首頁 不動產分析 政府支援刻不容緩,二次追加預算定案、加碼支援 

日本不動產分析

出處:信義房屋 2020-05-18

政府支援刻不容緩,二次追加預算定案、加碼支援 


延長緊急事態宣言使租金支援更為迫切

 

新型冠狀病毒的感染情況未能如願趨緩。政府在緊急事態宣言原訂期限5月6日期滿前即決定延長至本月31日。安倍晉三首相親自在4日向國民召開的記者會上致歉,表示對延長緊急事態宣言的決定「需要負起重大責任」。

 

西村康稔經濟復甦承辦大臣在首相記者會的隔天也表示,繼14日政府中間評估之後,21日左右將會進行專家的中間評估,探討可否解除緊急事態宣言。無論如何,要回復到平常的經濟、社會活動,仍是條漫漫長路。由於節制外出與勸告休業依然持續,勢必導致從業人員減薪、契約社員無法續約與裁員的情形增加。就不動產業界而言,商業大樓無法營業,其承租戶無法支付店舖租金與失業者無法支付住家租金的風險在增加中。以下從政府與各地方政府的支援措施,來看經濟與不動產市場的走向。

 

休業與自我限制解除,大阪提出獨自基準

 

政府延長緊急事態宣言的期限,讓旅館、飯店、餐飲店、航空與觀光巴士等運輸相關行業、迪士尼樂園與環球影城等娛樂休閒業等眾多行業都愁眉苦臉。根據帝國資料庫的分析,至5月1日為止,與新型冠狀病毒有關的倒閉事件,全國有115件。其中,進入法院整理程序的有76件,事業停止的則有39件。經營簡易住宿設施「FIRST CABIN」的FIRST CABIN及其相關4家公司,於4月24日由東京法院裁定開始破產程序。該公司原本著眼於上班族等日本籍旅客以外的內需大幅增加,於全國開設約26家店舖。除此之外,中小規模的餐飲業者,倒閉與停業的情形也陸續發生。

 

延長緊急事態宣言狀態,共有13個「特定警戒都道府縣」,持續節制外出、勸告休業等措施。這13個特定警戒都道府縣分別為東京、大阪、北海道、茨城、埼玉、千葉、神奈川、石川、岐阜、愛知、京都、兵庫、福岡。其餘的34個縣,則以兼顧防疫與維持社會、經濟活動為主軸,開始逐步探討解除或是放寬勸告休業等措施。

 

其中,特定警戒地區的事業者普遍希望能有解除休業的具體數字目標,而中間評估時,政府也可能提出判斷數值,不過仍有地方政府率先發表各自的解禁對策。

 

大阪府5月5日發表獨自的「大阪基準」。除現行勸告休業與節制外出執行至5月底之外,更將感染路徑不明的新增患者人數和採檢陽性比率納入判斷標準。已於15日正式上路。

 

此一解除基準有三大要點:①感染路徑不明的新增患者未達10人(過去7日內平均值),②PCR採檢之陽性比率未達7%(同前),③重症病床使用率未達60%。三樣指標連續7日下滑的話,就可以階段性解除限制。

 

相對於此,若出現感染路徑不明的新增患者5~10人以上,採檢之陽性比率7%以上等感染爆發徵兆時,則是階段性商請限制。大阪府已透過網頁等公開獨自基準之數值。

 

東京都宣布追加支付輔助金

 

政府宣布延長緊急事態宣言的期限,東京都隨即於5月5日發表追加支付配合節制外出與勸告休業之輔助金。7日以後,則以配合商請,延長停業至31日之遊樂與娛樂設施,以及延長縮短營業時間至31日之餐飲店為對象,一併追加支付「感染擴大防止輔助金」。東京都之輔助金,係針對配合緊急事態宣言原訂期限,於5月6日以前停業之中小事業者,單一店鋪給付50萬日圓,開設2間店鋪以上的複數間店鋪,則給付100萬日圓。而追加給付之部分,也預定為同等金額。相關經費,將列計於修正預算案。

 

