近畿地區住宅大樓大型再開發案提升市場關注度

近畿地區・住宅大樓新建案

大型再開發案提升市場關注度

「外地富人購屋需求驟增」

隨著2020年東京奧運開辦在即，以東京都內臨近賽事舉辦場地的灣岸地區為首的住宅大樓新建案價格，在這三年內已上漲約三成。鑑於房價受土地及建材價格提高影響而上漲，一般受薪階級家庭已無法輕易出手，因此新建案整體推案量呈現緊縮。然而，各大不動產公司相繼開發鎖定富人或所得水準較高客群的超高層大樓或大型住宅大樓建案，也相繼於推出首日旋即銷售一空。業者傾向只在熱銷地段推出建案，而此一趨勢不僅出現在東京，就連涵蓋大都市大阪府的關西地區也不例外。

京都市建案銷售聚焦稀有性

西日本最高價建案仍在銷售當日售罄

即使有些住宅供應商對於少子高齡化衍生的影響，以及團塊世代（二戰後嬰兒潮）孫執輩購屋意願保有疑慮，但部分地區的銷售成績依然亮眼。不少在地不動產業者認為，「京都、神戶或北攝等地區的建案銷售表現佳。成功招攬大學設校的高槻市及茨木市也可望重現榮景」。

大型開發商的推案速度隨著都更計劃而加速。GRAN FRONT OSAKA在2013年4月26日啟用，日本第一高的商業大樓「阿倍野HARUKAS」在隔年正式營業，而去年11月則有在大阪萬國博覽會舊址興建的大型商業設施EXPO･CITY開幕等盛事接連登場。在上述地區推動的超高層大樓及大型建案也帶動住宅大樓的普及。由朝日新聞社出資興建的「中之島Festival Tower West」預計將在2017年春季完工。附帶一提，GRAN FRONT OSAKA的商辦進駐率已達九成。

關西地區的建案中，像是三菱地所Residence在京都御所及京都御苑等具日本代表性的觀光勝地，推出預定在2017年3月完工的「The Park House京都鴨川御所東」建案（總戶數85戶、銷售住戶75戶）正在興建。此建案在去年12月6日第一期銷售26戶，因面向鴨川的稀有性深獲好評，即使單戶最高售價高達7億4900萬日圓，創下西日本房價紀錄，仍在銷售當日全數售罄。最普遍的價位是6400萬日圓。調查公司MRC表示，這是自2004年以來，第一棟面向京都市鴨川河岸的住宅大樓預售建案。在第一期銷售前，已有約350組客戶前來參觀樣品屋，單戶的購屋抽籤倍率最高也來到5倍。觀察有意購屋的客群屬性，以50到59歲的人佔最多數，高達四成，其中有兩成是京都在地人，相較之下，東京居民卻有三成，東京富人的購屋需求也是此建案的銷售特徵。

大阪市臨近辦公商圈的住宅建案仍顯超值

坐擁高級住宅區的神戶市建案也搶手

不只京都，大阪市等近畿主要城市的住宅大樓也吸引日本國內外富人客群前來探詢。在大阪市及神戶市等大城市市中心，也持續出現超高層大樓建案。尤其是大阪市，緊臨職場的辦公商圈附近之住宅大樓房價超值，客群也以年輕人為主，讓人再次體認大阪市的強大生活居住機能。若觀察近來住宅大樓每坪單價，會發現相對於京都市每坪單價300萬日圓，大阪市每坪230萬日圓的價位更顯平易近人。

根據不動產經濟研究所公布數據，顯示近畿地區2015年整年已售出的住宅大樓有1萬8930戶，相較於2014年增加116戶。大阪市區（成長14.6%）與兵庫縣內（36.1%）這兩處均有增長。每戶平均總價（3788萬日圓，較前一年上漲3.9%）與平米單價（58.2萬日圓，較前一年上漲10.2%）已連續三年上漲。其中，尤以單價漲幅大，也可看出建商因應地價與建設成本提升，又為了緩和總價上漲幅度，而努力減少單戶面積之企圖。

去年12月單月市場動態顯示單戶均價為4525萬日圓，較前一年上漲16.9%。單價也上漲至66.2萬日圓(16.5%)，而且已連漲6個月。後續將由大阪市等地物件扮演火車頭角色，預估2016年的銷售戶數將比前一年增長5.7%，上看2萬戶。顯見近畿地區主要城市，由透天住宅轉居住宅大樓之趨勢正逐步發展。

不動產調查公司東京KANTEI調查日本全國住宅大樓普及率，發現以個別行政區而言，在2015年是由東京都千代田區拔得頭籌，其普及率為84.83%，而大阪中央區（68.53%，排名第四）、大阪市北區（56.10%，排名第六）、大阪市西區（55.31%，排名第七）、神戶市中央區（54.28%，排名第八）這四個行政區皆在前十之列。對比2014年的成長率可知，大阪市天王區（46.65%，排名第十四）、大阪市西區與神戶市中央區的成長幅度同樣超過2個百分點。

以大阪「府」整體而言雖呈現人口外流傾向，但移居位於中心的大阪「市」之人數卻在增加，因此，新的住宅大樓建案供應量亦隨之攀升。大阪市之外受矚目的地區還有吹田市與島本町，這兩區的大樓化比率已超過30%。此外，以北攝為首的通勤區，也有多個地點的大樓普及率已超過大阪府的平均值。兵庫縣內的蘆屋市（43.48%）以及位居阪神之間坐擁熱門住宅區的西宮市（26.65%）、寶塚市（27.62%）的大樓普及率也相對高。

可預期住宅大樓新建案地點將不再侷限於傳統的高級住宅區，也持續涵蓋已打出品牌的全新熱門地段。