利率上下波動使得國內外不知如何因應

美國銀行破產 歐洲也對大型銀行產生不安而提高警戒

　日銀新總裁展開任期 利率的觀測值持續走低　

2023 國內外經濟局勢的預測將更加難以捉摸。今年三月，美國矽谷銀行等兩家銀行相繼破產，歐洲金融大型集團瑞士信貸經營危機的消息已在全球甚囂塵上。事到如今，不得不對金融界信用緊縮抱持警戒的情況突然浮現。全世界都在賣出銀行股，似乎加速進入景氣倒退的局面。日本的住宅、不動產業界也屏息以待。由於升息壓力原本就攀高，加上烏俄戰爭導致能源價格高漲，建築成本飆升，因此不動產開發時不可或缺的營造商(建設公司)倒閉的情況增加。日銀的新任總裁上任，今後日銀的金融政策備受關注。為了迎接新年度，我們一同來檢視今後將有哪些風險。

急迫的對抗通膨意外帶來副作用

首先，不過是美國地方銀行的矽谷銀行破產，為何會頓時受到各界關注呢？這是因為促使它破產的原因在於MBS。MBS是一種包裝不動產貸款的證券化商品，雷曼兄弟金融海嘯的起因正是因為MBS。MBS為人所知的就是其利率風險管理比起一般債券來得複雜。這種商品只要貸款利率愈高、債券價格的跌幅就會愈大。舉例來說，如果貸款利率上升1%，債券價格就會下跌10%，如果貸款利率上升3%，債券價格就會下跌45%。由於矽谷銀行的運用都集中於這種債券上，因此當美國緊急升息對抗通膨時，產生了意料之外的副作用，讓這家銀行直接受到衝擊並陷入破產。

這波通膨從去年開始朝日本經濟襲來。大家都認為這波通膨浪潮讓住宅銷售蒙上陰影，因為個人薪資等所得收入跟不上通膨的速度。銷售價格的走勢停在高檔。不過，對於簽約件數減少應提高警戒的聲音則越來越大。若觀察東日本不動產流通機構的調查，今年2月首都圈的公寓大廈銷售情況睽違七個月增加，但是卻感覺不到這股購買意願的力道。庫存數逼近4萬5千戶，比去年同月相比增加了兩成。

由於建築材料價格高漲，不動產開發公司的營利降低，因此紛紛開始抑制新物件的開發等等，公寓大廈等的新供給戶數估計也會減少。

熱錢奔流的時代可能接近尾聲

有鑑於此，住宅、不動產業界最開始在意的是，金融機構的貸款標準是否有所變化。本文開頭提到的美國銀行破產及瑞士信貸的經營不振是否也會影響日本的金融機構？關於日本金融緊縮及美國銀行破產、瑞士信貸等金融環境變化，不動產協會的菰田正信理事長表示「必須保持緊張感」提高警戒程度，他並且指出「現在已經逐漸從熱錢奔流的時代開始轉變」，同時也越來越難讓機構投資人士拿出大筆資金。美國銀行破產，如果美國金融機構對於借款的態度變得謹慎，可能也會對於日本的資金籌措環境產生影響。

一直以來，日本的不動產相較於國外主要都市都來得划算，低利率讓人容易籌措資金的情況持續，因此吸引海外資金流入，然而越來越多人認為，一旦央行開始摸索金融寬鬆的出口，可能會對不動產市場造成影響。

根據不動產證券化協會及三井住友信託基礎研究所於3月17日發表的「不動產私募基金相關的實況調查」，股權投資人士的意願有點不明朗。

不過，關於日本的金融政策，抱持「即使調升利率也不會急升」看法的人占了大多數。與固定型住宅房貸利率連動的十年期公債，在2000年以來的過去20年以上，利率從未超過2%。2022年12月下旬，日銀將這個長期國債利率的允許變動幅度從0.25%上調到0.5%，如果要從0.5%達到2%，單純計算需再20年的時間。

政策利率0.1%的門檻

今後房貸利率走勢是當前日本的發燒話題，也有不少一般消費者對於利率走勢有點緊張。根據房貸比較網站「Mortgage check」的MF公司(東京都千代田區)指出，來自一般消費者的諮詢量爆增。尤其是去年12月，日銀將長期利率的允許變動幅度上調至0.5%後，該公司官網因為同時間登入數太多，甚至一度停擺。根據該公司所示，雖然想要選擇「變動利率」的人稍微減少了，但依然有將近半數的人想選變動利率。選擇「固定利率」的比例只有1%左右。表示「不確定」的人則過半數，消費者希望觀察日銀總裁動向的意味濃厚。

房貸的固定利率慢慢呈現上揚的曲線。固定利率與長期最優惠利率連動，殖利率曲線控制經修正後上揚，而變動利率則與短期最優惠利率相互牽動。除非日銀解除負利率，否則變動利率不會上升。關於這個政策利率，即使從負利率回到零利率，基本上變動利率不會上升。因為零利率只是回到一般的金融寬鬆，不過脫離異次元的金融寬鬆而已。只是，長期維持負利率並非健全狀態，因此預估不久後可能會解除。

依據前述的MFS公司說明，政策利率0.1%為一個門檻，超過0.1%，短期最優惠利率就會上升。不過，變動利率的房貸有所謂的「125%規則」。假如你借貸變動利率的房貸，每個月償還10萬日圓，即使變動利率上升，最高上限也只會到12萬5,000日圓。

對於今後的期待，除了通膨外，有人也提到個人所得增加。在這種情況下能否產生升息的景氣良好循環將是關鍵所在。