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在日華僑購屋需求持續不減 海外投資人瞄準東京都心
專訪台灣房產仲介巨擘信義房屋在日法人公司高層
在日華僑購屋需求持續不減 海外投資人瞄準東京都心
跨越國境的動向受到新冠疫情影響而暫停，這兩年來日本政府對外國人設下入境禁令，為不動產的跨境交易現場帶來何種變化？在尚未爆發新冠疫情之前，來自東亞地區的個人投資人購買東京灣岸公寓大樓的舉動備受關注，其中又以台灣投資人受到高度矚目。本次將專訪台灣房產仲介巨擘信義集團的日本法人公司─信義房屋不動產株式會社(東京都澀谷區)社長何偉宏，共同來瞭解新冠疫情下的海外客戶動向。
信義房屋不動產株式會社社長 何偉宏
「儘管不動產事業所處環境發生巨大變化，本公司仍會達成2021年度(1~12月)業績目標。原本計畫是營業額300億日圓、交易件數400件，截至11月為止，營業績效已達270億日圓、成交370件。而且也可看到12月的預期業績數字，所以我確定能達成年度目標。依交易別來看，住宅占85%，其餘則是以商辦大樓為中心的商用不動產。」
即便處於新冠疫情環境下，依舊有2個理由讓海外來客的業務型態站穩腳步，其一是IT視訊工具的活用。直到2020年為止，住在海外、想在日本購屋的客戶還不習慣視訊工具，隨著新冠疫情仍不見停歇，業界逐漸擴大採用以IT視訊進行重要事項說明的做法。台灣、香港、中國本土的顧客占整體交易量的40%。
再來是在日華僑旺盛的購屋需求。在日華僑的需求以自住為主，幾乎都不是作為投資。無論是東京都內的公寓大樓或獨棟住宅，需求者皆出現成長趨勢。
受到新冠疫情影響，在日華僑開始尋找格局寬敞的物件，連購屋地點也擴及到吉祥寺和三鷹等市郊；東京都內的獨棟住宅則鎖定城北地區的板橋區等。
日本政府已在2021年9月底解除緊急事態宣言，各行各業開始摸索回歸正常社會經濟，讓交易現場也更加忙碌。相較於仍處於緊急事態宣言時期的9月份，光是10月和11月的成交案即已成長3成。
「無論在新冠疫情前或疫情後，海外投資人的喜好未曾改變，依然選擇以東京都心為中心的1LDK(一房一廳)或2LDK(兩房一廳)的小坪數公寓大樓。不過，以當前的租賃市場來說，套房和1LDK較不容易找到租客，因此建議台灣等住在海外的投資人再增加一些購屋預算，選擇格局較為寬敞的物件。」
近年來，有不少海外投資人傾向購買全新公寓大樓，但因無法親自來日本看屋，使其轉向可上網看樣品屋的新建案。當然，銷售價格也不在話下。東京都心區域價格從2020年的5,000萬~7,000萬日圓的水準開始上揚，儘管在2021年，1LDK物件要價7,000萬日圓以上、2LDK高達1億日圓以上，房價仍比台灣和世界其他主要都市便宜，所以投資人購買時毫不猶豫。至於購屋者的屬性和新冠疫情前沒什麼不同，仍以中小企業經營者和公務員等為主。
「以2022年的業績目標來說，無論是營業額或交易件數，皆以高於2021年30%為指標。2022年的重點應該是關西地區，因此將以大阪據點為中心，包括兵庫和京都地區也會是重點。另一個話題則是本公司預計於4~5月在澀谷開設專為日本人提供房產仲介服務的專門店『SJ HOME』2號店。2019年1月在六本木開設的1號店經營已開始有盈餘獲利。」
海外客戶對於購屋的需求似乎並未因為新冠疫情而沉寂，何偉宏期待2022年日本政府能盡早解除外國人禁止入境的禁令。
如此一來，2022年的目標將可望更進一步大幅上揚。在跨國交易上看到發展的商機，信義房屋不動產株式會社提供台日之間不動產投資服務，從新冠疫情之前即有相當亮眼的表現，即便新冠疫情未見盡頭，仍可看到該公司對於市場上找不到可與之匹敵的競爭對手充滿自信，因此一旦進入解除鎖國政策的後疫情時期，將是該公司掌握飛躍成長的絕佳時機。該公司自2009年12月進軍日本至今已邁入12年，相較於來日當時，現在規模已成長10倍以上，是員工人數達110名的日本法人組織。海外置產王／大阪地鐵宅 市場搶手貨
