不動產投資信託【J-REIT】　中小規模上市股的投資魅力　

不動產投資信託【J-REIT】

中小規模上市股的投資魅力　

 

在實體不動產價格明顯上揚，使投資者對物件卻步的情況下，投資間接性不動產的J-REIT投資者卻逐漸資加。J-REIT是指購買及運用以公寓大樓、辦公大樓、商業設施、物流設施、銀髮族住宅為投資對象的醫療保健設施，再依租金、物件出售收益為資金給付配息的一種證券商品。因此與一般股票相同，在投資單位價格（股價）上揚時出售，即可獲得出售收益。目前有以三井不動產和三菱地所這類大型不動產公司、三菱商事和三井物產、伊藤忠商事等大型貿易商、國外基金等為保薦人（sponsor）的52個投資法人已上市。

 

實體不動產市場表現搶眼　金融政策仍維持低利率

 

觀察呈現J-REIT價格走勢的東證REIT指數後可看出，6月中雖維持1800點，但7月8日收盤價為1696.91點，在睽違8個月後跌破1700點。其主因是因10年國債收益率上揚0.5%，導致與股息收益率之間的收益利差（spread）有所縮減。而不少投資者會對J-REIT的收益率進行評估。基本上，REIT是透過借款購買不動產，因此一旦增加利息負擔後，就會縮減收益利差，使投資者減少投資意願。

 

開春之後的股息收益率方面，衝破3%水準、符合投資者所需的的上市公司開始增加，但7月份因J-REIT市場下滑而消除了相對高點，使得J-REIT再度受到矚目。以積極投資計畫的地方銀行為中心的機構投資者，因今年前半年的市場處於相對高點而無法購買，但目前正是投資的好時機。瑞穗證券資深研究員石澤卓志指出：「自8月中旬起，地方銀行將加速積極投資J-REIT」。預測今後三井不動產體系的日本建設基金投資法人、三菱地所體系的日本地產投資法人等大型上市企業，將從保薦人的品牌及中低價股中，躍升為有希望的品牌。

 

基本上，除了REIT的實體不動產市場收入來源表現搶眼之外，投資者的REIT需求也相當強烈。6月份利率呈上揚走勢，但金融政策目標的CPI（消費者物價指數）2%目標因門檻高，而無法改變現行的金融政策。因此抱持對於未來1年的利率將達1%看法的人並不多，REIT市場將在這樣的環境背景下穩健成長。

 

日銀維持REIT買進架構的現狀　放寬買進標準的可能性低

 

日銀去年10月底因額外的貨幣寬鬆政策，而將J-REIT買進架構上調3倍（900億日圓），但日銀將購買J-REIT的要件訂定為等級評定AA–（雙A–）以上。依據接受日銀參訪而對J-REIT市場交換意見的美國大型證券指出，日銀放寬符合買進對象公司資格要件AA–放寬的可能性低。買進標準則參考符合投資法人債（相當於公司債）條件資格擔保標準，若變更要件即有可能影響政策，因此日銀買進政策架構將繼續維持現狀的可能性高。

 

直到目前為止，日銀皆依時價總額進行購買，且有數家高價股保有比率超過4%的品牌。若以日銀保有比率5%規則來看，難以再繼續買進高價股，今後勢必將鎖定中價位以下類股，因此有不少人斷言，現在正是重新評估高價股以外其他類股的時機。

 

以一般來說，低於AA–等級評定的單A–以上等級並無問題。因屬保守性的運用，因此也沒有財務上的問題。只要沿襲這一點，而且無倒閉風險，那麼將步入購買高股息收益率（低股價）上市公司的走勢。實際上，投資信託公司已開始出售具有這種強烈走勢且股息收益率低於2.5%的上市公司股票，並轉向投資高收益率股票上市公司。

 

日本租賃住宅以租金預測系統判定高入住率　飯店、外資系REIT保薦人評價也上揚

 

