媒體報導
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千萬入手大阪地標豪宅！他曝日本置產 別踩兩大思想地雷
投資日本不動產如何入門？擁有實戰經驗的達人、信義房屋日本事業處專案經理柳政億在最新一集《地產詹哥老實說》中親曝兩大思想地雷：一是沒有換個腦袋思考；二是在台灣不選的物件、在日本也不能選。 柳政億透露，在日本挑選房地產，也有類似台灣之處，如通風、採光等，但既然是買房置產，就必須再多加考量日本人對於物件的偏好，「例如我們普遍喜歡生活機能好、熱鬧的地方，但日本人卻比較傾向有機能，卻不那麼熱鬧的區塊。」 以東京新宿站為例，生活及交通機能雖然發達，但因為太過熱鬧，房價反而比要步行5~10分鐘距離的區塊要便宜。 另外一個思考地雷，則是不少菜鳥投資客，會指名要離車站近、生活機能好、屋齡不要太舊、越便宜越好，柳政億曾問客戶：「這樣就好了嗎？任何一個車站都可以嗎？」部分客戶在沒有做好功課的情況下，就回答：「任何車站都可以。」但當柳政億以台灣地理環境比喻：「那如果像是暖暖一樣的地方行不行？」客戶又立即否定。 柳政億舉例：「還有人十分嚮往沖繩，但他們卻認為墾丁的房地產不能投資。那試問，沖繩不就是日本的墾丁的概念嗎？」柳政億認為，若要從「投資」的角度出發，「你在台灣不會選的物件，到了日本更不能選。」 而柳政億自己從2015年陸續在大阪、神戶購入不動產，他坦言：「我在台灣沒買過房，但我在日本買房的預算，每間大概就是千萬出頭，卻能買到當地的地標建築，還是全新的。」
疫情也守不住房價! 全球都市大漲特漲
不只台灣房價漲得兇，放眼全球都會區都齊聲喊漲，像美國、英國、德國過去一年都貴了一成左右。長期經營日本市場的仲介也觀察，都會區和郊區表現兩樣情，甚至買房客群都更加兩極化。 艷陽天，建案的進度不能停歇，台北南港指標大案世界明珠的基地，已經能看出5、6層樓高的結構體，越蓋越高，周遭的房價也越漲越高。 記者李頂立：「台灣的經濟表現強勁，而且營造成本不斷地推高，這也導致新建案房價是越喊越高，我們來看到南港區的預售案，去年第一季的時候，每坪單價(平均)大概是82.1萬元，一年過去了，今年初已經來到了93.8萬，等於說一坪多了將近12萬元，漲幅超過14%。」 但放眼全台預售屋漲勢，南港只排得到第六，一到五名分別是，台中龍井、台中西屯、新竹新埔、台中北屯和台北中山，前兩名漲幅甚至在4成上下。 住展雜誌研發長何世昌：「最近這一年來蛋白區跟蛋殼區，偏鄉地帶的房價為什麼漲幅如此之大，其實就是反應原物料的上漲，還有一個原因就是反應土地成本的上漲，房價只有一字頭二字頭的地區，你一坪營造成本增加個兩三萬，但一加上去，那漲幅就非常可觀。」 房價高漲還不只台灣，甚至可以說是全球性現象。 信義日本事業部主任柳政億：「大概在去年疫情剛發生第二季的時候，他們房價是往下修的，大概修的比例大概在3%左右，一直到現在的話，大概它已經拉回來在原本修下去之前的再往上再3%。」 上下波動6個百分點，多年經營日本房產的仲介表示，在房地產波動有限的日本，這種短期內的漲幅相當罕見，像東京市區，去年4月之後半年，每平方公尺房價上漲超過10%，是過去五年漲幅的兩倍。 信義日本事業部主任柳政億：「日本在這段期間，其實富裕層，就是年收入在1千萬日幣以上的客層，他們買屋的比例是非常高的，再買不管是自己住 或者是投資或者是換屋；但相對的年收入在300萬以下的，在這段期間他們反而是去賣屋了。在日本的房地產也出現一個叫城鄉兩邊的差距，市中心其實在漲，可是鄉下其實房價是在跌的。」 從區域和購屋階級來看，都走向兩極化。另外《經濟學人》也觀察25個國家，發現近一年全球房價平均上漲5%，像美國成長了11%，德國9%，英國也漲了8%。 