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出處:信義房屋 2023-11-24
基準地價─大阪商業用地上漲4.3%,住宅用地上漲1.3%
地下鐵新路線啟用、「梅北2期」再開發等備受期待
大阪地價恢復的態勢已漸趨明顯。根據9月公布的2023年基準地價(7月1日時間點),商業用地連續兩年上漲,漲幅達4.3%,遠高於去年的1.6%;住宅用地亦上漲1.3%,漲幅亦遠高於去年的0.4%。
以不動產投資人的角度來看,其中最值得關注的,就是已經開始受惠於即將開通的地下鐵路線「速浪筋線」的大阪市西區,以及受益於「梅北2期」再開發的大阪市北區及福島區。
而大阪市中央區,也在新冠疫情告一段落、外國觀光客再次回到鬧區「大阪南」後,備受人們期待。對不動產投資人來說,大阪可望成為愈來愈炙手可熱的地區。
從基準地價來看,大阪的上升率高於京都(商業用地3.0%,住宅用地0.5%)、兵庫(商業用地1.7%,住宅用地0.6%)等近畿地方的其他府縣。
大阪府內的調查地點共689處,在164處追蹤調查地點中,共有154處上升,而且沒有任何一處下跌。至於住宅用地方面,在480處地點中,有325處上升,70處維持平盤,85處下跌。住宅用地之所以出現如此差異,推測是受交通因素影響。
大阪市西區將新設「速浪筋線」西本町車站
可望吸引育兒家戶遷入 並改善與關西機場、新大阪車站之間的交通
進一步從各市、區、町、村的商業用地來看的話,上升率最高的是大阪市西區的9.1%。
推測是受到新的地下鐵路線「速浪筋線」即將於2031年開通的影響,公寓需求增加,使得地價隨之上漲。
速浪筋線連接南海電鐵的新今宮車站與JR大阪車站,並將於西區興建新的西本町車站。由於與關西機場、JR新大阪車站之間的交通將大幅改善,可望吸引更多人移居至此。目前已有許多超高層公寓陸續興建,試圖將這一帶打造為「適合育兒的城鎮」。在租賃需求亦可望增加的情況下,西區可說是今後值得關注的投資標的。
緊追在後的則是大阪市福島區(上漲7.8%)及大阪市北區(上漲7.6%)。這兩個區域比鄰相連,地價之所以會推升,正是因為目前在大阪車站北側的北區所進行的再開發案「梅北2期(GRAND GREEN大阪)」備受期待之故。根據日前所公布的消息,該地將於明年9月舉辦先行開幕活動。
在先行開幕活動中,除了連結大阪車站與天橋的大型都市公園「梅北公園」(約4.5公頃)外,包括商業設施、飯店,及協助企業、行政機關、大學等攜手創造新商業模式的交流空間等設施,都預定將同時啟用。
此外,也計畫在2027年度全面開幕時,讓國際會議廳、展覽場等「MICE(會展)」、
以及頂級的外資飯店等設施同時啟用,可望成為大阪吸引人潮聚集的核心。
一旁的福島區亦陸續有公寓興建,今後居民可望不斷增加,租賃需求也必然會持續成長,非常值得不動產投資人多多關注。
關西商業用地價格最高為「GRAND FRONT大阪南館」
因外國觀光客回歸 「大阪南」地價亦轉為上漲
從地點來看,關西商業用地價格最高的是鄰接「梅北2期」、且位於大阪車站前的「GRAND FRONT大阪南館」,每平方公尺高達2,300萬日圓,上升率為4.5%。在去年的調查中,該地下跌了2.2%,相較之下,今年可說是大幅回升。
在大阪的商業用地部分,上升率最高的是「梅北2期」西側的福島區福島,上升率為11.5%。由此可見人們對於「梅北2期」周邊抱有很高的期待。
而原本受新冠疫情影響使得外國觀光客流失,地價跌幅也在日本全國名列前茅的鬧區「大阪南」,地價也有了明顯的恢復。
中央區宗右衛門町去年下跌1.6%,今年則上升了4.3%。其原因之一就是外國觀光客的回歸。這一帶即使到了半夜,還是可以看見一邊大聲說話、一邊逛街的成群外國觀光客。
另一方面,將於2025年舉行的大阪關西世博會也受到部分投資人的期待。港區的弁天町位於世博會場,也就是大阪灣的人造島夢洲附近,地價上漲了4.3%。該地的漲幅雖高,但相較於去年的5.9%,成長幅度並不出色。
其實在2025年4~10月的世博會結束後,夢洲另外還有預定於2030年秋天開幕的「附設賭場的綜合型渡假設施(IR)」工程。包括工程人員、開幕後員工的租賃需求,以及IR觀光客的旅宿需求等,將可望持續成長。
對不動產投資人而言,今後仍將持續成長的大阪,可說是絕對不容忽視的標的。
(消息來源:健美家)