前述石澤卓志先生指出，租賃住宅也有可能在未來上市。無等級評定的Invincible投資法人就是其中之一。過去曾因財務業績公告的問題，有過事業可否持續下去的質疑，而美國避險基金Fortress就是主要保薦人的REIT。還有Fortress以高利率提供融資的方式，收取資產品質較差的物件REIT。然而，約2年前左右，自從更換Fortress經營團隊後，市場評價便急速扶搖直上，而從綜合型REIT轉變為注重飯店投資的REIT。在東京奧運會的預期效應下，投資者也對於這項新方針極具好感。Fortress目前正在積極收購飯店，以便交給Invincible。新經營團隊從財務改革開始著手，儘早償還高利率借款，讓利率成本也得以逐步下降。目前則定位於繼續進一步檢視相對高點的上市公司。

 

日本租賃住宅投資法人也備受矚目，其主要保薦人為美國基金Oaktree集團。該集團在成為保薦人當時，是以短期轉賣給其他公司為投資方針，但改變為提高中期資產價値的運用方針後，即成為中長期保薦人。也因為這個轉機，約在2年前便蛻變為具備優秀手腕的經營團隊。目前，日本租賃住宅正透過順利運作獨創租金預測系統，而在住宅體系的REIT中，具有出類拔群的公寓大樓運作率。今年春季，由大和證券集團總公司成為第2位保薦人。大和證券集團將在未來2年內，接受Oaktree的受讓而成為主要保薦人。

 

因更換主要保薦人，MIDREIT投資法人將名稱改為「MCUBS MidCity投資法人」。主要保薦人則從關西電力體系的MID都市開發，變成三菱商事UBS Realty。三菱商事UBS Realty同時也是日本零售業基金和產業基金的REIT管理公司。以往該法人皆以大阪為主展開投資，今後將大幅進軍投資東京，因此往後的評價勢必能扶搖直上。

 

JAPAN HOTEL REIT投資法人在東日本大震災過後，快速從一落千丈的飯店運作率中重新站穩腳步，加上日圓貶值帶動外國觀光客湧入日本，而促使運作率也急速上揚，另外也因東京奧運會預期效應，而使飯店的評價也持續上升。目前，JAPAN HOTEL REIT的等級評定雖低，但飯店業界的評價正在逐步上揚中，因此潛藏著無限的可能。Hoshino Resorts Reit投資法人是一家基金規模太小，不易受到機構投資者青睞的上市公司，但以鎖定飯店領域來說，僅有Hoshino Resorts Reit和JAPAN HOTEL REIT 2個投資法人，因此往後將備受矚目。

 

平和不動產REIT投資法人的前身為Crescend投資法人，保薦人為Canal投信，但因將傳統不動產公司變更為保薦人，此舉可望反映在平和不動產的信用度上，在未來數年內獲得極高評價。對於身為Ichigo不動產投資法人保薦人的國外基金Ichigo集團評價也完全不同。史考特‧卡隆（Scott Callon）會長除了常在傳播媒體上曝光，扮演著業界指標人物的角色之外，也將舉重選手三宅等世界級運動員聘為員工，而讓公司評價有所提升。雖然基金規模仍小、等級評定也低，但因有重新評估絕佳的運用內容，而可望能提高日後的評價。

 

日本REIT投資法人的保薦人是雙日。雙日在J-REIT組成時，便已將手頭上的不動產納入REIT，雖然被質疑上市後來自保薦人的支援是否不足的偏低評價，但因善於運用過橋基金（Bridge Fund）和SPC，再加上積極對購買物業增資，因此日本REIT的評價不斷上升中。日本REIT投資法人也屬基金規模小但成長性大的投資法人。

 

醫療保健的兩大投資法人雖然資產規模小，但法人購買慾望強。地方銀行等對於銀髮族住宅的評價極為詳盡，再加上社會意義的驅使下，而成為銀行的決定性因素。

 

在不動產市場上，正在規劃不同於直接投資的其他各種間接地產投資的基礎架構中。