全球居不動產情報室總監陳炳辰：「不過這一波最主要還是在於利率的方面，因為美國現在他的平均利率、房貸利率是來到接近3%，那3%房貸利率大概也是15年來的新低，他們在銷售的速度上面可能有四分之一的房子是可以在一個月內就銷售掉，再加上說他們其實房屋的供給量沒有像台灣這樣子一直去興建。」 各國處於利率低點，也刺激購屋需求。台灣今年2月，銀行不動產貸款年增率超過10%，立法院法制局指出，部分借款人利用銀行資金養地、囤房，建議央行檢討長期低利率政策跟購屋與房價的影響。 住展雜誌研發長何世昌：「過去台灣有經過數次的升息循環，代表(當時)台灣的經濟情況是很好的，體質是很強壯，房價反而是易漲難跌，它反應的是經濟面而不是單純利率面。」 低利率只是原因之一，專家直言，至少未來2至3年，若房市買氣不降，土地成本、營造成本又持續堆高，房價恐怕還會持續走揚。
「海外置產」復甦！房價起漲 仲介：選這區位不敗！
疫情讓海外置產受阻，不僅投資人縮手也讓部分地區房價下跌，但隨著疫情漸趨穩定，不少滿手資金的大戶又將眼光望下海外，希望找到投報率好的標的分散資產風險，專營日本、泰國，東南亞等地的仲介業者坦言，海外置產從去年底逐步回溫，但房價同樣逐步走揚，投資仍要審慎評估。信義日本事業部主任柳政億：「齊小姐這邊請，這是我們平常會跟客戶用的會議室，這邊請坐。」走進狹長會議室，房仲、客戶面對面，看似一般購屋仲介流程，其實談論的物件不大相同。信義日本事業部主任柳政億：「總樓層48層樓，總戶數1152戶，您能想像這種產品長什麼樣子嗎?」沒聽錯吧，將近50層樓，能容納下1000多戶的塔型大樓，原來是位於東京江東，新興重劃區的建案，但不只日本當地人關注，東洋房產向來也是台灣投資人資金的避風港之一。信義日本事業部主任柳政億：「我常常會問(客戶)，我說你覺得投報率很高，他說其實沒有，那我就會問客戶說那為什麼你要買，他說因為他覺得日本很穩定，因為他現在有很多的資金，那資金總是不會全部壓在某個地方，那他就會做不同的配置。」記者李頂立：「好不過現在因為疫情的關係，其實你要實際到海外賞屋變的是相當困難，因此對房仲業者來說，是盡可能的要減低降低這樣子的門檻，我們現在就實際上連線到位於日本東京涉谷的房仲，來請他帶我們看一下目前的物件長什麼樣子。」日本在地房仲：「你好我現在在涉谷區裡面的一個35平方米的房子，簡單介紹幾個日本的特色，通常衛浴設施都會在我們玄關，就安排私人地方，我們稍微看一下之後，然後這邊是我們的浴室。」先經過浴廁，才會來到臥室，廚房裡標配當地愛用的烤魚機，透過螢幕，也能感受和台灣截然不同的居住文化，但客戶最在意的還是這筆買賣到底有沒有賺頭。客戶：「請問一下你們這間租金這樣可以租多少?」日本房仲：「依照我現在查的行情，大概抓個15到16萬(日幣)，那如果是依照現在販賣價格4850萬(日幣)的話，它的投報率大概4%左右。」過去幾年，國人海外置產的比例逐步增加，但去年疫情爆發後銳減，直到年底疫情漸趨穩定買氣才陸續回溫，加上貨幣寬鬆、資金氾濫，又再度讓不少大戶，將眼光望向國外。德寶地產總經理李維鑫：「海外的收租金，就房地產價格比較低租金價格比較高，那相對應的投報率才會比較高，那很多投資者其實真正的目的是一個資金的分散風險。」主攻泰國等地的仲介公司也觀察，去年國外房價因為疫情的關係，確實在部分地區有下跌趨勢，但目前各地內需市場強勁，房價已經走揚，海外置產鎖定人口紅利支撐的蛋黃區，依然是不敗法則，但也有不少眉眉角角需要留意。信義日本事業部主任柳政億：「例如說很便宜的房子，那在台灣第一直覺是什麼，這房子這麼便宜有什麼問題，可是他去海外看了便宜的房子他不會有這個聯想，他會覺得海外的房子這麼便宜真的是便宜又大碗，他就不會去想說它為什麼這麼便宜，是不是有什麼問題。」德寶地產總經理李維鑫：「那要做的是了解當地建商的背景，還有法規。台灣的是永久產權，但目前(國外)很多地方可能買的還是一個使用權，總之來講其實還是在於當地一個基本的需求，強勁的地方對我們投入投資的不動產都是很好的保障。」不管是外國人的置產限制，當地匯率穩定程度，到行政手續的額外費用，都必須通盤評估。想要海外置產可不只是跟風看熱鬧，還要看門道。
