大阪地價明顯復甦　西區、北區、福島區值得關注

 

基準地價─大阪商業用地上漲4.3%，住宅用地上漲1.3%

地下鐵新路線啟用、「梅北2期」再開發等備受期待

 

大阪地價恢復的態勢已漸趨明顯。根據9月公布的2023年基準地價(7月1日時間點)，商業用地連續兩年上漲，漲幅達4.3%，遠高於去年的1.6%；住宅用地亦上漲1.3%，漲幅亦遠高於去年的0.4%。

 

以不動產投資人的角度來看，其中最值得關注的，就是已經開始受惠於即將開通的地下鐵路線「速浪筋線」的大阪市西區，以及受益於「梅北2期」再開發的大阪市北區及福島區。

 

而大阪市中央區，也在新冠疫情告一段落、外國觀光客再次回到鬧區「大阪南」後，備受人們期待。對不動產投資人來說，大阪可望成為愈來愈炙手可熱的地區。

 

從基準地價來看，大阪的上升率高於京都(商業用地3.0%，住宅用地0.5%)、兵庫(商業用地1.7%，住宅用地0.6%)等近畿地方的其他府縣。

 

大阪府內的調查地點共689處，在164處追蹤調查地點中，共有154處上升，而且沒有任何一處下跌。至於住宅用地方面，在480處地點中，有325處上升，70處維持平盤，85處下跌。住宅用地之所以出現如此差異，推測是受交通因素影響。

 

大阪市西區將新設「速浪筋線」西本町車站

可望吸引育兒家戶遷入 並改善與關西機場、新大阪車站之間的交通

 

進一步從各市、區、町、村的商業用地來看的話，上升率最高的是大阪市西區的9.1%。

 

推測是受到新的地下鐵路線「速浪筋線」即將於2031年開通的影響，公寓需求增加，使得地價隨之上漲。

 

速浪筋線連接南海電鐵的新今宮車站與JR大阪車站，並將於西區興建新的西本町車站。由於與關西機場、JR新大阪車站之間的交通將大幅改善，可望吸引更多人移居至此。目前已有許多超高層公寓陸續興建，試圖將這一帶打造為「適合育兒的城鎮」。在租賃需求亦可望增加的情況下，西區可說是今後值得關注的投資標的。

 

緊追在後的則是大阪市福島區(上漲7.8%)及大阪市北區(上漲7.6%)。這兩個區域比鄰相連，地價之所以會推升，正是因為目前在大阪車站北側的北區所進行的再開發案「梅北2期(GRAND GREEN大阪)」備受期待之故。根據日前所公布的消息，該地將於明年9月舉辦先行開幕活動。

 

在先行開幕活動中，除了連結大阪車站與天橋的大型都市公園「梅北公園」(約4.5公頃)外，包括商業設施、飯店，及協助企業、行政機關、大學等攜手創造新商業模式的交流空間等設施，都預定將同時啟用。

 

此外，也計畫在2027年度全面開幕時，讓國際會議廳、展覽場等「MICE(會展)」、

以及頂級的外資飯店等設施同時啟用，可望成為大阪吸引人潮聚集的核心。

 

一旁的福島區亦陸續有公寓興建，今後居民可望不斷增加，租賃需求也必然會持續成長，非常值得不動產投資人多多關注。

 

關西商業用地價格最高為「GRAND FRONT大阪南館」

因外國觀光客回歸　「大阪南」地價亦轉為上漲

 

從地點來看，關西商業用地價格最高的是鄰接「梅北2期」、且位於大阪車站前的「GRAND FRONT大阪南館」，每平方公尺高達2,300萬日圓，上升率為4.5%。在去年的調查中，該地下跌了2.2%，相較之下，今年可說是大幅回升。

 

在大阪的商業用地部分，上升率最高的是「梅北2期」西側的福島區福島，上升率為11.5%。由此可見人們對於「梅北2期」周邊抱有很高的期待。

 

而原本受新冠疫情影響使得外國觀光客流失，地價跌幅也在日本全國名列前茅的鬧區「大阪南」，地價也有了明顯的恢復。

 

中央區宗右衛門町去年下跌1.6%，今年則上升了4.3%。其原因之一就是外國觀光客的回歸。這一帶即使到了半夜，還是可以看見一邊大聲說話、一邊逛街的成群外國觀光客。

 

另一方面，將於2025年舉行的大阪關西世博會也受到部分投資人的期待。港區的弁天町位於世博會場，也就是大阪灣的人造島夢洲附近，地價上漲了4.3%。該地的漲幅雖高，但相較於去年的5.9%，成長幅度並不出色。

 

其實在2025年4~10月的世博會結束後，夢洲另外還有預定於2030年秋天開幕的「附設賭場的綜合型渡假設施(IR)」工程。包括工程人員、開幕後員工的租賃需求，以及IR觀光客的旅宿需求等，將可望持續成長。

 

對不動產投資人而言，今後仍將持續成長的大阪，可說是絕對不容忽視的標的。

 

(消息來源：健美家)