China Shock! 外需下跌空間有限，「成長仰賴辦公大樓及飯店」

China Shock

　外需下跌空間有限　

「成長仰賴辦公大樓及飯店」

 

中國投下震撼彈！受到中國經濟發展趨緩、人民幣貶值的影響，全球股票市場應聲暴跌。日本在這場風暴中也無例外，日經股票平均指數從原本上看21,000日圓的行情突然直落，一度跌破了17,000日圓。由於以中國大陸、台灣和香港為中心的東亞圈訪日遊客急速增加，大大加惠了高級珠寶店、家電量販店、餐廳以及飯店等住宿設施，因此在這波以中國為首的股票波動下，相信有不少人都嚇得提心吊膽。然而，從目前狀況來看，以服務業為主的企業業績仍持續保持穩定成長。不僅只有主辦奧運的東京都心地區、灣岸地區，就連像是京都等世界著名的旅遊勝地亦湧入來自海外富裕階層的公寓搶購潮。由中國掀起的經濟不確定性增加之下，這波浪潮能否就此打住？本報導將根據近來的經濟情勢，探索其帶給不動產業的影響。

 

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大樓價格過高的疑慮下交易仍然活躍

看準未來租金全面上漲

 

不動產流通龍頭東急LIVABLE社長榊真二表示：「雖然不受股票上漲或日圓貶值的影響，卻還是多少受惠於此，因此將持續關注外在環境，但也推測未來幾年內市場不太可能發生崩盤。此外，中國的貨幣貶值並未對我們有所影響。」以海外富裕族群為取向的海外觀光客消費需求則一如以往。

 

各界看法多指向日本經濟正逐步復甦，特別是受到量化寬鬆政策的影響，日本國內不動產價格上升傾向強勢，總部位於美國的信用評級公司Moody’s Japan高級分析師福士昭文表示：「不動產價格至少在未來的1~2年內不會有下跌的現象，並且會保持穩健成長。」以資產通膨為目標的安倍經濟學自推行以來，跟著行情上漲所伴隨而來的利潤在某種程度的市場調整上產生抗性，因此，市場暴跌的可能性非常小。三井不動產及三菱地所這兩大龍頭的利潤接近70%，直逼4兆日圓。

 

目前銀行並未停止對不動產部門積極放貸的跡象，若查閱日本銀行的「放款對象別貸款金額」，可發現自2011年以來的貸款金額持續增加。舉例來說，J-REIT各家公司的借款銀行在2006年時，每間企業平均為10家，然而，由最近的資料來看已倍增為22家，借款金額也同樣增加了兩倍以上。針對帶動股票上漲、不動產價格提升的寬鬆貨幣政策，早稻田大學研究所財經研究科的川口有一郎教授在以個人投資家為對象的投資展覽會上說明：「此情勢將持續至2018年，以當下的現況，下一波的追加貨幣寬鬆方案於何時實施將成為焦點。」

 

在不動產交易方面，投資者對於大都市區的購買意願仍舊強烈。根據研究不動產的CBRE表示，7月份東京辦公大樓的預期收益率為3.8%，是自2007年的小型泡沫期以來的最低數字。

 

日經不動產市場情報的報導指出，積水房屋以約410億日圓 (Cap Rate 2.7%) 的價格，向WESTBROOK、GreenOak、KENEDIX的SPC收購Akasaka Garden City。該物件原本是在2006年由積水房屋開發完成後，立即以450億日圓出售給外資基金法人。儘管是看好將來租金上漲而買回，然而美國大證券商認為「這是相當具有挑戰性的定價，似乎也將出售給基金法人的方案納入了考量」。該收購所引爆話題的印象仍讓人記憶猶新。

 

不動產市場、不動產股票分析師等專業人士認為，擁有高住房率及租金上漲優勢的辦公大樓為今後成長的主力，以不動產大企業為首的各家開發商亦如此確信。不單只有新建案，近來，既有大樓的租金行情也已出現回升趨勢。分析師福士昭文預料：「既有大樓的租金水準較去年上漲4%左右，往後走勢也將持續看漲。」從目前的前景來看，並無供應遠遠超過需求量的新大樓。

 

配合10月4日的「投資日」，由不動產證券化協會及東京證券交易所於該日共同主辦以個人投資家為對象的J-REIT展覽會中，三井不動產的投資信託管理公司強調：「終於進入到大樓租金上漲的局面了。」

 

住房率及客房單價上漲

外國人的住宿比率也飆升

 

在如此情勢之下，不僅只侷限於辦公大樓，受惠於外國遊客增加，飯店與商業設施等的成長亦讓人期待。「雖然有必要關注中國經濟等的動向，然而，相較於過去幾年跌破100日圓的80~90日圓高匯率水準，低匯率的影響消除了近來的中國焦慮。」像是這樣的意見也不在少數。實際上，即使歷經了中國震撼後，成長仍舊穩健持續。

 

能有這樣的結果，部分要歸功於2020年的東京奧運，而且以飯店業最為顯著。許多行業跨足日本的飯店業界，使得競爭者變多。其中歷史悠久的帝國飯店，其大股東為三井不動產，伴隨外國遊客激增所帶來的消費需求擴大效應，帶動了住房率及ADR（Average Daily Rate，平均客房單價）成長。受到消費稅調增而影響業績的餐廳、酒吧、宴會等非屬住宿部分的飲食業也逐漸復甦中。

 

根據摩根史坦利MUFG證券表示，東京帝國飯店2014年的客房住房率為81.7%，與去年業績幾乎同等。ADR為30,658日圓，較前期增加7.9%。這是因為隨著外國遊客增加，仰賴降價來銷售客房的件數減少為主要原因。歷經金融風暴後，下跌至20%的外國遊客住宿比率，在2015年4~6月的季末時成長至46%，直到2020年的東京奧運開幕前，將以成長50%以上為努力目標。而大阪帝國飯店於2014年的客房住房率達歷年最高的83.4%，超越了2013年業績，ADR亦大幅成長了兩位數，其中外國人的住宿比率上升了三成左右。

 

日本飯店業界在這獨自的供需模式背景之下，直到2017年為止的三年當中，預估年增率將達8%。此外，客房單價換算成美元後，讓外國遊客有超值感受，再加上國內需求景氣正在復甦，外需以外的要素開始拉抬業績，前景不再令人感覺不透明。復甦的景氣終於開始萌芽了。