疫情下的東京觀察隨筆
突如其來的病毒打亂了全球的秩序，過去大家習以為常的聚餐、出遊、出差等各種活動都不得不停止，生活就像被按下了暫停鍵，在東京，這些感受應該比在台灣更加強烈，這個國際大都會不再像以前充滿熱鬧喧囂，可是，也沒有因為疫情發生凌亂脫序的現象，這就是大家所認識的日本。 由於不動產仲介屬於維持社會生活必要行業，在進入緊急事態宣言後並未被強制停止營業，所以信義房屋不動產株式會社的服務作業一如往常，我也依然有進公司上班，只是頻率減少為每周2天，其他時候則是採遠距工作方式，包括在東京與大阪的同仁都是如此，降低出門搭車、上班群聚可能造成的感染風險。 或許有人會對疫情期間依舊出門上班抱持疑問，但還是有因工作轉調、求學等必須在短時間內找到物件與入住的需求，在確實做好防疫措施的前提下，同仁齊力協助並陪同客戶找屋、看屋、買屋，就在不久前的4月下旬，還有客戶特地透過Facebook粉絲專頁留言，感謝同仁在疫情期間協助他在東京找到合適住所，對我們來說不僅是莫大的鼓勵，也是仲介服務價值的體現。 這段期間常有台灣的親友問我，日本人真的像新聞所報導持續外出群聚嗎？以個人所經歷的來說，上班時我習慣從住家走路到車站搭車，這段大約10分鐘路程的距離，過去沿路上會遇到不下數百個人，但現在目測大約只剩1/10，電車內的人減少約9成以上，至於公司所在的新宿站，人潮和以前相比落差更是明顯，其他鬧區也在觀光客不來、日本人減少出門後，包括銀座、澀谷的人潮也是稀稀落落，很難想像一向熱鬧的地方變成空蕩蕩，但這的確是東京的現在進行式，大家都為了對抗疫情在忍耐與努力。 疫情改變大家生活和工作型態，卻也讓科技化、數位化加速展開，作為台日間的跨國房仲服務先驅，網路通訊原本就是我們善用且重視的一環，尤其現階段許多台灣客戶無法來日本，透過視訊和通訊軟體可即時聯絡與解決客戶的問題；如果擔心物件的狀況，同仁到現場代為巡視屋況時亦同步讓客戶了解；台灣的服務團隊則開始以視訊連線方式進行日本購屋說明會，降低客戶對出席群聚活動的疑慮，協助客戶提前部署到日本置產的規畫。嚴峻的疫情一定會過去，這段期間我們柔軟應變用創新克服挑戰，相信明天一定會更好！（信義房屋不動產株式會社社長何偉宏）
信義房屋：信義房屋深根日本十年 總銷超過1800億日圓
近年來海外置產風氣持續鼎盛，信義房屋不動產株式會社在日本深耕至今累積成交超過3,100件、累積總銷金額超過1,800億日圓（約新台幣513億元），在2019年底成立滿十周年之際，更與名列日本全國七大不動產「Major 7」之一的領導品牌東急不動產株式會社合作，攜手為台灣客戶介紹位於東京超人氣的灣岸住宅區塔型大樓物件「BRANZ TOWER豐洲」，讓台灣人也享有出國度假住自己家的絕美海景及便利機能。歷經311大地震的衝擊、安倍三箭及東京申奧成功後的經濟成長、從平成到令和的年號更迭，信義房屋不動產株式會社除總體成交件數、累績總銷金額穩定成長之外，2016年第四季成立的大阪支店，目前平均每年的成交佔比約是整體的15%以上，相當穩定。2018年服務據點更延伸至香港，業績亦穩定成長，今（2019）年參加香港支店舉辦的日本購屋說明會客戶較前年倍數成長。而專營日本當地客群的SJ HOME於2018年底成立，首家店面就位於東京都心最精華的港區六本木。