溢價感與划算感 「中古物件投資回收所需期間較長」

 

 

1980年代後半至1990年日本歷經泡沫經濟榮景，全國各地地價攀升，同時帶動房價上漲。然而泡沫經濟破滅後，經過長達三十多年的停滯期，直至2013年，在安倍經濟學與日本銀行實施大規模金融寬鬆政策的推動下，寬鬆資金終於流入不動產市場。現在的不動產價格超過泡沫經濟時期，甚至有人認為某部分仍有上漲空間，不過，這和過去所有地價全面上漲的情況不同。日本人口正在不斷減少，人口流入都市與地方的差距日益擴大，因此同時存在溢價地區與划算地區，不動產市場的價值與公寓大廈的價格愈加兩極化。

 

 

日本國稅廳於7月1日公布遺產稅與贈與稅計算標準的土地路線價（2025年1月1日基準），日本全國平均值上漲2.7%，已連續四年上漲。日本全國的最高地價落在東京銀座五丁目的「鳩居堂前」，每平方公尺4,808萬日圓（上漲8.7%），漲幅比去年多出5.1個百分點。這個價格區間已超越2020年創下史上最高價的4,592萬日圓，刷新最高紀錄。

 

緊接在鳩居堂之後，排名為前五名的依序為第二名的大阪．御堂筋2,088萬日圓（上漲3.2%）、第三名的橫濱．橫濱車站西口巴士總站前道路1,720萬日圓（上漲1.4%）、第四名的名古屋．名站一丁目名站道路1,288萬日圓(0.0%)、第五名的福岡．天神二丁目渡邊道路968萬日圓（上漲2.5%）。

 

若按縣廳所在地來看，變動率上漲的都市有35個，持平的有11個，下跌的只有1個都市；而依都道府縣來看，變動率的前三名由東京都(8.1%)拿下榜首，其次則為沖繩縣(6.3%)、福岡縣(6.0%)。由此可見，地價上漲主要集中在東京、大阪、福岡等大都市圈，或是擁有豐富觀光資源、能吸引國內外觀光客的地區。

 

投資資金的流向地點日趨集中，這樣的趨勢反映在公寓大廈價格與未來的資產價值上。根據推測，2050年人口仍會增加的地區只有東京，其他地區預估人口將持續減少。

 

■ 租金成長追趕不上價格暴漲

在此情況下，有一項指標可依地區分析公寓價格為「溢價」或「划算」。這項指標是由不動產調查公司「東京KANTEI」每年實施的「新建公寓大廈PER」。在股票市場中，常以「PER（股價淨值比）」來衡量股價是否偏高或偏低；而該公司將其應用至公寓市場上，針對鐵路沿線各站進行指標分析，藉此計算出每間公寓價格（以70平方公尺換算）相當於出租時可獲得的幾年份租金。

 

其計算方式為「公寓大廈PER=公寓大廈價格÷(月租×12)」，PER的數值越低代表與租金相比價格越划算，相反地若該數值越高，則價格越不划算且難以入手。

 

以最近的2024年首都圈來看，新建公寓中價格最不划算的是都營地下鐵三田線的白金高輪站，其PER為53.07，也就是需要耗時53年才能靠租金回本。白金高輪地區的價格為3億1,238萬日圓，月租為49萬515日圓，表面報酬率僅1.88%，低於2%。順帶一提，首都圈的平均PER為28.93。

 

以相同方式來看，東京地下鐵銀座線表參道站的PER達51.95，投資回收期長達半世紀，價格爲2億9,225萬日圓，月租為46萬8,827日圓，表面報酬率為1.93%。

 

房價相較於房租水準明顯過高的車站集中於東京都心區域，主要是JR山手線地區及其周邊區域。近年價格飛漲，但租金具有黏著性，租金調漲較為遲緩，包含白金台站、人形町站、麻布十番站、神田站、神谷町站這七個車站的PER皆達40以上。

 

接續其後在20名內，PER30以上的地區有代代木上原、曙橋、東池袋、澀谷、月島、調布、勝鬨、東中野、龜有、門前仲町、秋葉原、北浦和、入谷。除了北浦和以外，其他皆位於東京23區內。

 

■ 價格最划算的是千葉‧稻毛海岸

另一方面，價格相對實惠的地區集中於郊外區域。其中最為划算的是JR京葉線的稻毛海岸站，PER為14.58，若以租金換算回收期間，比白金高輪短了38年以上。即使與首都圈相比，也短了14年以上。價格為3,021萬日圓、月租17萬2,632日圓，換算表面報酬率為6.86%。

 

