日本不動產分析
出處:信義房屋 2023-02-16
東京都是日本都道府縣裡公寓大廈庫存數最多的。依據東京KANTEI的調查,2022年底時,東京庫存數為197萬7,984戶,比前一年增加2萬5,153戶。排名第二的神奈川縣為100萬2,729戶,大阪府則有86萬1,157戶,位居第三。如果以全國主要行政區分類,庫存數增加最多的是東京都江東區(12萬9,008戶),接著依序是世田谷區、大田區、港區、新宿區等,前11名都落在東京23區內,到第5名的新宿區為止都有十萬戶的庫存。由於每年都有分拆讓售公寓大廈的新屋供給,中古市場逐年擴張。在低利率的推波助瀾下,即使新冠疫情三年期間也交易熱絡,一釋出馬上就有買家上門。
分拆讓售公寓大廈市場持續處於高價位,這樣的氣勢似乎看不到終點,新屋及中古物件皆達到有史以來的高點。依據不動產經濟研究所指出,首都圈2022年的新屋銷售戶數為2萬9,569戶(較前一年減少12.1%),兩年來首次低於3萬戶,但平均價格為6,288萬日圓,每平米單價為95.1萬日圓,連續兩年創新高。在地產開發商縮小新供給的情況下,由於銷售狀況良好,銷售庫存數減少至2013年以來的5000戶大關。
另一方面,近畿圈的新屋銷售戶數為1萬7,858戶(較前一年減少5.8%),兩年來首次減少,但平均價格為4,635萬日圓,較前一年上升1.6%,達到1991年以來的高價水平,若以單價基準來看已連續2年創下最高價位。
再來審視首都圈的情況,資材價格受到2022年俄羅斯軍事入侵烏克蘭的影響上漲,資材不足導致施工進度更充滿不確定性。由於建設費用高漲等各種因素,使銷售價格進一步抬升。但在如此新屋市況下的一大重點是破億大廈的銷路依然維持良好。破億大廈雖比前一年減少269戶,也仍高達2,491戶,最高價為11億5,800萬日圓,是三菱地所Residence供給的「The Parkhouse Gran 三番町26」,實際坪數為237平米的住宅。該研究所預估2023年的供給將達到3萬2,000戶。
近畿圈的最高價格是東急不動產供給的「Branz Tower大阪本町」住宅,為3億2,830萬日圓。近畿圈的特點是箕面市有直達御堂筋線的新車站開幕在即,供給量大幅提升。2023年預估供給1萬8,000戶。
雖然中古公寓大廈的流通戶數也大幅成長,但東京都心低屋齡中古物件的價格水平,並不亞於新屋價格。東京KANTEI於2月1日公布,2022年10~12月首都圈中古公寓大廈的平均每坪單價達到226.4萬日圓(較前期上升0.9%),已連續10期上升。依屋齡區分為5年以內、10年以內、20年以內、30年以內、超過30年,所有的屋齡區間每坪單價皆有所上漲。屋齡5年以內的每坪單價超過近期最高價位,每坪達到399.1萬日圓,直逼400萬日圓大關。
在新屋供給受到抑制之下,中古市場備受關注。日本國內的中古流通戶數達到9萬9,114戶,首次逼近10萬戶。依區域類別查看細項,以首都圈4萬9,389戶為最多,近畿圈有2萬1,858戶,中部圈有8,278戶,其餘則有1萬9,589戶。據該公司指出,三大都市圈合計擴大兩位數,由於當前市場認為是好的出售時機,新流通戶數也在增加,因此達成全國10萬戶流通只是時間早晚的問題。
2022年10~12月的中古公寓大廈市場規模約3兆4,037億日圓,較前期增加24.3%,連續5期上升。此市場規模是以每戶平均價格乘以戶數算出的金額。至於首都圈(增加27.2%)及近畿圈(增加25.5%),與前一年同期相比,市場規模擴大兩成以上。在分拆讓售公寓市場中,新屋所占的比例愈趨縮小,中古公寓大廈市場的存在感升高。中古公寓大廈相當於占了公寓大廈整體的3分之1以上。
據東京KANTEI指出,塔式大廈的庫存數增加到1,464棟/38萬4,581戶。庫存數最多的是東京都470棟,相當於占全國比例的32.1%。僅次在後的是大阪府的263棟,首都圈占全國市占有率的53.0%。2022年竣工的塔式大廈,全國有32棟/8,774戶,大阪府竣工9棟為最多,東京都竣工7棟。50層樓以上的超高塔式大廈,大阪的「梅田Garden Residence」56層樓為最高,54層樓高的「虎之門Hills Residential Tower」也頗受矚目。2023年預計竣工的塔式大廈有47棟/1萬3,862戶,預計將回到睽違兩年的一萬戶大關,其中包括「Park Tower 勝どき South」(58樓)。
然而,東京都心及23區越來越難發掘公寓大廈的合適用地,這是因為已進行開發,可作為好地段的土地並不多。若觀察2022年的新屋,雖距離最近車站步行5分鐘的戶數4,633戶為最多,這個趨勢正向偏離車站的方向轉移。依該公司市場調查部門的調查,首都圈新屋集中地段自前一年的步行3分鐘轉移到步行5分鐘。僅次於步行5分鐘的是步行9分鐘的4,492戶,接著是步行3分鐘的4,031戶。步行15分鐘(1,430戶)、步行20分鐘(846戶)也有進行公寓大廈開發,步行24分鐘的地段經確認也供給231戶。過去稱為一戶建住宅圈的地段也持續供給。
今後這樣的趨勢還會持續,從數據上來看,也證明距離車站的步行時間仍是購屋時重視的部分。由此看來,尋求位處絕佳地段的中古公寓大廈的走勢似乎將趨於強勁。