中國風險是否會帶來波及？

碧桂園等大型地產開發商陷入失信危機

資金流入日本不動產市場的情況將會持續　

中國大型地產開發商陷入窘境。從去年開始爆發財務危機的恒大集團(Evergrande Group)依據《破產法》在美國聲請破產保護，這次則傳出碧桂園(Country Garden Holdings)深陷債務不履行（違約）的危機。美國信貸評級機構的龍頭穆迪投資者服務公司於8月底調降碧桂園信評一事，瞬間傳遍全球，並開始出現「這是中國不動產泡沫崩壞，恐像日本長期經濟低迷一般，產生長期化經濟問題」這類看法。中國作為全球第二大經濟體，一旦陷入經濟蕭條，全球經濟恐怕也難保不受影響。在這樣的擔憂不斷加深下，本刊試著探索該情況對日本不動產市場的影響。

穆迪投資者服務公司評估，若碧桂園陷入債務不履行的情況，碧桂園的境外公司債券持有人的追償前景將會黯淡。碧桂園創建於1992年，是於香港證券交易所上市的綜合不動產公司，除了都市區域外，亦能供給郊外居住者的住宅需求。在恒大集團之後，這些中國大型不動產公司也接連出現違約危機，因此中國銀行針對不動產部門的企業貸款負債比率，2023年可能還會再上升。據稱，中國的不動產占全國GDP的3成。

這些情況是否會波及日本經濟？中國風險再度燃起景氣衰退的疑慮，銀行等金融機關針對不動產的借貸態度出現變化，有可能拴緊貸款的開關。雖然中國不動產市場低迷恐造成事件風險，但根據推測，國內不動產市場在金融寬鬆的支持下仍會維持穩健狀態。在請教多位專家人士的見解後，估計不太可能直接對日本不動產造成影響。「中國不動產投資人士在日本國內的買賣市場中，原本給人的印象就不太積極，香港或許會受到波及，但是對日本的影響並不大，無需過度擔憂。」（美國大型證券公司），這是整體得出的結論。

必須特別留意的是，中國出現的經濟蕭條導致日本企業的業績惡化。如果對日中貿易交易造成影響，企業業績惡化，將對勞動者的薪資與獎金帶來負面影響。

●投資東京的金額上升到全球第二名

不過，日本是主要的已開發國家中，唯一持續採取金融寬鬆政策，維持零利率的國家。未來的12個月內日本央行不太可能進一步實施利率緊縮。日本央行的金融政策距離正常化還有一段路要走。目前房貸使用變動利率的人也很多。因此，海外不動產投資人士似乎仍具有可充分獲得期待報酬率與長期利率之間差距的環境。再加上如今出國已不再困難重重，所以有越來越多的富裕階層因為對經濟成長感到不安等等，因此希望能在國外擁有資產。

另外，過去為了因應新冠疫情，各國皆大量投資資金到市場內，該資金滯留於全球之中，也有人認為尋找下一站的資金活水將會流入日本不動產。日本國內的不動產價格，過去10年間急劇上升。某位海外投資人士表示：「目前的情況像是一度觸頂的價格進行盤整，正在等待下次上升的態勢。當然，日圓持續貶值，因此不會覺得價格很貴。」，如果有好的不動產，將會展現出積極投資的強烈意願。

根據仲量聯行(JLL)的調查，2023年上半年日本不動產投資金額高達2兆1,473億日圓，比去年同期相比增加52%。在「全球都市類別投資金額排行榜」中，同上半年東京入榜第2名，其不動產投資金額為93億美元。2022年全年都在遠遠落後的16名，今年則返回前段班。美洲、歐洲、非洲、中東及亞太地區皆低於去年同期，與日本呈現對比的結果。

雖然主要各國因升息及通膨造成不動產投資報酬率上升及投資人士偏保守的物件評估，投資市場將會持續停滯，不過該公司預估，擁有良好資金籌措環境的日本，看起來投資需求穩健，2023年全年將會回到4兆日圓大關，比去年增加2成。今後景氣穩定復甦與低利率狀況的持續，應會吸引國內外的投資人士。

●超過泡沫經濟時期的公寓大廈價格

與此同時，實際不動產價格似乎也將持續高漲。新建分售公寓大廈價格，雖然超越1980年代後半的泡沫經濟時間，但今昔環境並不相同。目前東京供給所占比例變大、泡沫經濟時期大多供給套房公寓及小型公寓，現在因為每戶平均的室內實際面積變大，因此整體價格超過泡沫經濟時期，根據不動產調查公司東京KANTEI的資料，以每坪單價計算，約為泡沫時期的八成價格，因此還有價格上漲的潛力。

不過，地區間的差距也正在擴大。若觀察東京23區的分售公寓大廈，根據不動產調查公司東京KANTEI的調查，東京都心區域每坪單價為560萬日圓，城南、城西402萬日圓，城北、城東301萬日圓。

另一方面，若放眼郊區，相模原市為203萬日圓、埼玉市262萬日圓、千葉市181萬日圓。在後疫情時代人流開始回歸都心的情況下，也可以聽到有人認為郊區勢必面臨衰退的聲音，雖然郊區的價格還沒開始下滑，但簽約缺乏前景，即使花時間慢慢銷售也無法消化的物件價格開始下滑，以安裝家具等的樣品屋銷售這一類銷售方式可能也會增加。

●不可能變成雷曼金融海嘯翻版

另外，回歸文章開頭提及的中國風險話題，鄰國的中國對於不動產泡沫崩壞的警戒感已達巔峰，幸好普遍並不預見它會如同雷曼金融海嘯般蔓延全球。以碧桂園企業為例，2022年2月以後，就不再發行新的房貸擔保證券(RMBS)，這是因為公寓大廈的開發企劃遭到中斷。雷曼金融海嘯時，商業地產抵押貸款擔保證券(CMBS)的發行變得很不容易，與外資金融機關停止貸款並波及流動性的時候不同，不太可能會影響證券商品。只要日本景氣持續緩慢復甦，不動產市況應該就沒有惡化的可能性。