日本關西基準地價：大阪受都心再開發帶動，商業地上漲 8.8％

根據9月公布的2026年基準地價(7月1日時)，日本關西2府4縣商業地中，大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良等5府縣上漲，和歌山則為持平，並多以再開發盛行的各府縣政府所在地為中心上漲，且上漲率前10名皆位於大阪市內。住宅地則有大阪、兵庫、京都、滋賀等4府縣上漲，和歌山與奈良則為下跌。

位於JR大阪車站北側再開發區「梅北」第2期「GRAND GREEN大阪」已於2024年開幕，各大公司爭先將總公司搬遷至此，增加地區活力。位於西側的北區大淀南的商業地上漲達21.8%，是身為京阪神中心的大阪圏與關西地區的上漲率冠軍。

 

大阪圏與關西地區的上漲率前10名皆位於大阪市北區與旁邊的西區。位於連接大阪車站與JR難波車站、南海新今宮車站，預定於2031年啟用的新鐵路線「浪速筋線」沿線的北區中之島等地，也位於以上範圍。

服務於知名不動產服務公司仲量聯行(JLL)的山口武說明：「因為再開發提升大阪市中心地區魅力，讓辦公室租金加速上漲，增加獲益能力」。

日本關西與大阪圏最高價地點為大阪MINAMI鬧區的「DEKA戎橋大廈」，每平方公尺達2,580萬日圓(上漲7.1%)，第2名則為2025年冠軍梅北1期「GRAND FRONT大阪南館」的2,490萬日圓(上漲1.6%)。因這些高價區帶動，擴大周遭地點漲幅。

 

 

京都府內上漲率冠軍為JR京都車站南側的18.1%。除此之外，第 3、5 名也都在京都車站步行範圍內。因飯店與公寓大廈、辦公室需求，讓車站周邊地價上漲，也讓原本比較便宜的車站南側漲勢令人注目。

兵庫縣上漲率冠軍為位於蘆屋市的JR蘆屋車站南側、國道2號沿線之12.9%。因該地容積率達400%，可充分使用土地，所以出現令人注目的交易案例。兵庫縣內最高價地點為神戶市中央區的三宮中心街東側入口，此地因被期待將出現都更，上漲10.5%。

其他縣方面，奈良市等也有上漲率達10%以上的地點；亦有很多因外國遊客與觀光客需求，出現旺盛土地需求的地區。各府縣住宅地平均變動率最高的是大阪府的3.0%。關西地區上漲率冠軍為位於JR大阪環狀線桃谷車站徒步範圍內的大阪市天王寺區真法院町，達11.2%。每平方公尺為87萬4,000日圓，也是關西地區最高價地點。

上漲率前10名中，有3處位於天王寺區。雖然2025年因特區民泊需求強烈的浪速區奪下冠軍寶座，但今年這類需求已減少。不動產鑑定士山内正己說明：「位於上町台地地基穩定的天王寺區等地物件大幅上漲」。

阪神間高人氣地區的漲幅也令人注目，兵庫縣內上漲率冠軍為神戶市東灘區攝津本山車站西南地區的8.8%。兵庫縣內最高價地點則為蘆屋市JR蘆屋車站附近，且該地上漲率亦達7.3%，為縣內上漲第3名。

京都府內上漲率冠軍為京都市營地下鐵東西線東山車站附近的8.3%，因該地有住宿與外國遊客商店需求，有許多來自住宅以外的需求推升地價。受到京都市中心地區地價高漲影響，龜岡市等周邊地區地價亦被帶動上漲。

滋賀縣上漲率冠軍與縣內最高價地點為同一處，位於大津市中央，最近車站為JR大津車站。對於該市的上漲，不動產鑑定士高橋靖展認為：「從京都流入的買氣是上漲要素，對於滋賀縣外的人來說，這裡的價格帶還處在相對便宜的區間」。

工業地方面，2府4縣皆為上漲，其中，京都府上漲率達7.9%。因新名神高速公路將全線開通，持續讓京都府南部出現適合物流業的用地交易，且此效果還擴及到京都府北部。

京都市工業地中，京都市政府規劃成為製造業據點的進都地區地價也有上漲。不動產鑑定士村山健一分析：「自2023年開始，京都市政府進行鬆綁容積率限制等重大改進，這些變化可能會漸漸影響到地價」。

大阪圏工業地上漲率冠軍為神戶市東灘區御影濱町的15.5%，該地位於有眾多工廠與倉庫的海邊，周圍還有主要幹線道路與高速公路。第2、3名則位於鄰接大阪府的兵庫縣尼崎市內。

因目前利率持續調升，部分人士看壞未來地價，但JLL的山口武認為：「對大阪、都心的投資熱潮沒有衰減」，認為能獲利的商業地將會持續上漲。但是，山口武也分析：「因利率調升會影響民眾購買住宅的心理，所以日後郊區與都心外圍等處之地價處境可能較為嚴苛」。