日本大阪主辦2025年世界博覽會，除了會展活動帶來的經濟效益引人注目，包括鐵路、公路、船運等交通基礎建設與綜合度假村（IR）等大規模開發計畫，以及各項都市更新規畫陸續展開，房地產市場商機蓬勃。
台灣人熟悉的觀光購物地區如梅田、心齋橋、道頓堀、難波等，其實就是大阪市中心主要的經濟活動地區，至於南北串連這些重點區域的主要幹道「御堂筋」與地下鐵「御堂筋線」，就如同大阪市中心的經濟與交通大動脈。
信義房屋日本事業部部長李旭鎮表示，御堂筋沿路周邊，例如本町、?公園、堀江等地區，原本就擁有很受當地居民喜愛的住宅區，生活機能與環境條件優良，在政府推動的城市改造計畫加持下，無論是置產投資或購屋自用，位在大阪市中心這些重點區域的物件，在資產性與發展潛力上都是值得期待的選擇。
根據不動產調查公司Mercury自2016年起針對地鐵御堂筋線沿線新築物件行情的統計，販售戶數以梅田站周邊為最多、本町站周邊次之；平均價格以心齋橋站周邊7,730萬日圓最高（約新台幣1,967萬元），梅田與本町周邊平均價格則落在6,500萬~6,800萬日圓的區間（約新台幣1,654萬~1,730萬元）。
至於平均坪單價部分，以心齋橋站周邊每坪平均362.5萬日圓（約新台幣92.2萬元）排名第一，其次是本町站周邊的333.3萬日圓（約新台幣84.8萬元）。李旭鎮表示，販售戶數多的梅田和本町站一帶，代表這些區域開發興盛、很受矚目，許多大型知名建商的重點推案都坐落在這些地區，而心齋橋站附近因為物件推案量少，所以平均價格較高。
一般來說，大阪市南部多以商業為主，若是選擇居住環境，當地人則會傾向住在北邊。以貫穿南北的御堂筋來看，從心齋橋以北的堀江、本町延伸到梅田一帶，因為交通方便、鄰近熱鬧商圈卻保有寧靜的住家生活品質，就很受到歡迎。
若是投資置產，由於這一帶有許多高級商辦，上班人口多、租屋需求高，因此也適合購屋後出租使用，一至二房格局適合單身族群或小家庭，在租屋市場一直都很受歡迎，三房以上格局因出租物件量較少所以很搶手，但相對購入成本也較高，建議與專業房仲針對預算、資金與物件進行全面評估再做決定。海外置產王／大阪地鐵宅 市場搶手貨
日本大阪主辦2025年世界博覽會，除了會展活動帶來的經濟效益引人注目，包括鐵路、公路、船運等交通基礎建設與綜合度假村（IR）等大規模開發計畫，以及各項都市更新規畫陸續展開，房地產市場商機蓬勃。
台灣人熟悉的觀光購物地區如梅田、心齋橋、道頓堀、難波等，其實就是大阪市中心主要的經濟活動地區，至於南北串連這些重點區域的主要幹道「御堂筋」與地下鐵「御堂筋線」，就如同大阪市中心的經濟與交通大動脈。
信義房屋日本事業部部長李旭鎮表示，御堂筋沿路周邊，例如本町、?公園、堀江等地區，原本就擁有很受當地居民喜愛的住宅區，生活機能與環境條件優良，在政府推動的城市改造計畫加持下，無論是置產投資或購屋自用，位在大阪市中心這些重點區域的物件，在資產性與發展潛力上都是值得期待的選擇。
根據不動產調查公司Mercury自2016年起針對地鐵御堂筋線沿線新築物件行情的統計，販售戶數以梅田站周邊為最多、本町站周邊次之；平均價格以心齋橋站周邊7,730萬日圓最高（約新台幣1,967萬元），梅田與本町周邊平均價格則落在6,500萬~6,800萬日圓的區間（約新台幣1,654萬~1,730萬元）。
至於平均坪單價部分，以心齋橋站周邊每坪平均362.5萬日圓（約新台幣92.2萬元）排名第一，其次是本町站周邊的333.3萬日圓（約新台幣84.8萬元）。李旭鎮表示，販售戶數多的梅田和本町站一帶，代表這些區域開發興盛、很受矚目，許多大型知名建商的重點推案都坐落在這些地區，而心齋橋站附近因為物件推案量少，所以平均價格較高。
