日本不動產分析
出處:信義房屋 2023-08-22
利率估計將會不斷升高,但不動產的價格水準仍不見衰退,反而預估持續高水準的看法當道。據不動產經濟研究所及東京KANTEI等不動產調查公司的調查,東京23區的新建分售公寓大廈價值上億也不足為奇,即使以超過泡沫經濟時期的高價販售,依然炙手可熱。因為日本銀行植田總裁在7月的金融政策決策會議上,修正殖利率曲線控制(Yield Curve Control,YCC),允許長期公債利率升至1%,但多數購屋者選擇的與浮動利率連動的短期利率,依舊維持負利率。
●預估將會升息,但需求仍舊旺盛
利率的走勢,關鍵在於日本銀行何時解除金融政策。實際上,有此傳聞:「看準隨著國際情勢變化而對國內經濟社會等造成的影響,對於利率走勢感到擔憂的人越來越多。詢問考慮向本行辦理購屋貸款的客戶後,有近半數認為利率將會上漲。」(東京都內金融機關)。消費者認為升息是不遠的將來會面臨的情況。
然而,日本銀行的判斷基準是在確認2%的持續性通膨之後才開始。通膨分成「成本推動型」與「需求拉動型」。前者是由於俄烏戰爭造成資源/能源價格高漲及日美利率差異而導致日幣貶值等外部主因所致,並非日本的金融政策可操控的範圍;後者則是與工資上漲一起透過旺盛需求發揮良性循環而產生的現象。大家普遍認為,除非是後者的情況,否則即使是2%的通膨狀態,負利率也不會解除。若觀察消費者物價指數及實際工資,現狀則是實際工資正在持續減少中。
那麼,何時才會轉移為需求拉動型通膨呢?雖然工資有升高的傾向,但數名專家認為:「日本銀行植田總裁並不認為美國升息的負面影響已完全結束,而且相較於過去,雖然日本經濟已有改善,但是否能實現持續穩定的2%通膨率,則沒有把握。工資與美國經濟是關鍵的兩大要素。」。住宅貸款比較網站「Mogecheck」的MFS(東京都千代田區)則預估:「今年內都會維持現狀,2024~2025年或許會收斂在達到(需求拉動型通膨的)2%的水準。」
多數人認為至2024年春季左右不會有解除負利率的討論。即使明年春鬥(日本勞工為提高工資在每年春季舉行的鬥爭)的結果是傾向提高工資,但是因為真正採納會有3~6個月的延遲,因此也有人認為實際解除負利率的討論會在明年六月以後才開始,如果經濟成長欠缺力道的情況持續,討論也可能一延再延,MFS預測「目前假定正式升息為2030年以後,不動產市況也將穩健持續。」。據推測,泡沫時期世代退休,所有產業也將面臨人手不足的情況,屆時將真正開始提升工資,升息也會正式展開。
●即使價格不斷觸頂,「但還不是泡沫化」
「新建公寓大廈售價一億日圓的價格水準並非泡沫。」,這樣的看法也開始出現。據不動產經濟研究所的調查,東京23區的新建公寓大廈價格,今年上半年度平均已逼近1億3千萬日圓,突破史上最高記錄。該公司自1973年開始調查以來,歷史上的最高價格將都心區域的塔式大廈等的價格往上拉高。
不過,實際上價格正在不斷觸頂。據野村不動產Solutions於7月底發表的「不動產投資相關認知調查(第15次)」,關於購買時機的回答,「認為是購買時機」(28.3%)不到3成,「認為購買時機暫時不會來」(50.8%)則約占半數。但是,若看中長期的投資立場,「想要積極購買」(34.6%)、「看好平衡點就想舊換新」(40.4%)占了75%,購買意願並未衰退。意願沒有衰退的原因,有人提到「都心及特定地區的價格仍有上漲空間」,同時,關於一年後的不動產價格,回答「將會上漲」(37.9%)、「持平不變」(42.1%)則約占8成。相較於全球主要都市,依然有看法認為日本不動產相對划算。該公司表示,由於銀行的借貸態度愈趨嚴格,因此手上擁有充足資金的買家以現金購買的情況增加。
該公司除了投資用公寓大廈外,也針對自住需求實施「住宅購入相關認知調查(第25次)」,並於8月4日發表。據該資料顯示,回答不動產價格「應該會上漲」的人占42.0%(比前一次調查上升6.4%)。此調查每年實施兩次,但這次42.0%的結果,是展開調查以來最多的一次。受到物件價格高漲的影響,關於不動產的賣出時機,如果合計「出售時機」與「應該算是出售時機」,則有82.2%的人覺得現在是出售時機。
另一方面,若合計「購買時機」與「應該算是購買時機」,則是33.1%(比前一次上升2.5%)。「房貸利率偏低」是大家提到的主要原因。此外,「不認為現在是購買時機」(48.1%)約占半數,不過比前一次下降4.4%,購買意願以一定比例回升。
不過,依照不同地區也會有強弱之分。前文提及的MFS指出「東京23區販售價格的行情正在走向兩極化。」。東京23區除了新宿西口、新宿御苑等都心區域外,勝鬨及月島等港灣地區的公寓大廈價格也高漲。關西一帶則是大阪/梅田特別突出,走勢看漲,出租梅田物件時,租金水準也持續上升。
●住宅設備也是選屋要素
順帶一提,消費者追求公寓大廈等住宅的品質也受到關注。不動產服務公司At-home定期調查詢問度較高的住宅設備,觀察2023年上半年度購買的公寓大廈,詢問度前三名分別為「停車場」(40.8%)、「電梯」(31.8%)、「自動鎖」(31.6%),其他進榜前十名的設備有宅配箱、洗澡水加熱器、內線電話附螢幕、監視器、溫水洗淨馬桶等等;至於獨棟建築的詢問度前三名則分別為「停車場」(52.0%)、「兩間以上的廁所」(25.2%)、「系統廚房」(25.2%),進榜前十名的還包括庭院、多層玻璃、浴室乾燥機等公寓大廈中未被提及的功能。
另外,因應少子高齡化社會的人口動態,新建的住宅開工數正在逐漸減少中,政府也需要作為領頭角色,建構以去碳社會為目標的住宅循環系統,這將是今後的長期市場趨勢。