即使大阪關西世博聲勢不如預期關西圈的不動產評價仍向上攀升

由於新屋發售減少中古公寓大廈的時代即將來臨

以東京都心為主的東京分售公寓大廈價格，無論是新屋或是中古物件，皆維持在高價位，而且並未出現價格盤整的跡象。日本國內的買家及不動產投資人士，對於高價水準感到怯步，因而紛紛將資金轉向地方都市，尤其是日本第二都市的大阪圈。自2013年安倍經濟學以來，地價與公寓大廈價格持續上升。今年4月即將迎接大阪關西世博，儘管日本國內對世博的熱度不高，但資產價值卻往反方向發展。以下是我們探討近期大阪圈公寓大廈市場的走向。

新屋分售公寓大廈市場仍然呈現縮小趨勢。根據不動產經濟研究所的資料，日本全國的發售戶數，2024年為5萬9,467戶，時隔四年跌破6萬戶，比1994年創下史上最高紀錄的18萬8,343戶，縮小至不到三分之一。首都圈為2萬3,003戶（比去年減少14.4%），近畿圈為1萬5,137戶（比去年減少1.6%）。該研究所預估2025年的發售戶數為6萬2,000戶。

三大都市圈等許多區域的供應量也都正在減少。住宅‧不動產各公司已不再採取追求過去的發售戶數的商業模式，而是根據人口減少，轉為針對有銷路的區域進行供給的姿態。在過去的大量供給時代，業者都爭相追求當日完售，滯銷物件則會以低價賤售的方式，減少庫存累積，而如今則是嚴選地區開發新屋，資金充足的大型地產開發商，即使無法立刻售出也不輕易降價，而是靜候買家上門，希望能以合理價格售出。這樣的發展趨勢將是未來的主流。

■大阪梅田的再開發促使市場成長

在住宅庫存不斷累積的情況下，日本政策也從新屋轉向提升既有住宅的流通性。隨著新屋供給逐漸縮減，地理位置良好的中古公寓大廈以新屋同等價位交易的情況已不算罕見。

這樣的趨勢，在近畿圈亦然。根據不動產調查公司「東京KANTEI」統計，2024年下半年的中古公寓大廈價格行情，每坪單價為244萬3千日圓，比上半年增加了5.3%，且已連續兩期上升。再來看大阪府，也達248.2萬日圓（比上半年上升8.0%），大阪市則為279萬3千日圓（比上半年上升8.4%）。特別是大阪市的核心六區（北、福島、西、中央、浪速、天王寺），從上半年的306萬7千日圓，上漲到下半年的327萬5千日圓。每坪單價已從新冠疫情前的2019年的220萬日圓，躍升到過去東京23區平均價格的300萬大關。

若觀察大阪地區的特點，JR大阪車站周邊，三菱地所等大型地產開發商及住宅建設公司都在推動大規模再開發，高樓大廈櫛比鱗次的景象引人注目。興建於大阪車站北貨運站（梅田貨物站）舊址的「Grand Front大阪」，以及梅田2期地區開發事業的「Grand Green大阪」吸引了人流、物流及金流。2023年開始營運的地下鐵北梅田車站可直達關西機場，此外，還擁有西日本最大的地下街，形成大規模的購物商圈。梅田車站周邊屋齡較淺（三年左右）的公寓大廈，價格賣得比新屋時期還高的實例也不在少數。

■大阪、神戶、京都頗受不動產投資人士的青睞

經營不動產投資網站的多家公司表示：「不僅是東京居住者，就連來自廣島、岡山、福岡的交易也很多。」可以實際感受到來自大阪圈外的資金流入的熱絡程度。不動產投資人士特別著眼於折舊部分。比方說，以東京的收益型公寓大廈為例，儘管建材價格與人力成本上漲，但土地價格與建物價格的比例為7比3，土地價格較高。

不過，以大阪來看，土地費用所占的比例僅有3~4成左右，而計入折舊對象的建物部分則為6成，因此對投資人士而言，更具吸引力。若拿東京都心6區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京）與大阪市中心6區的去年12月中古公寓大廈售出價格相比，東京都心為1億4,767萬日圓，而大阪市中心為6,940萬日圓，差了兩倍。然而，建材費用與人力成本的差距並未達到兩倍。

從兵庫縣神戶市的情況來看，2024年下半年，每坪為238萬5千日圓（較上半年上升0.2%）。西宮北口車站因阪急神戶線、阪急今津線交會，因此人流活躍。由於剛好位處大阪與神戶兩個方向的中間，因此便利性很高，聚集許多商業設施。從西宮北口站到梅田站，搭乘特急電車約13分鐘，到神戶三宮站約15~16分鐘。尤其阪急線的品牌一直以來就特別出色且備受歡迎。四處林立新建的分售公寓大廈，甚至登上「最想居住的區域」排行榜中。周邊還有甲南大學、關西學院大學等學生聚集的場所，因此單身人士的住宅需求旺盛，似乎也深受收益型公寓大廈的屋主關注。

京都府可說是入境遊客的聖地。根據前文提到的東京KANTEI的資料，京都府的中古公寓大廈價格，2024年上半年每坪單價為288萬5千日圓，下半年為296萬5千日圓。同樣再看看京都市，上半年為297萬1千日圓，下半年為301萬8千日圓，突破300萬日圓大關。若以京都地區來看，位於地鐵東西線的二條站、西大路御池站、太秦天神川站等地區具有「同時存在家庭取向的分售公寓大廈及單身人士取向的收益型公寓大廈」的特色。京都車站以北，則有京都大學、同志社大學、京都府立大學、立命館大學。京都府立大學的周邊以高級住宅區而聞名。

鴨川沿岸的分售公寓大廈被認為具有一定的社會地位。相對而言，將目光移到京都站南側，過去以九條地區為主的區域，因為治安問題，人氣並不算高，但最近隨著再開發的推動，似乎逐漸有所改善。

供需平衡因地區特性而異。在適合供應新物件的地區愈漸縮小的情況下，已經擁有良好地理位置的中古物件，應該會繼續受到熱捧。