一般來說，大阪市南部多以商業為主，若是選擇居住環境，當地人則會傾向住在北邊。以貫穿南北的御堂筋來看，從心齋橋以北的堀江、本町延伸到梅田一帶，因為交通方便、鄰近熱鬧商圈卻保有寧靜的住家生活品質，就很受到歡迎。
若是投資置產，由於這一帶有許多高級商辦，上班人口多、租屋需求高，因此也適合購屋後出租使用，一至二房格局適合單身族群或小家庭，在租屋市場一直都很受歡迎，三房以上格局因出租物件量較少所以很搶手，但相對購入成本也較高，建議與專業房仲針對預算、資金與物件進行全面評估再做決定。買進便宜日本》穩定、稅率低、匯率低 三大優勢加持 把握置產日本好時機！
從大企業退休的55歲邱先生，趁著日圓匯率便宜之際，去年12月以3258萬日圓，約9百多萬元台幣，買下位於觀光客密集、特色小店眾多的東京神樂?區的收租房。這是邱先生在日本的第2間收租房，室內7坪，收租11.6萬日圓，換算投報率約4.27%。最近，他看準台幣匯率強勁的優勢，有意在日本第二大城大阪，購入第3間房。
房價不易暴起暴落 長期收益穩定
邱先生看好日本房市是自己切身的經驗。3年前，他各用約1千萬元台幣，在東京早稻田大學附近，以及新北市板橋區新埔捷運站旁買下一戶收租房，前者9坪，後者15坪；結果日本收租可達3萬5千元台幣，而台灣則只有2萬5千元，投報不到3%。他心得是：日本房價不會暴起暴落，適合穩定收租，現在日圓匯率低是最佳進場時機。
「疫情反而讓日本不動產變得熱絡，這是跌破眼鏡的事。」本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏指出，近期許多美國、英國大型基金不只積極赴日物色整棟出租住宅，尋求穩定收租，也進場收購受疫情影響便宜拋售的溫泉飯店，顯示國外資金對日本不動產的發展預期樂觀。
信義房屋日本事業部主任柳政億表示，日本信義房屋一年平均成交350至4百間，去年疫情開始，海外賞屋變得非常困難，原本預期客戶會大幅減少，甚至已有歸零的心理準備，然而實際成交數才少掉3成；到了今年初，已恢復到正常成交件數，令人意外。
不再追求高投報 國人更重視安全性
房市價量齊揚是吸引全球及台灣投資人入手的原因之一。東日本REINS資料顯示，2019年至2020年，東京都23區中古物件每平方公尺平均價格上漲5.4%，2020年至2021年上漲9.7%，兩年上漲了15%。
資料也顯示，去年2、3月，東京都23區的月交易量為1602件、1567件，但4月日本第一次發布疫情緊急狀況後，交易量瞬間腰斬，僅有672件；不過，6月分交易量很快就回到上千件，達1311件，7月分為1284件。
林彥宏指出，近期日本不動產市場除了量的改變之外，質也發生變化。日本人向來喜歡買新東西，不喜中古，對於不動產也是如此；然而，由於市場供不應求，加上東京都可開發的素地變少，過去以銷售預售屋為主的大型建商，改而大手筆投入中古屋市場，將中古公寓整棟或單戶重新裝修後再銷售，帶動中古屋價格攀升。
根據公益財團法人東日本不動產流通機構的報告，今年4月，中古屋成交戶數3428件，比去年同期增加110%，每平方米單價達59.1萬日圓，年增16.1%，這兩個數字都創下近年新高。
新成屋方面，2021年4月新售物件2089戶，比去年同期增加204.5%，成交的契約率73.6%；在日本，超過70%的契約率，表示市場狀況良好。所以今年不只是中古市場，新售市場也是非常熱絡，每平方米平均單價來到112.5萬日圓，上漲10.3%，每戶平均價格7764萬日圓，均價往上揚。林彥宏說，整個首都圈在預售屋市場，完全反映了通貨膨脹。