政府的應變措施,強調盡快減輕餐飲店等之租金負擔、擴充僱傭調整輔助金、學生支援等追加性質的經濟措施。安倍首相於5日的記者會亦表示,會全力提供租金相關支援。以難以給付租金之事業者等為對象,政府將會活用包括2020年度追加預算內1.5兆日圓預備費用在內的各種資源,臨機應變加以因應。

 

自民黨亦於5月7日,針對受到新型冠狀病毒感染擴大影響,而難以給付租金之事業者,彙整提出支援措施。以中小與小規模事業者連同個人事業主為對象,符合一定程度收入降低之條件時,半年內,租金之3分之2由國家給付。中小與小規模事業者的上限為50萬日圓,個人事業主的上限為25萬日圓。條件則為與前一年相比,1個月的收入減少一半,或者3個月的平均收入減少3成。事業者先利用金融機構的無利息、無擔保融資借款,而用以支付房租的部份負擔,則由國家事後給付。

 

支援事業者營運資金上限為200萬日圓之「持續化給付金」,條件同樣為與前一年相比,1個月的收入減少一半,另外也已經將數個月內平均收入減少約3成的事業者納入對象。

 

針對租金支援,在野各黨也已經在眾議院共同提出租金支援法案,以營收減少2成以上的事業者為對象,由政府主導的金融機構先行給付租金,延緩給付期限1年。同法案也對房東主動減租時,設有國家補助一部份之規劃。

 

此外,雖然4月底追加預算才剛成立,但本次國會已確立成立第2次追加預算之方針。朝野各黨均強勢要求編列2020年度第2次追加預算,以追加支援由於政府延長緊急事態宣言而陷入疲態的國民和事業者。在野黨更要求規模應比照當初編列之法定預算,好讓真正在財政上投入的金額達到50兆甚至100兆日圓。

 

 

經濟好轉,但不動產市場的前景暫時難以判斷

 

在各種補助措施之下,經濟、社會活動仍然需要時間回到常軌。景氣急速降溫。經濟產業省4月30日發表的礦工業生產指數速報值為95.8,較前月降低3.7%。連續2個月降低,而降幅則是5個月以來最大。全部15個業種之中,有13個業者較前月降低。

 

日本銀行上個月底的金融政策決定會議,決議延續3月的追加金融寬鬆政策,開始關注因企業活動停滯所帶來的營運資金周轉問題,大型企業也都會受到影響。藉由擴大購買公司債,積極購入國債等方式,展現支援日本經濟的態度。日本銀行的黑田東彥總裁表示,企業資金難以籌措的情形,「比金融風暴時更加嚴峻」,表現出對經濟陷入急速惡化的警戒心。

 

上個月的金融寬鬆政策,一方面留意中小企業的資金周轉問題,放寬企業金融支援措施的擔保範圍和適用對象,另一方面則擴大購買大型企業所發行公司債等之上限至原先的三倍,達到20兆日圓。同時也取消國債的購入原訂80億日圓之上限。若持續增加發行國債,產生供需失衡狀況,可能造成長期利率上升,因此取消購入上限,以化解市場對於利率上升的隱憂。

 

目前的經濟狀況,不動產市場發展難以預測,乃屬實情。以商業用不動產而言,目前辦公大樓市場的數字依然良好,空屋率降低,且租金緩慢而持續上升。但由於勸告休業的關係,承租方收入急遽下降,屋主可能需要面對租金延後支付或是減租交涉的狀況,對於今後市場恐有負面影響。尤其大樓與實質GDP的相關度甚高,日後GDP衰退時,大樓的需求也可能隨之減少,空屋率亦有可能上升。

 

此外,不動產調查公司STYLE ACT(東京都中央區)4月底針對有意購買公寓大廈者進行例行的意識調查,調查成果指出,由於新冠病毒的衝擊以及奧運延期的影響,有52.5%的人認為,公寓大廈價格1年後會下跌,比起今年1月時的調查,人數約增加為2倍。尤其東京都23區,認為會下跌的比率超過6成。出售的意願也大幅縮減。從1月時的64.1%,降到26.9%,幾近過去以來最低水準。STYLE ACT認為,價格可能下修1~2成左右。

 

雖然接下來的幾個月,包含不動產市場在內,日本經濟都將面臨逆風,但也不願錯過任何邁向回復的信號。本報告將持續追蹤後續發展。

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