信義房屋不動產株式會社社長何偉宏說，今年截至目前SJ HOME的營業額約佔整體的8%，對於一個全新品牌而言是很不錯的表現，規畫明年度將設立第二家分店，期望SJ HOME成為日本當地民眾信任的品牌選擇。至於今年與東急不動產株式會社合作，推出灣岸住宅區塔型大樓物件「BRANZ TOWER豐洲」，推出以來，已有多組客戶前往實地看屋並提出購屋申請，且投資置產與自住使用詢問度都很高。主要是因為豐洲生活圈是灣岸地區發展最為成熟的，擁有公園綠地、購物商場、學校、醫療院所等，環境舒適、生活機能佳且交通便利，入住人口也逐年增加，據該區官方統計，豐洲人口14年來成長了3.6倍。而豐洲車站平均每天的進出人次超過25.5萬，直逼台北車站的31萬人次，通勤人口相當可觀。除了生活圈發展成熟之外，豐洲與中央區銀座僅一水之隔，房價與都心地區相較顯得平易近人，根據不動產資訊服務公司Mercury統計，豐洲車站附近新築物件平均一戶面積約72.57平方公尺（約21.95坪）、每坪單價約351.3萬日圓（約新台幣99.7萬元）。展望未來十年，包含2020年東京奧運、2025年大阪世博、以及各項陸續進行的區域再開發計畫，加上政府推動的金融寬鬆政策、放寬外國人才及企業在日本就業及發展的限制，更加強了東京、大阪等一線城市的國際競爭力，對不動產市場而言都是利多，未來的房市發展也值得期待。信義房屋不動產株式會社更將秉持極致服務精神、持續拓展服務觸角，朝世界級服務企業的目標繼續邁進。
何偉宏：日本消費稅率調整後會影響房價嗎？
國人很常到日本旅遊，對於日本國內的一些消費資訊及法令規定也相當關心，今年度其中一件最重要的事，便是預計自10月起消費稅稅率將調整至10%，而除了觀光消費之外，對於屬於高額的置產投資又會帶來什麼樣的效應和影響呢？由於日本政府僅會對建物、建築成本課徵消費稅，如果賣方為法人，便會影響購買不動產的總價，簡單來說，新築物件是直接與建商購買，因此買屋成本就因此上升；若是以個人名義賣屋，則不會產生消費稅，所以並不會影響到房屋的總價，如果是買屋，在建物、裝修費用及其他各項手續費如貸款、代書、仲介費等，就會因為消費稅調漲而增加整體的購買成本。因此，原本便計畫要購屋的民眾，都會希望能在消費稅調漲之前完成交屋手續，所以會激勵一波買氣，而日本政府也規畫延長住宅貸款減稅期間，希望能減輕因消費稅提高帶來的負擔。從歷史軌跡來看，2013年9月東京申辦奧運成功，使原本因受地震影響的保守消費心態轉為積極，不動產市場交易也開始增溫，2014年4月消費稅稅率由5%增為8%，縱使市場上出現短暫的觀望，但包括經濟發展、奧運建設等讓整體大環境向上提升的動能顯然更強烈，實際上，東京的房市也確實自2013年起一路走揚，呈現「量增價漲」的局面。日本不動產經濟研究所的統計顯示，東京首都圈住宅平均售價已連續七年上漲，今年上半年平均價格約6,137萬日圓(約新台幣1,779萬元)，而中古屋市場也因此受惠，銷售件數持續攀升，根據東日本不動?流通機構公布的數據，2018年全年簽約數達37,601件來到新高。不動產市場主要受大環境的景氣動向牽動，尤其受實體經濟影響最多，觀察日本國內外的情況，外在因素影響較大的美中貿易戰目前已趨緩，國內則預估延續零利率政策，且2020年奧運、2025年世界博覽會等國際規模活動，勢必會帶來大量旅遊經濟效益，東京在明年會增加高輪Gateway、虎之門之丘兩個新車站，周邊新商業聚落已發展成型為城市注入新動能，展望未來還有首都高速公路地下化、磁浮新幹線等計畫，建設持續進行，就會持續帶來支撐住宅需求最重要的人口，事實上，像東京、大阪等一線城市的人口正在連年增加，總體而言，東京、大阪的房市發展是值得樂觀期待的。