台灣人愛買日本房地產，主要原因有三。首先，台灣人從早期追求高投報，轉成追求安全。資誠聯合會計師事務所日前發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》指出，市場投資眼光已轉向景氣下滑時仍能創造穩定收益的資產，如物流倉儲、出租住宅與資料中心。
台灣房地合一稅2.0 比日本還高
柳政億表示，這時日本的安全性就凸顯出來。疫情改變了世界，目前全世界不容易找到比日本更低的房價所得比，客戶將安全放在第一位，以前大家詬病買日本漲不快，投報率4至5%也比新興國家低；但疫情後可以看出來，日本大都市的房市投報非常穩。
第二，台灣房地合一稅2.0上路後，稅制不比日本便宜。林彥宏說，過去投資日本大家早已抱定長期投資心態，而如今台灣的長期投資比日本要長。房地合一稅2.0是課徵資本利得稅，現在台灣持有兩年內轉手，會課45%，持有逾兩年未滿5年是課徵35%，但在日本持有5年內是課徵30.63%，即使是法人持有，買日本也比台灣划算。
不過，日本在持有稅上有固定資產稅及都市計畫稅（房屋稅、地價稅）、修繕積立金（從新屋開始就每年都要預備20年以上的修繕計畫金，隨著屋齡增加而遞增）、管理費（按戶數大小計，除了房屋修繕外，大樓管理的人事開銷也計入，租金納入所得稅計算）3項。林彥宏分析，持有稅與正常納稅的台灣稅賦相去不遠，加上日本的住宅大樓都有定期修繕的計畫，屋齡十多年的房子跟新房子差異不大，管理修繕成本實際比台灣來得便宜，折舊也低。
第三，匯率優勢，台幣強就很適合買日本地產。邱先生舉例，最近他考慮買的大阪物件，約3千萬日圓，以匯率0.25計算，約750萬元台幣；過去日圓匯率曾達0.3，如果未來又回到這個水準，光是匯率上揚，房價就增值約150萬元台幣，更別說每年房價的增值。
低匯率進場好時機 升值財可期待
不過，柳政億也提醒有意到日本置產的國人要遵守兩大心法：一是換位思考，二是在台灣不買的物件，在日本也不能買。換位思考，就是要按照日本人的喜好來選購標的；比如台灣人偏好生活機能好、熱鬧地方，而日本人卻喜歡有機能，但不要太熱鬧太吵的地方。又譬如在台灣沿著鐵道捷運買房，就可立於不敗之地，但日本車站有上千個，如何選擇另有門道。
柳政億說，一次一位客人看到日本某一小車站有便宜物件就想置產收租，他反問：「你看到（基隆）暖暖車站很便宜會入手嗎？」此外，有人陶醉沖繩慢遊生活，想投資沖繩海邊收租套房，柳政億則說：「你會想去墾丁投資收租套房嗎？」他提醒：如果你在台灣不會買的物件，去日本也別買。海外置產王／東京芝浦 新夢想生活圈
東京奧運精采賽事創造吸睛話題，東京不動產市場也跟著不斷增溫。市調指出，東京灣岸住宅區的芝浦，由於交通便利、生活機能充足，加上坐擁港區燙金門牌，已成為新一代夢想生活圈，房市前景受矚目。
東日本不動產流通機構（東日本REINS）統計，截至今年6月東京首都圈的中古屋成交件數，已連續四個月較去年同期增加，平均成交價格也連續13個月較去年同期上漲，價量齊揚。而且歐洲大型房地產基金、美國高盛集團都傳出，將提高對日本不動產投資，顯見海內外資金樂觀與信心。
不動產市場與奧運最直接相關的，就是東京灣岸晴海地區的選手村，在奧運結束擬改建為公寓大廈，未來將成為可居住1.2萬人的大型社區。
信義房屋日本事業部部長李旭鎮表示，同樣屬於灣岸住宅區的還有芝浦、豐洲一帶，交通便利、生活機能充足，很受白領階層、雙薪家庭歡迎，已成為新一代的夢想生活圈。
尤其是芝浦，坐擁港區燙金門牌，在資產保值性已具先天地理位置的優勢，加上因防疫而生的新居家觀念，許多民眾對住家空間與環境更加講究，芝浦運河水岸風光與公園綠地為居住環境加分不少。
芝浦之所以受矚目，交通條件也是一大主因。鄰近有JR田町站、地下鐵三田站與百合海鷗線芝浦碼頭站，因芝浦屬於東京都都市整備局所規劃的中樞核心再生區域，在各大再開發計畫建設下，整體便利性持續提高。有許多大型企業總部選擇設立於此，集結辦公大樓外，更是發展成熟的住宅區，兼具商業與居住複合機能，能夠有效達到「職住近接」功能，因此成為人氣地段，無論自住或置產皆宜。