緊接於後第二划算的是東武東上線的志木站，PER20.98，價格為5,593萬日圓、月租22萬2,146日圓，表面報酬率為4.77%。第三名是JR東海道本線的戶塚站，PER21.03。價格划算地區的前20名PER皆落在20大關，地點大多集中於千葉縣內及神奈川縣內，而東京都內上榜划算地區的只有西武新宿線的石神井站(23.51)、東京地下鐵東西線的葛西站(23.82)、京王線的聖蹟櫻丘站(24.11)這三個地區。

 

■ 屋齡十年的中古屋投資回收需超過65年

這種溢價感讓人以為只是新屋特有現象，其實中古公寓大廈的溢價感反而更加顯著。東京KANTEI針對屋齡十年以上的中古屋進行調查，最不划算的是東京地下鐵半藏門線的半藏門站，PER67.92，價格為3億2,547萬日圓、月租39萬9,354日圓，表面報酬率為1.47%。這表示投資回收期間比新屋溢價的白金高輪多15年。

 

第二名是東京地下鐵南北線的六本木一丁目站，PER58.36，第三名是東京地下鐵南北線的麻布十番站，PER53.25。溢價感排名前20名的區域與新屋一樣集中於都心，至第七名為止的新御茶之水站(52.77)、赤羽橋(52.76)、神谷町(51.54)、市谷(50.54)，投資回收皆需花50年以上。需花40年以上的有六個車站，需花30年以上的則有七個車站。

 

以上種種指標皆反映出「東京過度集中化」的趨勢，雖然石破政權打著「地方創生2.0」的口號致力振興地方，但只要東京仍持續吸引人潮，資金就不太可能從不動產市場撤離。

 

 

 

2024年 首都圏新築公寓大廈PER偏高前20名

名次	路線名	車站名	新築PER	價格 (萬日圓)	租金 (日圓/月)
1	都營地下鐵三田線	白金高輪	53.07	31,238	490,515
2	東京地下鐵銀座線	表參道	51.95	29,225	468,827
3	都營地下鐵三田線	白金台	49.35	22,185	374,593
4	東京地下鐵日比谷線	人形町	46.21	18,048	325,501
5	東京地下鐵南北線	麻布十番	44.05	25,333	479,240
6	JR山手線	神田	40.22	17,908	371,023
7	東京地下鐵日比谷線	神谷町	40.04	24,506	510,015
8	小田急小田原線	代代木上原	39.66	20,427	429,224
9	都營地下鐵新宿線	曙橋	38.94	13,706	293,284
10	東京地下鐵有樂町線	東池袋	38.45	19,371	419,878
11	JR山手線	澀谷	38.09	21,466	469,641
12	東京地下鐵有樂町線	月島	37.02	16,406	369,273
13	京王線	調布	35.20	11,799	279,328
14	都營地下鐵大江戶線	勝鬨	34.65	15,654	376,504
15	JR總武線	東中野	33.28	12,999	325,507
16	JR常磐線	龜有	32.96	8,721	220,512
17	東京地下鐵東西線	門前仲町	32.48	11,821	303,303
18	JR山手線	秋葉原	32.10	13,002	337,573
19	JR京濱東北線	北浦和	32.03	8,957	233,032
20	東京地下鐵日比谷線	入谷	31.91	10,557	275,676

資料來源：摘錄自東京KANTEI新聞發布資料

2024年 首都圏新築公寓大廈PER偏低前20名

名次	路線名	車站名	新築PER	價格 (萬日圓)	租金 (日圓/月)
1	JR京葉線	稻毛海岸	14.58	3,021	172,632
2	東武東上線	志木	20.98	5,593	222,146
3	JR東海道本線	戶塚	21.03	5,192	205,755
4	東武東上線	上福岡	21.05	3,921	155,207
5	橫濱市營地下鐵藍線	阪東橋	21.68	6,679	256,719
6	JR中央線	豐田	22.05	5,521	208,620
7	JR東海道本線	辻堂	22.20	6,756	253,554
8	JR總武線	千葉	22.25	5,960	223,237
9	JR京濱東北線	蕨	22.43	6,986	259,596
10	JR青梅線	昭島	22.47	5,838	216,556
11	京急本線	生麥	22.47	5,697	211,302
12	筑波快線	柏TANAKA	22.52	5,079	187,919
13	JR總武線	津田沼	22.59	6,723	247,996
14	小田急江之島線	大和	22.79	5,759	210,545
15	相鐵新橫濱線	羽澤橫濱國大	23.09	7,860	283,636
16	東武東上線	朝霧	23.46	4,939	175,466
17	西武池袋線	石神井公園	23.51	6,412	227,260
18	JR東海道本線	平塚	23.71	4,929	173,223
19	東京地下鐵東西線	葛西	23.82	6,834	239,068
20	京王線	聖蹟櫻丘	24.11	6,912	238,949

資料來源：摘錄自東京KANTEI新聞發布資料