面的分數與去年同樣高居138個都市中的首位。至於「研究/開發」方面,論文投稿數的分數很高,在「研究/開發」的領域中成為僅次於名古屋的第二名,因此拉高整體評分。

 

第三名的福岡市作為兼具經濟活力與宜居特色的九州最大都市而獲得好評。依類別來看,除了環境以外,其他領域都擠進前十名,在「生活.居住」領域中更是高居第一。福岡市的強項「交通/移動便捷度」一如往年穩居第三,維持高度好評。「環境」與其他領域相比,得到名次較低的63名,但評價較去年提升的福岡市,若能持續以全方位型都市平均成長,未來仍指日可待。

 

東京23區的評價千代田區連續四年蟬聯第一

 

那麼,首都東京都的評價如何呢?森紀念財團都市戰略研究所限定以東京23區進行排名,結果都市評價的第一名是千代田區,第二名是港區,第三名是中央區,由都心三區包辦,緊接在都心三區後面的前十名依序為澀谷區、新宿區、文京區、江東區、品川區、台東區、目黑區。

 

觀察前十名的特點,可發現連續四年穩坐冠軍的千代田區,因有政府機關與大型企業聚集,在所有領域中皆獲得高度評價,原本居住人口不多,加上待機兒童(已達幼稚園入學年齡卻因設施不足等原因而未入學的兒童)數量很少,也是拉高分數的一大特點。在「經濟/商業」、「生活/居住」、「交通/移動便捷度」的三大領域中得到最高分,「文化/交流」為第二名,「研究/開發」為第三名,「環境」則為第五名,在所有領域中皆擁有頗高評價。

 

東京都心目前正處在脫胎換骨的階段,橫跨千代田區和中央區、正在開發的東京車站前常盤地區的再開發計畫「Tokyo Torch」是極具代表性的一項計畫。「Torch Tower」(390m) 預計將於2027年落成,將超越大阪的阿倍野HARUKAS成為全日本最高辦公大樓。此計畫由三菱地所規劃建造,今年七月下旬以「常盤橋塔」作為領頭搶先開幕,企業進駐率在開幕時已達九成,可以看出即使在疫情期間,都心吸引企業進駐的人氣依然相當穩固。

 

港區被評為具有宜居魅力的國際生活區域,在「研究/開發」、「文化/交流」這二大領域中都是排名第一。中央區作為居住生活及經濟能力皆引以為豪的多功能型都市,未來成長可期,在都心中更因總和生育率高而獲好評。

 

澀谷區的「環境」和「文化/交流」排名提升,比去年進步一個名次,新宿區則比去年退步一名。東京大學等名校匯集的文京區在「研究」方面的評價為第二名,江東區在「環境」方面的評價奪冠。品川區和台東區和去年的名次互調,分別為第八名和第九名。目黑區靠經濟面拉高分數,從去年未列入前十名榜單的名次爬升一名,達到第十名。

 

在疫情之下,東京作為投資對象的魅力不減

 

由於疫情擴大,保持社交距離與遠距工作是政府提倡的重點,因此從大都市圈轉而追求到郊區或大都市以外的生活可能性趨勢愈加活絡。大都市以外開始出現「今後將是大都市以外的時代」的期待。總務省在8月26日發表7月的住民基本台帳人口移動報告,根據該報告,東京都的遷出人口超出遷入人口2964人,連續三個月遷出超過遷入,應是受到疫情擴大的影響。不過,從森紀念財團的調查來看,東京的都市評價未見衰退,由此可知東京繼續作為投資對象的魅力依然不減。

 

今後如何持續宣傳東京的都市魅力將是課題。社區營造可以聚集人口。因新冠疫情爆發差點泡湯的2020年東京奧運與帕運雖完成舉辦,但結果與疫情前的期待相去甚遠,因在疫情前,原訂在第二次的東京奧運以近未來型都市為東京進行宣傳。

 

這個21世紀型的嶄新都市,並非著重高度經濟成長期的公共設施整備,而是透過文化、藝術、綠植、水岸等打造能讓人產生共鳴的綠洲都市。自2013年決定舉辦東京奧運與帕運以來的八年間,構築都市的整體環境產生巨大改變,雖然表現得很抽象,但為了實現這個綠洲都市的課題正在不斷增加。

 

除了需要有因應疫情的對策,地球暖化造成的氣候變化,使得水災也成為都市必須面對的問題。另外都市專家表示,面對首都直下型及南海海溝等可能發生的巨大地震況,打造防災都市亦是當務之急。

 

為打造防災都市,出現「接下來將是拆除許多分拆讓售大廈和出租公寓、撤除已成廢墟的老舊建築的時代」的預測,同時也有人提倡集結各方專業人士就都市防災因應對策的智慧,打造新方案的重要性。以具有聚集人群魅力且有優秀防災能力的兩大主軸進行都市營造,因應成熟社會的都市需求,才能吸引人事物及資金。

 

以上

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