芝浦地區另一個關注點在於未來發展潛力，附近田町車站與品川車站周邊隸屬亞洲總部特區（Asia Headquarter）基地，各項開發計畫已陸續進行。
目前已開幕啟用的「msb Tamachi」是田町地區新地標，還有JR山手線時隔49年新增設的高輪Gateway車站，成功將田町到品川之間都市更新建設連成一氣，讓周邊地區的樣貌煥然一新。而以品川車站作為始發站的磁浮新幹線，預計2027年開通，加上原本就是羽田、成田兩大機場重要轉乘點，東京玄關口的交通樞紐地位將更加提高。
從置產投資的角度來看，除了地區與地段外，符合當地居民喜好、具資產性與發展潛力，無論是出租或未來出售都會較具競爭力，也是挑選物件時的重要參考依據。
東京灣岸生活圈已是近幾年來的熱門選擇，芝浦則同時具備都心精華區及水岸住宅雙重優勢，也是各大建商的重點經營地段。例如有知名建商推出的高塔式住宅大樓，即使在疫情期間，當地銷售情況依然熱絡，6,010萬日圓（約新台幣1,555萬元）起的價格就可買到一房一廳格局，以都心五區來看可說是相對划算，值得作為置產投資參考。海外置產王／東京港區買房 三熱區吸睛
日本東京是國人在海外不動產置產的熱區，尤其「再開發計畫區域」的港區品川、田町與芝浦一帶，擁有龐大的建設投資，吸引許多企業進駐，並帶動周邊地區商業發展與人流，相關區域之不動產成為市場關注焦點。
不動產投資除了地段選擇外，當地的未來發展潛力也是重要的評估因素，以國人喜愛的日本來說，東京都心五區在地段上整體來說都是值得投資的選擇；信義房屋日本事業部部長李旭鎮指出，另一個值得關注的重點，就是「再開發計畫區域」，這意味著當地會有龐大的建設投資，在企業持續進駐下，周邊地區商業發展逐步熱絡，更間接帶來住宅需求。
李旭鎮表示，現在「再開發計畫區域」話題正熱的港區品川、田町與芝浦一帶是置產新亮點。以港區來說，是再開發成功代表區域之一，近十多年來已完成數個知名大型再開發案，例如國人較熟悉的六本木之丘、東京中城、虎之門之丘等。
另外，品川車站與田町車站周邊被指定為亞洲總部特區（Asia Headquarter）基地之一，更是未來發展被看好的新興重點區域。李旭鎮分析，品川車站原本就是前往關西的新幹線及羽田、成田兩大機場的重要轉乘站，未來還將作為磁浮新幹線的始發站，交通樞紐的關鍵地位更加提高。
日本政府計畫中的國際商務與文化都市的據點也位於港區，包括JR山手線內側的高輪地區和外圍的港南地區就是其中的重點區域，例如微軟、Sony、Canon等知名企業都選擇將總部設在此。
靠近JR田町站附近有環繞最新地標「msb Tamachi」的再開發區，是結合購物、餐飲、飯店、辦公室等複合式空間。而去年春天啟用、位於田町站和品川站之間的高輪Gateway站，新車站不僅帶動周邊城鎮開發，也將品川到田町之間的大規模都市更新建設連成一氣。
隨著新設施陸續啟用，相鄰的芝浦地區蓬勃發展，已有許多住宅大樓興建落成。進入後疫情時代的現在，民眾對住宅空間與環境要求提高，芝浦運河的水岸風光與綠地，為居住環境加分不少。
而日本知名不動產公司RENOSY根據其提供的東京23區內物件為範圍，針對年收入1,000萬日圓以上的日本上班族最想居住的街區排行進行統計，芝浦地區已躋身前十名之列，交通與生活機能便利是受歡迎主因，該調查也可看出東京灣岸周邊的住宅大樓魅力逐漸升高。
李旭鎮表示，芝浦之所以成為新興受矚目的住宅區，除了位在港區擁有燙金門牌的地段效應，還有多個企業總部進駐，著名學府「慶應義塾大學」也在附近，可利用車站包括JR田町站與地下鐵三田站等，在發展潛力、生活環境、交通條件等方面都具備相當的競爭力。